蔡继明：建设房地产长效机制 应着重做好土地市场供给侧改革

原标题：蔡继明：建设房地产长效机制 应着重做好土地市场供给侧改革

房地产长效机制建设成为今年两会期间各方关注的话题。全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任、教授、博士生导师蔡继明在接受新华网的采访时表示，房地产长效机制应着重从土地市场的供给侧改革上做文章。

土地市场的供给侧改革是长效机制建设重点

住建部部长陈政高近日表示，建立房地产的基础性制度和长效机制意义重大，并且现在已经具备了建立基础性制度和长效机制的条件。

对此，蔡继明认为，房地产长效机制应着重从土地市场的供给侧改革上做文章。他说，过去的房产调控主要集中在楼市需求端，希望通过遏制需求，促进行业的平稳、健康发展。但我国人口规模过于庞大，单纯遏制需求取得的成效相对有限。

他提示，根据经济学原理，当楼市需求增加10%时，如果供给也相应增加10%，均衡价格保持不变；如果供给力度再大一些，均衡价格会相应下降。

对于房地产长效机制建设来说，就是要让市场在资源配置中发挥决定性作用，完善土地市场，建立城乡统一的建设用地市场，允许农村集体土地入市，通过城乡建设用地增减挂钩，有效调节城市和农村的用地需求矛盾和不平衡。

根据国土资源部最新数据，我国城镇用地9万平方公里，村庄用地为19万平方公里，农村集体建设用地是城镇国有建设用地2倍以上，其中70%以上是宅基地，而根据常住人口计算的城镇化率已经达到57.35%，只有42.65%的常住人口住在农村。这说明农村集体建设用地特别是宅基地的利用效率是极低的，特别是随着大量农民进城务工落户，大量农村住宅和宅基地闲置，很多村成为空心村。

从理论上来说，“如果允许农村大量闲置的建设用地上市，至少其中的三分之一闲置不用的宅基地使用权可以通过抵押担保、出租转让以及城乡建设用地增减挂钩等方式进入市场，城市建设用地将猛增70%，城市的地价、房价将立刻下降。当然，这要让市场来发挥作用。”

同时，“允许农村集体土地入市，将打破地方政府在城市建设用地供给中的垄断地位，有助于从结构上促使城市地价和房价的下降。”蔡继明指出。

除此之外，房地产长效机制建设还包括在住房市场上划分层次，让保障的归保障，市场的归市场，遏制楼市的投机需求。在这方面，房产税可以加大房产囤积者的持有成本，遏制投资行为。

让市场在土地资源配置中发挥决定性作用

“楼市去库存”一直是国家重点推进的的五大任务之一，今年的政府工作报告则提出要“因城施策去库存”，对于这种变化，蔡继明表示，“因城施策去库存”是更科学的提法，因为各地、各城市的情况相差较大，以往提出“楼市去库存”时，一线城市和重点二线城市的楼市实际上供不应求，并不存在去库存的问题。今年国家提出房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，这也是经济学家们多年来的呼吁。

一二线城市楼市供不应求，而三四线城市大量房产又没有人买，其根源仍在于在土地资源配置和人口配置方面没有让市场很好的发挥作用。对此，我国应根据十八届三中全会的精神，让市场在资源配置中发挥决定性作用。