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武汉市全国率先出台住房租赁试点50条扶持政策


来源:长江日报

原标题:武汉市全国率先出台住房租赁试点50条扶持政策2017年7月17日,住建部批准武汉等12个城市为全国培育和发展住房租赁市场试点城市。为贯彻落实党的十九大精神,加快建立多主体供给、多渠道保障、购租

原标题:武汉市全国率先出台住房租赁试点50条扶持政策

2017年7月17日,住建部批准武汉等12个城市为全国培育和发展住房租赁市场试点城市。为贯彻落实党的十九大精神,加快建立多主体供给、多渠道保障、购租并举的住房制度,实现住有所居,近期,武汉市在现有政策的基础上,进一步加大住房租赁试点工作支持力度,出台了一揽子培育和发展住房租赁市场试点工作的扶持政策。

扶持政策分为9大类50条,其中30条为国家、湖北省、武汉市已出台的住房租赁相关政策规定,20条为武汉市新出台的创新支持政策。主要创新政策包括规划土地政策5条、住房保障政策2条、公共服务政策1条,金融支持政策5条、生活配套服务政策2条、其他支持政策5条。

规划土地支持方面提出了5条创新政策。一是明确新建租赁住房项目招拍挂条件中应设置自持出租年限。二是明确了竞拍方式。三是允许企业利用自有住宅用地,建设租赁住房。四是允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租,其中符合条件的客厅,可以出租。五是明确严格集体土地租赁住房监管,建设的租赁住房不得以租代售和转租。

住房保障方面提出了2条创新政策。根据武汉市大学毕业生住房保障相关规定,一是明确在大学生集中就业区域,开发配套完善、宜居宜创、供大学毕业生租住的保障性住房;二是在地铁站点及沿线、“三旧”改造的商品房开发项目,根据项目规模和大学毕业生需求,按适当比例配建大学毕业生保障性住房。

公共服务方面提出了1条创新政策。提出承租人按照武汉市积分入户有关规定,可申请办理落户,并享受义务教育、基本公共就业服务、基本公共卫生服务和计划生育服务、法律援助和其他法律服务等国家规定的基本公共服务。

金融支持方面提出了5条创新政策。一是支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券。二是提供住房租赁支持贷款。三是对个人的住房租赁交易,提供差别化、快速便捷的嵌入式的贷款融资服务。四是对自持经营租赁住房的开发企业,比照保障房建设或棚户区改造贷款优惠条件发放长期低息贷款。五是鼓励符合条件的住房租赁企业或经营住房租赁业务的企业通过IPO、不动产证券化产品等方式融资。

生活配套服务方面提出了2条创新政策。一是鼓励建设集聚居住、消费、文娱等生活要素,融合社交、分享、创业等服务功能的大学生主题社区,完善配套服务设施。二是鼓励租赁企业创新推行共享模式,满足大学毕业生基本生活和社交需求。

其他方面5条创新政策。一是建立住房租赁服务绿色通道。二是鼓励物业服务企业发挥熟悉小区情况,与业主建立了一定信任度的优势,设立子公司,从事住房租赁业务。规模超过100套的,可享受住房租赁试点企业优惠政策。三是提供专业培训服务,提升从业人员素质和服务水平。四是明确租赁合同备案证明作为居住证办理、工商注册、社会保障等公共服务的依据。五是建立房地产住房租赁纠纷便捷调解机制。

10问住房租赁试点50条扶持政策

(一)集体土地能否建设租赁住房?

市房管局:按照国家规定,武汉市正在制订集体建设用地建设租赁住房试点方案,建立集体建设用地建设租赁住房规划、审批、供应、登记、监管等机制,相关政策和工作流程待国家批准。

(二)企业有闲置土地,能否建设租赁住房?

市房管局:在符合城市规划和相关规定的前提下,企业可以利用自有住宅用地,自建或与房地产开发企业合作建设租赁住房。

(三)成套住房的客厅能否出租居住?

市房管局:允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。单套住房内具备直接采光和自然通风条件功能相对独立的客厅,可以出租居住,但入口、过道应符合住宅设计规范要求和消防安全管理相关规定。

(四)物业服务企业能否从事住房租赁业务?

市房管局:物业服务企业可以设立子公司,开展住房租赁业务。规模超过100套的,可享受武汉市住房租赁试点企业优惠政策。

(五)住房租赁合同是否必须备案?备案后承租人可享受哪些基本公共服务?

