扩张步伐日趋保守 房企重仓二线城市避险

原标题：扩张步伐日趋保守 房企重仓二线城市避险

随着房地产市场调控的深入，房企拿地回归理性，一季度土地市场呈现供需两弱的态势，房企为了避险重回二线城市，三四线城市土地热度大幅下跌。

一季度土地市场供需两弱

诸葛找房数据研究中心提供的数据显示，2019年第一季度全国主要地级市经营性用地供应规划建筑面积2.50亿㎡，同比2018年下跌11.8%，同历史同期相比，土地供应规模处于较低水平。

随着推地节奏的放缓以及土地市场的冷淡，土地成交下跌显著。2019年第一季度全国主要地级市共成交经营性用地2.02亿㎡，同比去年同期下跌19.15%；成交土地出让金7717亿元，同比下跌15.43%；平均成交溢价率14.03%，同比下降5.55个百分点。

从各等级城市来看，三、四线城市依旧跌幅最大。2019年第一季度土地成交1.00亿㎡，同比下跌25.49%，土地出让金2153亿元，同比跌幅超三成；一线城市土地成交771万㎡，同比下跌18.48%，受供应结构及成交楼面价上涨影响，土地出让金同比上涨4.51%达到1115亿元。二线城市土地成交规模跌幅最小，土地成交0.94亿㎡，同比下跌11.17%，土地出让金4449亿元，同比下跌9.96%。

单看三月份的数据的话，土地市场还是有所回温的。受2018年整体市场下行以及春节因素的影响，土地市场在今年1-2月份持续萎缩，3月份以来，二线城市率先回暖。3月，二线城市土地出让收金1784亿元，同比上涨35.98%，成交楼面均价6111元/㎡，同比大幅上涨52.86%，平均溢价率24.76%，同比提升11个百分点。

对于一季度的土地市场表现，诸葛找房数据研究中心分析师岳蒙蒙在接受《华夏时报》记者采访时表示，土地市场从2018年尤其是下半年开始就处于下行阶段。受2018年下半年土地大规模流拍影响，今年以来政府推地节奏有所放缓，以及房地产市场调控的深入，各等级城市的供应及成交规模同环比也均有所下跌，整体来看，年后土地市场仍较冷淡。

58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《华夏时报》记者，一季度全国土地出让金额下降主要体现在三四线城市。3月份，一二线土地市场供应明显增长和市场热度回升有着直接关系，以北上为代表的一线城市的二手房，加之二线城市的新房市场，两者的热度提升较为明显，也直接拉动了土地市场的升温。另外部分一线城市2018年土地供应目标达成率不甚理想，2019年年初也加快了土地供应的节奏，也在一定程度上推升了土地的成交金额。

房企押宝二线城市

虽然整体土地市场趋冷，但部分二线城市却出现了热点地块的拼抢。

2月22日，苏州节后首场土拍，超过40家房企参拍，最高溢价41.78%，出让的6幅地块中有四幅土地溢价率在25%以上；3月21日，合肥土拍6地收金124亿，参拍房企超过50家，房企拿地热情高涨，6宗地块有4宗溢价率超过100%。其中，融创以总价24.04亿元摘得滨湖区BH2018-02号地块，折合楼面价17013元/平米，溢价率132.65%。

在房企投资态度普遍较为审慎情况下，二线城市成为房企投资拿地的重心。诸葛找房提供的数据显示，2019年三四线城市土地成交规模占比减少，一、二线城市占比增加。其中一线城市土地成交规模占比同比增加1个百分点，二线城市土地成交占比同比增加6个百分点。

城市排行榜也显示出，2019年以来，房企拿地更加青睐热点二线城市，三四线城市拿地热度退减。2019年第一季度，土地成交规划建筑面积TOP10城市中前9位均为二线城市，其中天津、成都、杭州等城市成交面积均明显增长。

对此，张波表示，从房企侧来看，不少房企的布局战略已经开始回归一二线，尤其是热点二线城市的土地受关注度正在提升，例如杭州近期一块地仅用20分钟即达到溢价30%的封顶价，最终52.03亿元的总价成交。三四线城市受棚改政策逐步推进完成影响，虽然市场供应量减少幅度有限，但房企的参与热情正在减少，三四线土地降温将是2019年的一个大趋势。

从一些房企的策略来看，今年业绩目标明显开始放缓，在投资拿地方面，企业的态度还是以保守、谨慎为主，表示对于未布局的城市和区域不会轻易进驻，与前两年房企大规模“走出去”的战略不同，今年很少有房企表示要大肆拓展。

融创表示拿地要非常小心；新城控股表示，深耕现有区域，谨慎进入新城市；中骏集团表示，地价高的时候多合作，地价低的时候重权益，今年要回归二线。

对此，岳蒙蒙表示，在房地产调控深入以及融资依然偏紧的情况下，审慎依然是房企拿地的主旋律。随着三四线城市调控的强化、棚改货币化的收紧，去库存任务的基本完成，三四线市场的热度随之减退。都市圈城市以及热点二线城市汇聚着大量的资源以及强有力的人才吸附，成为房企的投资布局的重点。

对于未来土地市场，岳蒙蒙预测，热点二线城市凭借其经济面优势以及对于人才的吸引力仍会是房企布局的重点，土地市场将保持一定的热度。全年来看，住房不炒已经成为基本基调，调控政策进一步深入，房企偿债压力仍较大，土地市场全面回温的可能性不大，仍会继续保持平稳的发展态势。

张波则表示，房企的拿地策略会更具有明显的城市群偏好性，无论是今年炙手可热的粤港澳大湾区，还是依然热度不减的雄安新区，包括国家重点发展的五大城市群都是房企拿地的重点区域。土地价格整体走稳态势不变，虽然一二线城市的土地吸引力增强，三四线城市的需求减少，但整体来看，全国整体的土地价格仍将保持相对平稳，也将鲜有地王出现。