武汉写字楼年供应量猛增3倍 写字楼火爆或有过剩隐忧

原标题为：武汉写字楼年供应量较以往猛增3倍，未来几年仍将维持在高位——

          图文：写字楼火爆背后或有过剩隐忧

图为：上班挤电梯的情况，在一些出租率高的老写字楼里比较常见（CFP图）

在武汉的成熟商圈，甲级写字楼供不应求，企业抢滩周边的乙级写字楼；而在一些新开发商圈或是写字楼项目供应较多的老商圈，写字楼空置率创新高的情况也同时存在。看好未来市场行情，不少开发商争相开发写字楼项目，投资者也纷纷涉足这一市场，随着供应越来越多，武汉的写字楼，未来是否存在过剩隐忧？

武汉未来几年写字楼供应量增3倍

去年，武汉CBD的泛海国际SOHO城甲级写字楼首次开盘，经营律师事务所的何先生买下一套200多平方米的写字楼。他告诉记者，不管是自用还是投资，去年出手写字楼都是个比较好的时机。今年4月份，泛海国际SOHO城再次开盘，主要推出208平方米的写字楼产品，单价2万元，总价416万，当天销售率超过八成，购买者主要是企业自用和个人投资者。

近几年来，武汉写字楼市场出现“供需两旺”的局面。在武昌东湖商圈，武汉中央文化区的写字楼项目汉街总部国际，受到不少跨国企业和国内大型企业的追捧，不少企业是整层购买；在洪山广场旁的保利文化广场，有企业一口气买下600平方米做公司的华中总部。

武汉市房管局发布的武房指数显示，武汉写字楼均价从2009年三季度的5944元/平方米，上涨到今年一季度的9418.55元/平方米，增速达到58%。而对个人投资者来说，购买写字楼门槛比商铺略低，是住宅限购后不错的投资选择。在水岸国际写字楼买下四套单位的杨女士，一直从事医疗器械生意，她称对其他理财产品不太懂行，住宅不能投资了，就选择了写字楼。

房地产顾问机构世邦魏理仕发布的数据显示，2005年-2008年，武汉写字楼市场平均年供应量约11.6万平方米；2009年-2012年，年均供应量增加至14.9万平方米。而根据目前的开工和投资情况，不考虑工期拖延等情况，预计今年到2016年，武汉写字楼市场年均供应量近60万平方米——这意味着未来几年武汉写字楼供应量，较以往会增长3倍。

空置率问题浮现新项目要熬过培育期

5月3日，记者来到江汉路商圈，平安大厦是这里的老牌写字楼，在物业的租赁中心，工作人员告诉记者，目前该大厦租金已经涨至每月61元/平方米（含16元物业费），目前中小面积的单位很稀缺。在光谷广场附近，写字楼项目联合国际物业介绍，目前空置的单位很少。亚贸广场楼上的写字楼，A座130平方米精装出租价格每月5000元，B座120平方米的月租金也要4000元。在此买写字楼办公的一家地产代理公司负责人张先生称，这两年写字楼租金每年有5%左右的上涨，地铁开通后，更加便利了。据他观察，写字楼的空置单位并不多。

在成熟商圈，甲级写字楼市场火爆，乙级写字楼也跟着沾光，租金和出租率节节攀高。在江汉北路一家老牌写字楼的物业中心，汪女士告诉记者，这里写字楼按套出租，比如一套127平方米的写字楼租金4500元/月，而在3年前，这里只有2800元。这个看起来比较陈旧的写字楼，电梯显得有些不够用，停车位不多，但因为地段好，租金比周围甲级写字楼稍低，同样出租火爆。

那么，是否只要是写字楼，就一定不愁出租呢？知名房地产顾问机构戴德梁行提供的数据，揭示了部分写字楼遭遇空置率上升的问题。该数据显示：今年一季度，汉口建设大道商圈、武广商圈的写字楼空置率在10%左右，而中南商务圈的空置率创下了新高，达到39.7%。对此，有业内人士分析认为：企业喜欢扎堆入驻成熟商圈的写字楼，写字楼空置率较高的区域，要么是新兴商圈，要么成熟商圈有很多新项目入市，刚刚踏进招租期，而写字楼项目的培育期一般需要3-5年才会成熟。新项目的大量入市，短期内会推高了区域写字楼的空置率，待经过招商培育期后，这种局面会有所缓解。

武汉发展后劲足机构看好写字楼潜力

3年来，武汉写字楼市场不断有新项目开建、陆续投入使用，供应量巨大，一个城市写字楼市场的需求到底有多大？会否出现过剩？对此，地产研究人士却表现得比较乐观。

中国指数院（华中）市场研究总监李国政认为，写字楼的市场需求是个动态的数据，会随着经济的发展、企业实力的壮大而快速增加。比如，在武胜路一家写字楼办公的创意企业，随着实力的增加，原先的200平方米写字楼空间已经远远不能满足其需求，目前已经搬到循礼门附近一幢新写字楼办公，办公面积也成倍增加。长远来看，武汉市第三产业尤其是高端服务业的发展，将会带来较大的写字楼需求。

机构看好武汉写字楼市场的背后，是对武汉经济发展的信心。

戴德梁行提供的数据显示，外资企业入驻武汉势头强劲。2012年实际利用外资44.44亿美元，同比增长18.2%，增幅比去年上涨4个百分点。2012年引进世界五百强企业17家，武汉市世界五百强企业增至101家。进入2013年，外资投资增长持续。1-2月实际利用外资同比增长18.6%，达7.6亿美元。外资企业入驻加快，带动了高端写字楼需求；国内大企业加快在武汉布点，也是促进写字楼市场持续升温的重要因素。

而首个将武汉列入商业地产“1.5线过渡型城市”的知名地产顾问机构仲量联行认为，武汉在城市基础设施建设、经济总量和房地产发展速度等方面，正快速向一线城市靠拢，发展后劲足。作为中部特大城市，武汉出现了大量的基础设施投资和外商直接投资，并具有规模大、开放度高和多元化的经济特征，吸引了大量国内和跨国企业的进驻，写字楼市场大有潜力。

散售项目在增加投资应做好风险防范

写字楼投资热中，很多开发商建了大量写字楼，并且分散出售给中小个人投资者，这其中，又以乙级写字楼为主。

仲量联行认为，大量写字楼通过散售方式实现办公楼投资回报的现象在几乎所有的1.5线、二线和三线城市中普遍存在，武汉也不例外。

但是，由于租金支付能力较高的优质租户倾向于进入整体持有的办公楼项目中，因此，散售项目获得优质租户的可能性较小，从而导致回报不高。散售办公楼宇也难以长期维护大楼品质，因此难以实现增值保值。

专家建议，个人投资者应关注地理位置、开发商品牌和其他因素。良好的地理位置包括核心商务区、交通便利的地铁沿线和具有良好自然景观或人文环境的区域。开发商品牌是项目成功的另一个关键因素，建议关注全国性或者区域内具有丰富经验的开发企业开发的项目。其他因素包括具有丰富经验的国际/国内建筑设计、顾问公司、物业管理团队等、是否周边或本项目内具有可产生协同效应的物业品种、硬件条件是否达到或超过武汉优质项目的平均水平。

另外，乙级写字楼（尤其是散售型项目）主要问题在于硬件水平无法满足租户需要、物业管理水准无法和国际企业接轨、租户档次较低等等。地产开发商如果想更好地运营这些项目，未来出路还需要从硬件、软件和租户三个方面入手，为投资者创造良好的投资回报环境。