市房管局:按照规定,住房租赁合同应该办理备案或信息采集手续。办理备案或信息采集手续后,承租人可按照《武汉市积分入户管理办法(试行)》(武政规〔2017〕23号)有关规定,申请办理落户手续。或者申领居住证后,按照《武汉市居住证服务与管理暂行办法》(市人民政府令第277号)等有关规定享受我市义务教育、基本公共就业服务、基本公共卫生服务和计划生育服务、法律援助和其他法律服务等国家规定的基本公共服务。其中持有武汉市居住证、就业证明(或经营许可证)的流动人口承租人的随迁子女,可在居住地所在区申请接受义务教育,由区教育局统筹安排入学,与本市户籍子女一样发放《义务教育入学通知书》。

(六)申请人可以提取多少公积金用于支付房租?

市房管局:提取公积金支付商品住房房租的,提取额度根据武汉地区住房租金水平每三年调整一次。其中2015年——2017年已婚职工家庭每年可提取个人账户内住房公积金24,000元,未婚职工每年可提取个人账户内住房公积金12,000元。

(七)住房租赁企业可享受哪些税收优惠政策?

市房管局:一是增值税。对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算缴纳增值税;对属于单位和个体工商户的小规模纳税人出租不动产,按照5%的征收率计算缴纳增值税;对小规模纳税人出租不动产(含住房)月收入不超过3万元的,在2017年底之前可按照有关规定免征增值税;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务的,一般纳税人适用6%的增值税税率,小规模纳税人按照3%的征收率缴纳增值税。二是企业所得税。对自2017年1月1日至2019年12月31日,年应纳税所得额低于50万元(含50万元)的小型微利企业,其所得减按50%计入应纳税所得额,按照20%的税率缴纳企业所得税。对自2016年1月1日至2018年12月31日,企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房,符合税收法律法规规定的,对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除。三是房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按照市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的征收率征收房产税。

(八)金融机构对住房租赁企业有哪些金融支持政策?

市房管局:目前,各大银行正在制订相关支持租赁市场发展的金融产品。建设银行湖北省分行已出台5类金融支持产品。

1.住房租赁支持贷款:用于在自持用地、租赁用地、其他商品房用地等国有建设用地以及集体建设用地上新建房屋用于住房租赁业务的融资需求。贷款金额最高可达总投资的80%,贷款期限最长可到25年。

2.住房租赁购买贷款:用于满足借款人购买房屋用于住房租赁的融资需求。贷款金额最高可达总购房款的80%,贷款期限最长可到25年。

3.住房租赁抵押贷款:借款人以自持的租赁住房进行抵押融资,用于住房租赁经营期间改造、装修等资金需求以及借款人统筹安排的其他合法资金需求。贷款期限最长可到25年。

4.住房租赁应收账款质押贷款:借款人不具有租赁住房所有权或因法律法规规定不能提供抵押的,以住房租赁业务应收账款进行质押融资,用于住房租赁经营期间改造、装修等资金需求以及借款人统筹安排的其他合法资金需求。贷款期限最长可到25年。

5.住房租赁经营贷款:是用于支付租金、改造装修租赁住房、家具家电配置等前期投入以及住房租赁业务日常运营维护等经营周转用途的融资。贷款最长期限可达8年。

(九)住房租赁承租个人可以享受哪些金融支持政策?

市房管局:相关金融机构正在制订承租人金融支持政策,建设银行已出台相关支持产品。针对不同住房租金、期限的租赁交易,提供差别化、快速便捷的嵌入式的贷款融资服务。对租约稳定、租金额度较大的承租人提供长期限、大额度的租赁住房贷款;对短租约、小金额的承租人,提供小额授信、支用灵活的租赁住房贷款。

(十)住房租赁纠纷如何解决?

市房管局:既可以通过街道、社区基层调解组织调解,也可以申请仲裁或提起民事诉讼,通过司法途径解决。

武汉市培育和发展住房租赁市场试点工作扶持政策(试行)

一、规划、土地支持政策

(一)新建租赁住房

1.探索通过租赁等多种方式供应租赁住房开发项目建设用地,新建租赁住房项目的土地出让金可分期支付。

2.在中心城区商业、办公密集区域周边或者工业园区、产业园区集中区域,选取符合住房租赁市场需求的新建商品住房项目,按照一定比例(约为10-20%)和相关要求配建租赁住房,并明确自具备交付条件之日起一定年限内(暂定为5-10年)不得进行分割转让或者分割抵押。

