凰家说法NO.121：开发商“捂车位”还坐地起价 谁给的勇气？

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湖北维力律师事务所 邹扬扬

车位，在现代社会属于民生必需品。

但是在现实生活中，经常会遇到开发商“捂车位”的事情。原本买不到合适的车位就很让人着急了，要是再遇到坐地起价的情况，则更让人不平。

最近，市民李先生就遇到了类似的事情。

事件回顾

两年前李先生新买了一套房子，并向开发商咨询买车位的问题，但对方一直回复“已经卖光了”。李先生入住小区之后，他从业主群中得知有别的业主在开发商手中买到过车位，而且价格都是公示价7万余元。此后，李先生又多次提出购买车位的要求，但还是被告知“都卖完了”。

于是李先生联合其他几位业主将这一情况向有关部门进行反映，几个月后开发商调整了车位价格，并通知李先生他们可以买了，最终李先生花了15万才买到车位。

虽然车位的问题解决了，但李先生越想越觉得吃亏，于是他将开发商告上法庭，要求赔偿购买车位的差价7万余元。那么李先生能顺利要回自己多花的钱吗?开发商的“捂车位”的行为又违反了哪些法律法规呢?

律师说法

针对这起事件，湖北维力律师事务所的邹扬扬律师是这样认为的：

在司法实践中，车位的相关法律关系复杂，关于其归属问题、定价问题一直争论不断。司法实践中大多以物权法在内的相关规定为主要判断依据。

各地对这类案子的审理存在差异。车位价格是否受有关部门监管，还是完全由开发商自定，存在较大争议。因为我国还没有关于车位定价方面的统一的法规或政策，所以各地情况不一。

我们从以下几个方面进行分析：

1、开发商是否有车位定价权，要看当地是否有对车位价格监管的地方性法规或行政规章等。如果没有相关法规政策约束，一般来言，开发商有车位的所有权，也有车位的定价权，车位的定价由其自主制定。

所以，在购买出租之前，非占用共同道路的车位属于开发商所有，并且开发商有车位定价权。

2、即将实施的《民法典》，对此也有相关规定，可以理解为未销售过的车位由开发商所有，但是小区业主有一定的优先购买权。

3、各地也在陆续出台监管车位定价的规定。

比如上海出台了《关于加强商品住房及其附属地下车库(位)等设施销售监管的通知》，通知规定，上海市商品住房及其地下车库(位)等附属设施的销售实行“一价清”制度。房地产开发企业应当严格按照备案价格及有关规定，对外销售商品住房及其地下车库(位)等附属设施，不得超备案价格销售。

比如北京市有关部门在《商品房预售合同》推荐范本中，作为附件的《临时管理规约》里约定了地下车位的具体价格和规约效力期限，该《临时管理规约》对开发商的车位定价有部分约束。

4、本案中，开发商是否违反《合同法》的有关规定。

开发商涨价的行为并不违反《合同法》，该合同也是有效的。因为合同签订是当事人的真实意思表示，当事人拥有完全民事行为能力，而该合同的内容未违反我国国家法律、行政法规的效力性强制性规定，当事人对该合同的真实性均不持异议故该合同应为有效。

该合同签订后，李先生已按合同约定支付了价款，开发商亦已将车位交付了。

相关法律法规

1、《物权法》第七十四条规定：

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

2、《民法典》的相关规定：

第二百七十五条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第二百七十六条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

3、《中华人民共和国价格法》第六条：

商品价格和服务价格，除依照本法第十八条规定适用政府指导价或者政府定价外，实行市场调节价，由经营者依照本法自主制定。