广东商品房预售制度要取消？住建部辟谣

一条突如其来的政策通知搅动了整个房地产市场。

9月21日，广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称《通知》）称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料”，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。材料将于9月25日上报住房城乡建设部。

由此，整个市场都在传闻“广东酝酿取消商品房预售制”。

21日晚间，据中国经营报报道，住建部房地产市场监管司相关人士表示，向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售、全面实施现售征询意见情况并不属实——“没有，该情况并不属实，具体我们也在调查处理当中，具体情况不方便透露。”

业内人士表示，市场或过度解读了广东省房地产协会的这一通知，尽管近年来房地产预售制度的弊端逐渐显现，但在目前房地产行业严格调控、房企资金压力普遍较大的背景下，预计短期内尚无法取消预售制度。

是否调整仍在研究论证阶段

商品房预售制是国内现阶段房地产行业发展的基石之一，已经运行了25年。

商品房预售制，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给受买者，并由受买者支付定金或房款的制度。

这一制度借鉴于香港楼市的“预售楼花”，并在1994年的《城市房地产管理法》和随后《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确，并被广泛运用。

中国证券报（ID：xhszzb）记者了解到，本次《通知》的背景是住房城乡建设部近日向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》，其中要求，对商品房预售许可进行深入研究，无论建议保留或取消，均需提出相关理由和措施。

9月21日，发布《通知》的广东省即为此次被下发评估函的省份之一。

有地产人士对中国证券报（ID：xhszzb）记者表示，从网传的公文函件来看，本次向多省征询的是，在国务院大力推行的“放管服”及简政放权背景下，商品房预售制度行政许可是否要保留或取消，取消预售制度仅为广东省房地产协会的建议，市场存在过度解读之嫌。

多位房企人士认为，市场或过度解读了这一信息，但目前的商品房预售制度并非没有改进空间，而且个别地区已经开始开展实施现房销售的试点。

或仅为征询意见方向之一

按照现行法规，获得商品房预售许可的条件是：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；投入开发建设的资金达到工程建设总投资的一定比例或已完工到一定比例（各地规定不一），并已经确定施工进度和竣工交付日期。

据房企人士透露，获得预售许可的过程非常繁琐。

中国证券报（ID：xhszzb）记者查阅资料发现，2016年，商品房预售许可审批权限即已下放至市、县一级的房产管理部门，住房建设部仅为中央业务指导部门。

前述地产人士分析认为，本次住建部面向各省的意见征询或许聚焦于是否调整商品房预售的行政许可，建议保留或取消都是征询意见方向之一。而广东省房地产协会结合本省及全国的情况，建议取消预售制度。

预售制弊端逐渐显露

广东省为何会作出建议取消预售制度的征询意见呢？

据了解，我国住房制度改革初期，房地产开发企业普遍缺少资金、商品房供应量小，商品房预售制度大力促进了我国房地产行业的发展，但也造成了一系列行业和社会问题。

近年来，已经有多种声音呼吁重视房地产预售制度的弊端。

中国证券报（ID：xhszzb）记者了解到，现行规定下，地产项目开工后6-12个月能够拿到预售证，房企即可开始销售项目以回笼资金。而若以现房销售，则回收资金的时间至少延长一年。“先交钱后收货”的预售制度下，交易风险被转嫁给了购房者和社会，买方缺乏对卖方的利益制衡手段。

今年两会上，全国政协委员周世虹就提出了建议取消商品预售制的提案。他在提案中指出，目前预售已成为我国商品房销售的主要方式，部分城市商品房预售比例甚至达到90%以上，存在的问题也开始逐渐显露。

周世虹此前在接受媒体采访时也曾表示，预售制度下，个人购房者处于弱势地位，遇到相关纠纷时，购房者不能对开发商进行有效的监管与制约。开发商将后期工程建设的风险完全转嫁给购房者和银行，易引发社会不稳定及金融风险。此外，商品房预售变相鼓励了低水平恶性竞争，许多实力不足的中小房企得以进入市场，人为制造供需紧张，助长房产泡沫。

广东省住建厅拟定的事项调整材料中指出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、 交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，其中特别指出，2017年全省房企资金链断裂类矛盾总数达到61宗。

张大伟表示，当下房地产市场各种质量问题、交付问题，基本都与预售制度有关系。预售制度对于消费者来说保障度低，不确定因素太多，带来了大量的矛盾和纠纷，这些矛盾和纠纷让购买者付出了不小的代价。

预计短期内无法取消预售制度

多位房企人士对中国证券报（ID：xhszzb）记者表示，在目前房地产行业严格调控、房企资金压力普遍较大的背景下，预计短期内尚无法取消预售制度。

《通知》同样也指出，考虑到当前的信贷政策持续收紧和开发企业资金压力较大，如直接取消预售，将会对市场产生较大冲击。因此建议在一些城市逐步试点取消预售制度，让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。同时，逐步提高商品房预售许可条件，使开发企业降低资金杠杆，引导市场有序适应改革。

周世虹此前表示，目前取消商品房预售制度已经具备一定基础。房地产开发目前可通过银行贷款、发行股票、债券融资、发行信托计划、理财产品等方式补缺预售商品房筹资的功能。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，通过取消预售制度，有助于为相关企业形成较大的约束。他认为广东省的建议是房住不炒的政策思路体现，也有助于发挥房屋的消费属性。

目前，已经有城市开始试水全现售。2018年7月，广东江门住建局发布了《江门市住房和城乡建设局商品房现售管理办法（公开征求意见稿）》。意见稿中提出，2018年10月开始江门所销售的商品房必须是竣工验收合格的现房或已办理不动产首次登记的车位（库）。这意味着在江门售卖期房将会成为过去式。

延伸阅读：

部分国家房屋预售管理制度

美国：第三方保管房屋预售款。购买预售房时，开发商先与顾客达成预订意向，通常要有一半以上的公寓被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千美元至一万美元，由第三方保管。

日本：建立预售房市场风险分担机制。在买主和房地产商签订预售房的交易合同时，房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险，金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。

德国：订立个性化购房合同分期支付房款。德国长期以来普遍实行预售房制度，并通过订立个性化的购房合同和按照工程进度分期支付房屋价款，大大化解了购房者和地产商之间的风险及纠纷。

瑞典：通过专门机构管理商品房预售全程。瑞典所有新旧住宅商品房的所有权和居住权都属于住宅居住权协会，并统一管理和出售。房屋开发公司在经过该协会高标准的审核后，才有资格建造新商品房项目并在协会全权委托下开展商品房预售。

新加坡：购房者按施工进度分期支付房款。新加坡的房屋预售制度是一种预定制度，对开发商和购房者的买卖行为都有要求，特别是对购买者按施工进度分期支付房款的比例作出了详细规定。