楼市戴上“紧箍咒” 去库存时间仅五六个月

原标题：楼市戴上“紧箍咒” 去库存时间仅五六个月

自去年10月以来，东莞已连番出台楼市政策调控房价，其中4月10日晚，调控政策更是全面升级，正式启动“限外”、“限售”，不少非户籍居民也因此被拦在门外。

楼市不断加码，无论购房者，还是开发商，均陷入低迷观望态势。最新4月数据显示，东莞4月一手住宅供应创下历史同期最低，去库存时间仅五六个月，开发商推盘乏力。上月一手住宅签约虽然延续了3月成交势头，但是新政后成交已出现下滑趋势。适逢“五一”节假日，楼市也呈现出了“冷热不均”现象，一直“饥渴”的市区因多楼盘亮相，人气较旺，不过，对深圳客依赖程度较大的区域则普遍冷淡。

4月观察 开发商不着急推新

4月10日，新政为东莞楼市再次套上“紧箍咒”，市场陷入低迷。尽管如此，开发商降价意愿并没有十分强烈，而是以“延”待“严”，推货积极性不高，同样陷入观望氛围。

瑞峰瑞城搜数据显示，4月东莞一手住宅供应仅27.17万，供应套数2172套，环比腰斩了一半。其中，松山湖片区供应8.73万，占了全市3成，依然是推货主力片区。

“东莞4月供应量已创下了历史同期最低，且创2010年11月以来最低(春节月除外)。”合富研究院(东莞)方面分析，一方面，4月新政使得开发商放缓推盘步伐，另外，预售条件从严也加剧了市场供应不足局面，直接导致库存走低。

合富研究院(东莞)数据显示，截至4月底，东莞一手住宅库存面积仅309万平方米。按照过去2个月平均消化速度测算，去库存时间仅5.6个月，连续2个月大幅减少，亦创过去半年最低。

供应低迷情况或许能在下半年好转。南都记者在东莞住建局官方网站看到，光大山湖城、常平紫荆花园、德洲城、碧桂园首座、樟木头丰泰橡树郡、嘉华星际湾、君汇半岛花园等项目已经在4月底取得了预售证，预计近期将加推新品。

另外，国金大厦、碧桂园·森美花园、碧桂园·东江月、麻涌金河湾水岸苑、时代倾城等多个项目也在4月底取得了预售证，预计在近期开盘。合富研究院(东莞)认为，“五一”期间预热的项目数量有限，预计今年新房的供应高峰期将出现在下半年。

房价上涨势头得到有效遏制

新政对非户籍居民限制了购房资格，外来投资需求受阻，本土购房市场也进入观望，加之市场供应不足，成交量也开始出现下滑趋势。不过，由于4月上旬仍延续了3月成交大热势头，4月整体成交量走势相对平稳。瑞峰瑞城搜数据显示，4月东莞一手住宅成交5083套，合计面积55.82万，面积环比小幅下跌2%。

从成交区域来看，备受关注的临广片麻涌，以成交套数525套，位居上月全市销售量榜首。其次为大朗以及大岭山。一直供应稀缺的城区则相对惨淡，仅莞城成交量入围前十，且排名较靠后。从成交量涨跌来看，水乡、松山湖、滨海、东部产业园等4大片区环比下滑，其中松湖片区下滑幅度高达25%;城区/东南临深环比皆微涨1%。

新政之后，由于受到低库存支撑，房价并未出现明显降幅。不过，自去年“国庆”楼市限购以来，东莞房价过快上涨势头得到有效遏制，环比涨幅连续6个月在3%以内，同比涨幅连续6个月在缩小。瑞峰瑞城搜数据显示，其中4月全市住宅均价16212元/ ，环比微涨1%。

目前，市场处于多方激烈博弈状态，走势并不明朗。合富研究院(东莞)认为，政府调控加码楼市的空间仍存在;同时，开发商受低库存及高地价影响，降价意愿较小;投资需求基本受遏制，但刚需仍然旺盛，持币观望中暗潮涌动。

记者踩盘

市场“冷热不均” 城区多楼盘亮相人气更旺

受“新政”影响，“五一”节假日期间，新品入市较少，楼盘促销活动不多，多个项目仅以开放样板房、营销中心等方式进行蓄客，其中一直供货稀缺的城区有多个楼盘亮相，市场关注度较高。

小长假第一天，莞城楼盘旗峰公馆以约2.2万元/平方米价格开盘，吸引了不少本地购房者。该项目相关工作人员告诉记者，首次推出104套住宅，开盘当天销售量过半，“开盘的情况，与我们预期的销售目标差不多。目前购房者的心态比较纠结，既担心买不到房，又害怕买房后房价下跌。”

五一期间，位于南城的万科城市花园也开放了样板房，其装修标准全新升级的产品也受到了市场较大关注。节假日期间，营销中心人头攒动，根据该楼盘统计，从4月29日到5月1日期间，超过5000人次客户到访。

此外，碧桂园·东江月开放公寓和洋房样板房并举办大马戏活动;万科城市花园开放样板房;宏远汇龙湾举办“六星级精装私家车库”开放活动;光大山湖城加推约79-134 精装住宅和约186-289 别墅。

合富研究院(东莞)表示，“五一”期间市场表现冷热不均，总体而言，对深圳客依赖程度较大的区域，“五一”人气普遍较淡，反之，对深圳客依赖程度较小的区域，在新品刺激下，人气较好。其中，市区由于长期处于“饥渴”状态，“五一”期间多个新盘亮相，人气“爆棚”。

此外，合富研究院(东莞)数据显示：“五一”期间，市场推货以90-120平方米的户型为主，从现场客户观察来看，多以首置或首改自住买家为主。从客户来源来看，基本以本地客户为主。

06-07版统筹：南都记者严铧采写/数据整理：南都记者肖佩佩