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广州上半年房价只涨了5% 业内称真实涨幅很惊人


来源:中国房地产报

原标题:广州上半年房价只涨了5% 业内称实际真实涨幅很惊人导读“二季度之后,广州的房价确实停止上涨了。”受多轮政策影响,2017年上半年广州楼市如同坐了一趟过山车,3月份冲向高

原标题:广州上半年房价只涨了5% 业内称实际真实涨幅很惊人

导读

“二季度之后,广州的房价确实停止上涨了。”

受多轮政策影响,2017年上半年广州楼市如同坐了一趟过山车,3月份冲向高峰后迅速下滑。克而瑞数据显示,今年上半年,广州共成交一手住宅51614套,较去年同期下降10%,新政效应初现。而上半年,广州一手住宅的成交均价为16627元/平方米,比2016年同期上涨了5%。

在广州采取限价、限签、限售措施,以及不少楼盘采用“双合同”等方式的前提下,5%的涨幅并不具备实际参考价值。“实际涨幅还是很惊人的,数据上体现不出来。”广州业内人士表示,与去年同期相比,广州很大一部分楼盘的实际涨幅在50%-100%之间。

不过,广州中原研究发展部指出,与过往的三次调控相比,今年的新政对市场的压制,是持续性的,完全抑制反弹苗头,新政后第2月的成交跌幅为近六年之最,政策影响远超当年穗六条。

“二季度之后,广州的房价确实停止上涨了。”方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,虽然官方数据没有反映真实市场状况,但政策确实起到了抑制房价继续上涨的效果。

真实涨幅很惊人

从统计局的数据来看,到今年5月,广州的房价已经连续上涨了26个月。广州阳光家缘的网签数据显示,即便受政策影响,广州上半年的一手住宅成交量下跌了10%,但价格却保持着向上的势头,同比上涨了5%。

如果从官方的统计来看,2013年至今年上半年,广州的一手住宅网签成交均价涨幅仅在23%左右,从1.3万元/平方米上涨到了1.6万元/平方米的水平。

但业内从来都不把这些数据作为有效信息。广州中原研究发展部调研发现,新政后广州部分项目采用“双合同”等方式,加上参杂了一定量回迁安置房网签,因此上半年的成交均价仅供参考。

市场在售产品的价格变动更能反映真实的价格走势。以广州的豪宅标杆汇悦台为例,2016年上半年该盘成交套数为31套,成交面积9980平方米,成交总额9.2亿元,折算的单价约为9.2万元/平方米。近期,该盘的最新报价为13万元/平方米,同比涨幅约41%。

广钢新城的标志盘之一,中海花湾壹号去年上半年的售价约3.2万元/平方米,目前的最新报价是4.5万元-5.3万元/平方米,最低涨幅也在41%。同在荔湾区的西关海,最近售价为5.7万元/平方米,同比涨了63%。白云区的保利云禧去年初卖4.2万元/平方米,目前售价是6万元-7.5万元/平方米,最少涨了43%。

增城和黄埔区的楼盘这一波涨的最猛,时代廊桥去年上半年仅1万元/平方米不到,现在的门槛是1.9万元/平方米,涨了90%。广铝荔富湖畔的带装修均价从1.2万元/平方米涨到了2.1万元/平方米,75%的涨幅。实地常春藤去年上半年大概是1.3万元/平方米的售价,今年6月份已经卖到了2.1万元/平方米,涨了62%。

广州业内人士表示,在调控的环境中,官方数据的参考价值很低。以目前普遍采用双合同的增城为例,有些楼盘的报价已超2万元/平方米,但官方限定的网签价为1.3万元/平方米。而在广州市中心,不少在售楼盘只能按照3.5万元/平方米的价格备案和网签,但市场价却是高达6万元/平方米。

据中国房地产报记者了解,广州某个刚开盘的项目售价为4.6万元/平方米,虽然市场反响不错,但房管部门一直不给网签,开发商一筹莫展。

政策力度不容小觑

如果从政策的力度和强度来看,2017年这一波确实前所未有。广州中原研究发展部的报告指出,政策对网签影响从5月开始表现,相比起政策当月(3月),5月成交下跌35.4%,6月更是下跌56.1%,为2012年至今成交量最低的5、6月,传统销售旺季“红五月”风光不再。

而通过对比2010年至今广州四次重大调控的成交数据可以发现:1.前三次重大调控后,虽成交量会在次月大幅下降,但政策第2月均会反弹。而今年的新政对市场的压制,却是持续性的,完全抑制反弹苗头。2.从政策第2月的成交对比,今年“3·17”、“3·30”新政后,市场跌幅为近六年之最,政策影响远超当年穗六条。

从去化率走势的情况来看,由于开盘对政策反应比较及时,因此能明显看到3月开始去化率已经出现下跌苗头,至5月底跌至谷底,整体去化率仅52.2%。

在邓浩志看来,调控对抑制房价继续上涨的作用还是比较明显的,进入二季度之后,广州的房价确实停止上涨了。他预计,下半年,广州的需求还将继续被政策压制,无法释放,成交持续低迷,价格也上涨乏力。

但人为的控制成交数据并不能解决市场的根本矛盾。据了解,由于成交量减少,广州一手住宅消化周期提升至6.7个月,为2016年9月以来比较明显的周期上扬。但值得一提的是,广州整体库存面积截至6月底仅637万平方米,明显低于去年整体情况,部分热门区域消化周期已低于3个月。

[责任编辑:洪烨]

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