多家地产公司停牌 投行幕后发力地产再融资项目

近期房地产上市公司接连发布停牌公告引发市场关注。虽然监管部门否认房地产再融资放开,不过,上海投行人士昨日向《金证券》记者透露,“已有投行朋友开始忙碌房地产企业再融资项目,不过,融资的方式均不是以地产业务为主,而是通过资产注入增发股份。”上述投行人士强调,这次再融资放开并非只针对房地产企业,监管部门希望最大程度上利用好存量资金,而不是一味动用银行资金。

 有预案公司先受益

《金证券》记者注意到,从7月4日至7月7日,共有宋都股份、金丰投资、新湖中宝、迪马股份和中弘股份5家涉房上市公司公告重大事项并停牌。

“这些公司在2012年的销售增速均在30%以上,而净负债率在80%,由于负债水平较高,涉房企业不得不加快融资步伐。”上海投行人士透露:“据我们了解,这些公司已经有投行介入再融资项目,主要是以资产注入的方式进行融资。”

比如迪马股份,2010年4月,公司曾启动定向增发,拟以6.73元/股的价格向包括其控股股东在内的5家特定对象发行不超过6.5亿股股份,以收购其总计持有的预估值约为43亿元的房地产资产。

2012年6月,迪马股份再次启动重组,目标瞄准了大股东旗下的矿业资产。但是,最终东银集团将矿产注入江淮动力。

此外,像新湖中宝,上述投行人士称,“据我了解,主要还是注入矿产资源,同样是以非房地产项目来争取资金。”

据统计,2010年以来已上报过增发、配股预案、具有再融资意愿的地产公司共有41家,但只有8家通过,有26家已停止实施。

债券融资易过关

虽然多家房产上市公司已经开始幕后忙碌再融资,不过,上述投行人士称,如果再融资开闸,债权融资应当是先行一步。

《金证券》记者注意到,在停牌的房地产公司里,铁岭新城和长春经开已经公告债券发行预案。而统计后,记者发现,从2010年至今,共有17家房地产上市公司董事会通过了债券融预案,仅首开、金融街、黑牡丹和美都控股等5家公司成功发行。值得关注的是,目前股东大会通过但尚未实施的债权预案涉及众多房企,比如,保利地产中期票据40亿元;海泰发展短期融资券6亿元;云南城投11亿元;首开股份定向工具30亿元,中期票据43亿元,公司债35亿元;栖霞建设中期票据17亿元;迪马股份中期票据2亿元;浦东金桥公司债12亿元;城投控股定向工具25亿元;信达地产中期票据20亿元;世茂股份定向工具70亿元,公司债10亿元等,均已通过股东会审核。

上海一家基金公司研究员指出,如果再融资放开,前期债券融资预案已经董事会、股东大会通过的、正等待审核的公司有望最先受益,这些公司主要是首开、铁岭新城、陆家嘴、世茂、云南城投、长春经开、海泰、保利等。

直接融资利好房企

不过,对于这次可能放开的地产再融资政策,上述投行人士对《金证券》强调,并非针对房地产企业,而是希望调动社会上的存量资金。

他直言,“资金紧缺的房企此前借贷成本高,无论是股权融资还是借信托、资管发行产品募集资金都已达到高峰或者上限。比如新湖中宝,大股东新湖集团持有公司56.49%的股份,但用于质押的比例已经高达52%。而借助信托融资的成本高达14%左右,借助银行通道发行的资管产品融资成本也在9%左右,为什么不放开市场化的渠道,让企业正常融资呢?”

上述基金公司研究员提供的资料显示,不少券商认为,在清理信贷空转、金融降低杠杆的同时,放开资本市场直接融资的通道,维持行业的资金稳定,防范系统性风险,符合让金融支持实体经济的导向。另外,放开房地产企业再融资,有利于企业获得更快的发展能力,从而通过增加供给,达到抑制房价过快上涨的效果。

基金公司研究员认为,在七八月份销售缺乏亮点、而龙头公司估值仅有7倍左右的情况下,与再融资相关的事件性冲击可能成为地产股股价表现的主要催化剂。