凰家说法NO.115：房子涨价卖家任性毁约？法律：别闹！

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湖北维力律师事务所  邹扬扬

现在，买房几乎成了当代青年人的必经之路。在大家的传统认知里，房子似乎就是安全感的代名词，没有一个完全属于自己的房子，总觉得缺点什么。

但是房子不是你想买，想买就能买!买房之路道阻且长，一不小心就掉进坑里了。

最近李先生买房就遇到了一件这样的烦心事。

事件回顾

买房遭卖家“放鸽子”

前段时间李先生买了套二手房，没过户但是已经付了一多半的房款，还办理了房屋委托公证书。

现在房价涨了，房主又后悔不想卖了。虽然房主表示会将之前收到的房款都还给李先生，但李先生还是觉得自己吃了亏。他想知道除了之前交付的定金，还可以要求房主赔偿房子涨价的差价吗?

律师说法

针对李先生的问题，我们咨询了湖北维力律师事务所的邹扬扬律师，她表示：

李先生可以主张房子涨价的差价是其间接损失，即合同履行后买方所购买的房屋因房价上涨而产生的增值利益。法院会综合考虑后进行裁判。

司法实践中，法院在认定二手房买卖合同纠纷中的违约金及损失，首先参考买卖合同中的违约责任条款，即双方对违约责任的约定。

关于违约损失数额的确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失;当事人可以约定一定数额的违约金或者约定违约损失赔偿额的计算方法;一方主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后作出裁决。

依据上述规定，违约责任的损失赔偿范围包括一方违约所导致的守约方直接损失和间接的可得利益损失，合同双方可以约定违约损失赔偿额的计算方法，但以弥补实际损失为限。

具体到本案，因卖方反悔导致该合同无法继续履行，卖方已构成根本违约。因卖方违约导致买方的直接损失，就是买方支付的定金、购房款及相应利息损失，间接损失就是合同履行后买方所购买的房屋因房价上涨而产生的增值利益。

综上，李先生可以通过诉讼的方式，向法院主张卖方支付违约金并主张让卖方赔偿损失，损失包括定金、购房款、因合同履行后买方所购买的房屋因房价上涨而产生的增值利益等损失，法院会综合考虑违约金及损失金额来进行裁判。

相关法律法规

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条

当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。