券商另类投资砸地产12%年化收益

“闷声发大财”，这是券商另类投资子公司目前的状态。

中信证券投资、海通创新两家另类投资子公司，8个月内各入账6605万元和8500万元，而其他券商另类投资子公司也均有好成绩。

据悉，地产项目是另类投资的重要对象，各券商对此跃跃欲试，与信托、基金子公司抢占市场份额。

然而，扑向地产“蛋糕”的背后，是券商不一定能承受的高风险。

另类投资为房地产输血

“过去金融行业分化严重，券商资管苦得不行，一潭死水，不能做多元化投资，只能跟基金公司差不多，炒股票卖债券，只有信托大赚”，曾在券商资产管理部门工作的老李(化名)感慨道。

2011年5月6日，证监会发布了《关于证券公司设立自营业务投资范围及其有关事项的规定》，扩大了券商业务空间。规定表示，除了投资境内交易所上市的证券、境内银行间市场交易的部分证券和经证监会批准或者备案发行并在境内金融机构柜台交易的证券之外，券商还可以设立子公司，从事清单外的金融产品投资。

而所谓另类投资，是指投资传统股票、债券和现金之外的金融和实物资产，如房地产、证券化资产、对冲基金、私人股本基金、大宗商品、艺术品等。

两年过去了，券商另类投资子公司的口袋日益渐鼓。

2012年4月，海通创新证券投资有限公司成立，在8个月的时间里，实现营业收入1.04亿元，营业利润8900万元，净利润达8500万元。

同时成立的还有中信证券投资有限公司，员工当时仅8人，便在当年创下高达6604.51万元的净利润。

高利润背后，是殷实的家底。海通创新证券投资和中信证券投资目前注册资本均为30亿元。

同样，2012年9月成立的光大富尊投资有限公司也不示弱，在8亿元的注册资本支撑下，3个月净赚428万元。

广发证券表现稍逊，其旗下2012年5月成立的广发乾和投资有限公司去年共投资2个项目，投资金额合计3.6亿元，实现投资收益400万元。

尽管另类投资对象多元，券商资管人士老余(化名)表示，目前还是以房地产项目为主，“三块大蛋糕里，除了银行市场、金融市场外，就是房地产市场。”

老余告诉记者，“参与到地产项目一级市场开发的机构，信托的年化收益率从过去的18%降到9%左右;券商则大概在12%-13%。”

“不管房地产政策怎么调控，一级市场开发和二级市场是两码事。例如现在的房价卖到3万元一平方米，一级开发市场里，拿地比较便宜，融资跟上，周期短一点，即使3万元降到2.5万元，亏钱概率也较小，因为中间的利差很大”，老余向记者介绍。

把钱砸向地产，国元证券就是典型例子。其子公司国元创新投资有限公司通过委托贷款与购买房地产信托两种方式，为房地产输血。5.1亿元自有资金委托贷款中，有2.1亿元在房地产项目，2.5亿元在保障房项目。购买信托产品方面，其有2.1亿元投资到国元信托发行的“无为城投债权二期”信托计划、“含山高速道口项目”信托计划、“涡阳县金阳城建”信托计划，年化收益均为10%。

国元创新投资2012年11月28日成立，1个月的时间，完成投资12亿元，平均年化收益率达10%以上，实现营业收入1684.02万元，营业利润584.42万元，净利润438.32万元。

一名上市券商另类投资人士介绍，另类投资的面较宽，不被特别管制。“我们公司做法比较谨慎，结构化产品还未推出来。”

高收益高风险

随着监管政策日渐放松，券商渐渐涉足地产项目。

据业内人士介绍，券商在地产项目投资中扮演中介角色。除非是优质项目，否则银行资金一般不会贷款给开发商，因此开发商需要券商设计理财产品做委托贷款，或者是股权回购投资、入股投资几种方式进行融资。

面对券商抛出“橄榄枝”，开发商的选择更多了。而信托现在做地产，将面临更多挑战。

“432原则”(即四证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证;开发商自有资金不低于开发项目总投资的30%;开发商二级资质)是与信托合作的最大门槛，但不是所有开发商都达标。除此以外，老李称，“如果信托做大的地产项目，银监会还会有风险准备金的要求”。

在各方面利好背景下，券商积极抢占市场。某券商资管部门负责人表示，在券商与信托提供的相似服务内容下，券商收费更便宜，还有衍生服务。

老李告诉记者，“目前中国房地产市场很火，出问题的项目比例很少。其实大家就是在赌这个市场不会出事，赌房价不会大跌。”

所以，高收益的地产项目随之带来的是高风险。

“逻辑很简单，好的地产项目因为证书与资质都齐全，能在银行融资;达不到银行门槛的项目就会选择其他金融机构，若连信托的要求都达不到，只能找证券公司做的，肯定是风险最高的项目。”

更多参与地产项目的券商人士则表示，“风险点有时来自地产专业知识不足”。

例如，在尽职调查中，地产开发商会在工程预算或者建筑合同上做手脚，“开发商如果想要忽悠你，指着一堆钢材或者水泥说这栋楼要多少吨，金融机构是外行，根本很难估算，开发商也很容易借此就把资金套现”。

一名券商业内人士指出，另一个风险点来自对贷款程序不熟悉、融资经验不够。

而最近银行发生的“钱荒”事件，不少人认为地产项目资金不能更新，房价要下跌。

“从全社会角度而言，长期的利率肯定会提升，与利率挂钩的资产随之下跌，股票会立即反应，但房地产反应比较慢。不过，长期而言肯定会有影响。”上述券商业内人士分析。

至于券商手里的地产项目，该券商业内人士表示，“资金紧张是结构性的，银行流动性暂时偏紧，但市面上的资金面还是很宽。”

不过，券商风控毕竟不是纸做的，不少券商人士认为目前行业对地产项目的态度仍然谨慎。

“稍微负责任的公司，至少都会有严格的风控”，老李称，“首先有个抵押率问题，价值10亿的房产，最多只能贷款5亿，万一房价大跌你还能扛住;二是对楼盘资质有要求，有些公司不接三线城市项目，只做一、二线城市或者是省会城市;三是在成本上的防控能力增强，从开发商资质、抵押物、项目未来现金流的判断、是否有强有力的担保几方面综合考虑，例如现在很多项目都靠地方政府担保。”