3.探索将新建商品住房项目配建一定比例的租赁住房作为土地出让条件。

4.在住房租赁需求矛盾突出的区域,探索利用“城中村”改造产业用地和工业园区配套用地建设租赁住房,引导村集体经济组织与住房租赁企业合作,开展住房租赁服务。

5.合理确定租赁住房建设规模,并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。

6.新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌等方式出让的,出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。

7.以招标、拍卖、挂牌方式等方式出让商品住房用地的,通过“设定自持比例、限地价、竞房价”或“限房价、竞地价、超过一定溢价率后转为竞自持面积和年限”等方式,引导房地产开发企业根据市场需求选择自持住宅规模。

8.在符合相关规划的前提下,鼓励企业利用自有住宅用地自建或与房地产开发企业合作建设租赁住房。

(二)改建租赁住房

9.在符合城市规划和有关规定,且不影响城市功能和城市整体风貌的前提下,允许将宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后不再补交土地出让金。建设、公安消防等有关职能部门按照法律法规的规定办理相关手续。改建的租赁住房不得分割产权出售。

10.允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。单套住房内具备直接采光和自然通风条件、功能相对独立的客厅,可以出租居住,入口、过道应符合住宅设计规范要求和消防安全管理相关规定。不得违反住宅设计规范对原住房分割搭建后出租,不得按照床位等变相分割出租,不得破坏房屋承重结构,不得加建厨房、卫生间。

(三)利用集体建设用地建设租赁住房

稳步推进集体建设用地建设租赁住房试点,在充分论证、评估的基础上,完善试点项目审批程序。健全集体建设用地规划许可制度,推进统一规划、统筹布局、统一管理,统一相关建设标准。

12.集体建设用地建设租赁住房试点项目应满足基础设施完备,医疗、教育等公共设施配套齐全,符合城镇住房规划设计有关规范等条件。

13.严格集体建设用地租赁住房监督管理。以租赁住房名义在集体建设用地上建设的住房,不得以租代售。承租的集体建设用地租赁住房,非经出租人同意,不得转租。

二、税收优惠政策

(一)增值税

14.对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算缴纳增值税;对属于单位和个体工商户的小规模纳税人出租不动产,按照5%的征收率计算缴纳增值税;对个人出租住房的,按照5%的征收率减按1.5%的征收率计算缴纳增值税;对小规模纳税人出租不动产(含住房)月收入不超过3万元的,可按照国家有关规定免征增值税;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务的,一般纳税人适用6%的增值税税率,小规模纳税人按照3%的征收率缴纳增值税。 

15.其他个人采取预收款形式出租不动产,取得的预收租金收入,可在预收款对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策。

(二)企业所得税

16.对自2017年1月1日至2019年12月31日,年应纳税所得额低于50万元(含50万元)的小型微利企业,其所得减按50%计入应纳税所得额,按照20%的税率缴纳企业所得税。

17.对自2016年1月1日至2018年12月31日,企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房,符合税收法律法规规定的,对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除。

(三)房产税

18.对个人出租住房,按照4%的征收率征收房产税;对企事业单位、社会团体以及其他组织按照市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的征收率征收房产税。

三、工商支持政策

19.住房租赁企业申请营业执照,工商部门将“房屋租赁服务”列为其主营业务。

四、住房公积金优惠政策

20.职工连续足额缴存住房公积金满3个月,职工家庭在本市无自有住房且租赁住房居住的,经住房租赁合同登记备案后,可每12个月提取公积金一次用于支付房租。

21.职工租住公共租赁住房的,可按照实际房租支出全额提取住房公积金用于支付房租。

22.职工租住商品住房的,提取额度根据武汉地区住房租金水平每三年调整一次,2015年——2017年已婚职工家庭每年可提取个人账户内住房公积金24,000元,未婚职工每年可提取个人账户内住房公积金12,000元。

五、公共服务政策

23.保障承租人获得基本公共服务的权利,建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

24.承租人可按照《武汉市积分入户管理办法(试行)》(武政规〔2017〕23号)有关规定,申请办理落户手续。或者申领居住证后,按照《武汉市居住证服务与管理暂行办法》(市人民政府令第277号)等有关规定享受我市义务教育、基本公共就业服务、基本公共卫生服务和计划生育服务、法律援助和其他法律服务等国家规定的基本公共服务。

25.持有我市居住证、就业证明(或经营许可证)的流动人口承租人的随迁子女,可在居住地所在区申请接受义务教育,由区教育局统筹安排入学,与本市户籍子女一样发放《义务教育入学通知书》。

