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中国房企将迎来偿债高峰 中小房企还能否逆势超车?


来源:北京晚报

据Orient Capital认为,2017年下半年-2018年初,中国房企将迎来偿债高峰,预计仅到期公司债就将达到5440亿元人民币。

原标题:中小房企还能否逆势超车?

对于中小房企而言,这个春天远未到来。

据Orient Capital一份研究报告认为,2017年下半年至2018年初,中国房企将迎来偿债高峰,预计仅到期公司债就将达到5440亿元人民币。更为棘手的是,从2016年10月起,国内针对房企融资政策性收紧以及强势美元,房企融资渠道受阻。这意味着,中小房企今年起将面临新一场潜在的流动性危机。

首月百强房企销售额前三家占比超三成

今年以来,房地产市场集中度进一步提升。据克而瑞刚发布的数据显示,2017年首月,TOP100房企的销售金额合计4311.8亿元,其中排名前三的碧桂园、万科、恒大三家占比为31%。

“对于任何行业而言,占据市场主导地位也就是排名靠前的十余家企业,中小企业则找到该行业的部分特殊领域,继续存活。”京投发展总策划师戴嘉宁告诉记者,经过近三十年发展,房地产行业逐渐由发散走向集中,强者恒强、优胜劣汰的趋势已显现。

今年,房企将迎来新一轮流动性危机。面对逆境,大型房企承受能力较强,而且经营受市场波动影响较小,抗风险能力较大。小型房企投机性较大,债务突然增加。无论是市场泡沫破灭式冲击,还是政策调控式影响,对中小房企影响都非常之大,一旦资金链条断裂就直接进入破产清算境地。

新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷认为,中小房企活得越来越艰难,三四线城市的中小房企已经在2013年失去了最好的退出机会。如今,即使卖地、卖项目、卖股份、卖公司,也越来越难以获得回归一二线城市的大房企的兴趣。与之相对应的是,一二线城市中小房企今年重新获得了一次溢价退出机会,但这个机会正在逐渐远去,项目并购机会虽然仍在,但卖主的溢价空间越来越小,一二线城市的中小房企很快也会步三四线城市中小房企的后尘。因此2017年对于这类企业而言,抓紧退出是最好的也是最后的机会。

针对财务、销售状况相对较好的中小企业而言,今年该何去何从呢?

“保证现金流安全,不拿地王”

中原地产研究中心数据显示,2017年1月份,全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元,延续了去年4季度来的低迷状态。相比2016年1月同期下降幅度达到了92%。而东兴证券表示,股权融资这类低成本融资渠道也在2016年10月以后出现明显紧缩趋势。

这种情况下房企只剩下传统的融资途径可以运用:包括银行开发贷款以及海外公司债券等。银行的窗口指导意味着开发贷规模将继续受到挤压。东兴证券的报告中,则直接将2017年形容为房地产行业“销售和融资的寒冬”。

对此,和昌集团董事长武磊在接受记者采访时表示:“对于中小企业而言,现金流无疑是最重要的。有现金才能‘熬’得更久。针对拿地方面,就和昌及其同级别的企业而言,不能拿地王。地王确实是优质地块,但去化周期过长,很可能将一家企业拖垮。在保证自身现金流充裕时,甚至可以收购濒临清算的优质项目,低价换取货源。”

欧阳捷则认为,今年M2(广义货币)增速不会超过12%,很可能在11.5%左右,M2增量大致与去年同期的16.39万亿基本相当,意味着大水漫灌的龙头早已经收紧。流向房地产的资金已经降速,年底或将出现资金荒。房企必须备好干粮。明年,资金充沛的房企将有更多的收购整合的机会,而现金流不足的房企将加快市场出清。

“出货在任何时候都是正确的”

在融资“输血”渠道收紧、现金流堪忧的情况下,出货成为房企“造血”的重中之重。

资金收紧,房企为保证现金流会加速推盘去化。下半年市场或有调整,尤其是房价或有波动,将会有资金紧张的小公司熬不住;而有些中小房企为了获得更多的利润,在牛市时选择藏货,已博取更大的利润。

武磊告诉记者:“出货在任何时候都是正确的,这是最安全、成本最低的获取现金的渠道。压货则将使得企业的资金成本进一步上升。对于中小房企而言,如何‘熬下去’才是关键。在去库存获得现金流后,可以选择偿还债务;或是获取新的土地、项目,进入新一轮去化周期。”

[责任编辑:王天天]

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