隐性“大地王”光明系：土地超99万亩 遍布9省(含湖北)

原标题：光明系地产成隐性“大地王”

2014年上海市国资大改革，光明系跑在了前头。

近日，光明食品集团旗下上市公司海博股份公布重组方案：原本主营出租车业、物流业及不锈钢器皿制造业的海博股份，将把物流业务之外的业务置出上市公司，同时注入农工商房地产（集团）股份有限公司（下称“农房集团” ）100%股权和农房置业25%的股权。重组完成后，公司主营将转型为房地产、物流两大业务。

这一纸公告，宣布光明集团80亿元地产资产注入海博股份，旗下农房集团借此曲线上市，结束谋求资产证券化“七年长跑”之路。

根据公开资料，农房集团最近三年主要从事房地产开发业务，包括普通商品住宅及其配套商业地产、保障性住房、综合商务楼的开发、销售和服务。农房置业拥有房地产开发暂定资质，最近三年主要从事房地产开发业务，开发的项目为西郊半岛名苑。

“上海国资改革是农房集团借壳上市的最大动力。农房集团此前尝试IPO上市的模式，但和整个收紧的融资环境相违背。今年虽然整个上市环境较宽松，但对于农房集团而言，也必须服从上海国企改革的政策。”长期关注上海地产行业的分析人士严跃进告诉时代周报记者，“借壳海博股份，属于光明集团资源整合的重要一步，本质上是为了提升协同效应。从农房集团在整个上海的发展来看，此前也面临一些大的竞争和调整，资源整合下利好战略扩张。”

7月22日，海博股份发布了包括财务报表审计报告、盈利预测在内的一连串公告。不过，这一系列侧重地产业务的“成绩单”却并不容乐观，尽管手握大量土地，且地产业务一度是光明集团利润最高的支撑性业务之一，但目前农房集团面临的状况并不容乐观，除了较高的资产负债率外，农房集团也面临连年净利润下滑、销售压力严峻等危机。

时代周报记者就地产业务注入海博股份相关事宜联络光明集团宣传部长潘建军，但截至记者发稿前，对方尚未给予任何回复。

光明集团拥有土地99万亩

丰富的土地资源是光明集团地产业务最大的特点。

根据公开资料披露，去年6月以来，农房集团至少斥资100亿元在全国范围内激进购地，与之相对比的是农房集团整个2013年的合约销售额约为110亿元。截至2013年末，农房集团土地储备300余万平方米（约4600多亩）。

时代周报记者梳理后发现，截至目前，农房集团足迹遍布上海、江苏、浙江、安徽、广西、河南、山东、湖南、湖北等地，而在去年新进入或加码投资的城市，主要位于大长三角地区，如杭州、绍兴、宁波、湖州、金华、舟山、宜兴、扬州等地。

而据海博发布的公告披露，农房集团土地储备的比重为：上海和长三角占65%，其中：上海占13.8%，江苏占23.4%，浙江占27.8%；外地占35%，外地项目中省会城市占16%，其余为外地三、四线城市。

“去年开始，农房集团明显加快了全国化的布局，但是根据其土地储备比重，在江苏、浙江等地占到超过50%，而这些区域正是今年全国降价潮的重灾区。”一位房地产市场分析人士指出，“一般在上市之前，开发商都会选择激进拿地，这对提高估值具有重要作用。然而，目前楼市遇冷，去年买这么多地，现在很有可能成为烫手山芋。”

时代周报记者调查发现，去年9月3日，农房集团击退多家品牌房企，斥资14.86亿元拿下杭州萧山的两幅热门宅地萧政储出【2013】22号、23号地块，其中22号地块，出让面积3.32万平方米，可建面积8.29万平方米，起价5.72亿元。

经过21轮报价，萧政储出【2013】22号地块由农工商集团以8.2亿元竞得，楼面价9892.03元/平方米；23号地块，出让面积3.14万平方米，可建面积7.86万平方米，起价4.51亿元。经过21轮报价，由农房集团以6.66亿元竞得，楼面价8473.28元/平方米。而同期与农房集团进入杭州地产市场的恒大地产，则以总价25.95亿元竞得临近的萧政储出【2013】21号地块，楼面价10556.5元/平方米。不过，在杭州萧山楼市已处极度低迷之下，目前已经进入销售的该地块项目“恒大帝景”，根据售楼处发布的营销宣传方案，“折后单价11800元/平方米起，首付8万元起”。

而在目前的市场环境下，农房集团拿的萧政储出【2013】22号、23号地块，建成销售也即亏损之时。

而与农房集团在全国的激进拿地相比，机构更加看中的是农房集团背靠的光明集团背后隐性的土地资源。此前有媒体称，上海市国资委出资监管企业所拥有的土地总量超过700平方公里，为上海市总面积的10%还多。在新一轮上海国资国企改革中，大量的隐性土地资产将在改革中被市场化。农房集团董事长张智刚就曾表示，“大股东光明食品集团手中还有不少土地，通过“退二进三”，这些土地有可能会由我们接手。”

根据香港媒体的披露，截至2011年3月，光明食品集团所属农场经营和管理的土地场域总面积约99.4万亩，分布于上海市郊的崇明、奉贤、浦东新区(原南汇区域内)和江苏省大丰市、安徽省黄山市，其中上海市郊约51.3万亩，外省市约46.8万亩。

在上海市郊的51.3万亩土地中，光明集团及集团所属子公司产权土地约12.2万亩，包括注入资本金土地约9.8万亩和划拨土地约2.4万亩。除了农业用地，光明食品集团所属各子公司在上海及全国各地，还拥有工商企业用地约1.65万亩，是各子公司生产经营主要场所。

中金公司在最近发布的一份研报中称：“对接光明集团,积极参与“退二进三”。光明集团旗下符合上海“退二进三”计划的存量土地，在上海市区有30多块，面积上千亩，目前农房集团已经参与的项目包括北外滩梅林正广和大楼整体平移等。”

房地产业内人士严跃进对时代周报记者分析说，“对于光明集团来说，因为有不少工业用地，而目前上海对于工业用地二次开发的支持力度在加大。获取此类土地资源，结合农房的房产开发经验，一来能减少土地获取成本，二来利好土地资源的盘活和价值发现。”

如果光明集团大部分土地资源盘活入市，光明系地产将成为国内少见的“大地主”。