六、住房保障政策

26.通过筹集大学毕业生保障性住房或货币化保障等方式,满足符合条件的大学毕业生、新就业职工的住房租赁需求。

27.在大学生集中就业区域,开发配套完善、宜居宜创的供大学毕业生租住的建设项目。

28.在地铁站点及沿线、“三旧”改造的商品住房开发项目,根据项目规模和大学毕业生需求,按适当比例配建大学毕业生保障性住房。

29.探索从住房租赁市场筹集公共租赁住房房源。引导和支持住房保障家庭通过租赁市场解决住房问题。

30.推进公共租赁住房货币化。转变公共租赁住房保障方式,推行实物保障与租赁补贴并举,支持公共租赁住房保障对象通过市场自行租房居住,政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。

31.在住房租赁需求较为集中,且已建(在建)公共租赁住房已满足保障家庭需求的区域,将部分公共租赁住房源调整为社会租赁住房,面向社会出租,不再限定租赁对象。

七、金融支持政策

(一)为企业提供的金融服务

32.协调国家政策性银行和部分商业银行安排一定贷款额度,对从事租赁住房建设和经营的房地产开发企业,提供长期贷款支持。

33.对将已竣工的库存商品住房转化为出租住房的房地产开发企业,协调金融机构给予贷款支持。

34.协调商业银行积极开展住房租金收益权质押贷款业务,支持企业多渠道融资。

35.鼓励房地产开发企业和住房租赁企业发行房地产投资信托基金,吸引社会化投资,多渠道筹集资金。

36.支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,拓宽直接融资渠道。

37.在符合相关政策和监管规定的前提下,提供个性化、全方位的信贷(住房租赁支持贷款、城镇化建设贷款、公共租赁住房建设贷款、PPP贷款、供应链融资等)和非信贷融资(债权、基金、理财、信托、融资租赁等)支持,并配以造价咨询、并购资信、专业顾问等多项服务。

(二)为个人提供的金融服务

38.针对租赁合同约定的租金额度、租赁期限,对租约稳定、租金额度较大的承租人提供长期限、大额度的租赁住房贷款;对短租约、小金额的承租人,提供小额授信、支用灵活的租赁住房贷款。

(三)其他

39.对开发建设并持有经营租赁住房的企业,金融工作机构协调政策性金融机构,比照保障性住房建设或棚户区改造贷款优惠条件,发放长期低息贷款。

40.鼓励符合条件的住房租赁企业通过IPO、不动产证券化产品等方式融资,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

八、生活配套服务政策

41.鼓励有条件的区,按照政府主导、企业参与等多种形式,在宜居、宜业、宜创的区域,规划布局和建设集聚居住、消费、文娱等生活要素,融合社交、分享、创业等服务功能的大学生主题社区。按照功能完善、拎包入住的标准,完善社区基础设施和配套体系,配备餐厅、超市、众创空间等必要的公共设施、共享空间。

42.鼓励住房租赁企业创新推行共享模式,如共享厨房、共享洗衣房、共享客厅等,满足大学毕业生基本生活和社交需求。

43.将宾馆、酒店、写字楼等非住宅改造为租赁住房的,必须在符合燃气安全和相关技术规范的前提下使用燃气。

44.经政府部门批准改建的租赁住房,其用水、用电、用气由水、电、气经营企业核实为民用性质的,按照民用价格标准执行。

45.水、电、气使用存在混合性质情况的,应分表计量,未分表计量的,由供用双方协商混合用量比例,执行分类价格。

九、其他政策

46.建立住房租赁服务绿色通道,在租赁备案、工商登记、建设改造等方面,形成部门协同、便捷高效的服务机制。

47.发挥武汉房地产经纪行业协会住房租赁专业委员会作用,提供租赁从业人员专业培训服务,提升从业人员业务素质和经纪服务水平。

48.鼓励物业服务企业设立子公司,开展住房租赁业务。经营规模超过100套的,住房租赁子公司可享受住房租赁试点企业优惠政策。

49.租赁合同备案证明可以作为居住证办理、工商注册、社会保障等公共服务的房屋使用依据。

50.充分发挥街道、乡镇等基层组织作用,实行房地产住房租赁的网格化管理。加强街道社区调解组织建设,将房地产住房租赁纠纷纳入基层人民调解工作范围,完善排查调处机制,最大限度地预防和化解房屋租赁纠纷。

[责任编辑:洪烨]

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