调控施压负债掣肘 房企拿地模式生变

楼市成交料持续承压

3月下旬以来，多个城市再次密集出台房地产调控政策，不少三四线城市和县级市也加入调控行列，“环一线城市”更是成为调控主力军，部分热点城市还推出“限改”（严禁“商改住”）和“限售”（新购住房在取得不动产证满规定年限之后方可转让）政策。业内人士认为，后续新房和二手房市场量价走势将持续承压。

热点区域调控或加码

今年3月以来，全国楼市掀起一波调控热潮。据不完全统计，目前已有60多个城市楼市调控加码。截至目前，京津周边区域中，保定等20多个地区开启限购措施。

“当前的调控思路依然没有改变，对于库存高的三四线城市继续鼓励去库存；而对于房价上行压力较大的一二线城市及其周边三四线城市则强力调控，抑制房价继续快速上涨，保证房地产市场的稳定发展。”长江证券分析师蒲东君认为，对于房价存在继续上行压力的城市，不排除调控政策进一步加码的可能。

广发证券分析师乐加栋认为，“因城施策”调控思路将延续。一方面，从政策手段来看，不排除更多热点城市继续加码现有政策的可能(特别是信贷层面，如二套房“认房又认贷”)；另一方面，中西部三四线城市仍在去库存的过程中，需要货币化安置、财税补贴等政策配合。

成交量将继续走低

长江证券研报显示，截至3月31日，长江证券覆盖的16个大中城市房价环比全线下降，成交价格为13105元/平方米，环比降4.81%。其中，一线城市房价为26281元/平方米，环比下降1.88%。二线城市为11858元/平方米，环比下降7.02%。三线城市为5528元/平方米，环比下降1.94%。数据显示，各级城市累计成交均价同比去年下降16.51%、上升17.71%、上升13.58%。

蒲东君认为，2017年3月，75城成交面积同比下降22.07%，相比2月份升幅大幅下降。受3月市场表现影响，1-3月75城成交同比下降11.67%，降幅相比1-2月明显扩大。在调控政策不断升级、三四线城市短期扰动消退，以及4月基数继续抬升的背景下，预计后续成交增速仍将继续走低。

“在热点城市二手房价格高企、核心城市圈三四线城市县级市房价升幅过快的背景下，政策调控力度上可能进一步加码、范围上可能进一步扩大。限购核心城市继续细化区域执行标准、提高购买门槛，非核心城市重启限购；限贷方面，核心城市二套房标准收紧至‘认房又认贷’。”乐加栋表示，政策落实力度和决心超过2011年调控。年初以来，广发证券统计的各线城市都出现了明显同环比下行，4个一线城市新房成交同比下降23%、14个二线城市同比下降17%、30个三四线城市同比上升10%（升幅收窄）。随着政策继续保持收紧状态，预计这一趋势将持续。

乐加栋预计，进入二季度后，行业成交量将继续下行，而此前表现较好的中西部三四线城市，随着需求释放和基数升高等因素影响，未来同比升幅也将收窄。

同时，从中国指数研究院监测的数据来看，2017年以来上海、广州、深圳、南京、苏州、厦门、武汉、成都、南昌等13个重点城市新开盘定价，29.5%的项目价格与上次开盘持平，18.8%的项目较上次开盘下跌。而在涨价盘中，新房价格仅平均上涨0.6%。中原地产市场分析师卢文曦认为，市场预期调控仍将继续从紧，再加上购房者原本就已有非常浓厚的观望情绪，后续新房和二手房市场的量价走势将承压。