五年之内大小城市房价背离趋势依然会持续

唱空楼市的专家年年有，“空军一号”非一位十年前就开始唱空的海归经济学家莫属。他一直把目标定在一线城市，预测的降价幅度常常是“两年降四分之一”、“五年腰斩”。最近一次预言发表在上月，“房地产泡沫未来数月内破灭，最多不到一年。”

前些年他特别受大众欢迎，被视为手握水晶球的预测大师。最近两年他的预测却开始成为大众眼中的笑柄，即便如此，他依然坚持己见。也许他是最了解预测界终极规律的——“大胆预测吧！错了没人记得，一旦蒙对一次你将一夜成名。”

内地不断爆出的“鬼城”现象，又给了“空军”新的“弹药”。但一线城市的房价走势却始终坚挺。

国家统计局这次的统计结果与大众的感受终于一致了：今年房价涨幅最大的城市正是北京、上海、广州、深圳。

2010年以前，中国楼市的涨跌是全国基本同步的，只是在幅度上有所不同。但近三年来，一线城市与三四线城市之间的价格走势，背离程度越来越大。甚至在二线城市之间也开始分化，例如浙江三大城市杭州、宁波、温州楼市一直低迷，温州诸多豪宅价格甚至对折。为什么许多中小城市在降价，一线城市却在大涨？

归根到底，依然是供求关系这个最基本的商业原则在起作用。

三四线城市和温州这些炒作过度的城市，地方政府完全依赖土地财政，拼命扩大土地供应。最近去中部某省会城市考察，这个城市最近几年的GDP增速常常全国夺冠，但平均房价只有7000元/平方米左右，远低于周边省会，在本省范围内也非第一。

原来这个十多年前人口刚过百万的城市，规划要聚集千万人口，城区面积以10倍的速度增长。每规划一个新区，搬去几个机构、大学，就开始大规模卖地；一个新区还未填满，第二个新区又开始四通一平。建设新区的目的不是产业导向，而是以卖地为最终目标。

这个省人均收入最高的城市，2009年至2011年房价每年上涨50%，市政府强租农民土地开发新区，面积超过老城区，被官方媒体大规模曝光。最近去参观发现，新区建设速度不减，国内排名前列的大开发商悉数进驻。但新楼盘开盘价与两年前相比已有20%~40%的下降。

巨量的供应超越了本地人口的消化能力，这两个城市家家户户基本都拥有两套或以上的房产，不仅居住需要早被满足，投资需求也已经透支。如果没有后续大规模人口导入，此类城市必然会出现空城甚至鬼城现象。

四大一线城市的供需关系恰恰相反。从地方政府对土地财政的依赖程度来看，一线城市相对较轻。北上广深拥有中心地位和要素聚集效应，各有自己强势而健康的产业，虽然卖地收入一般高于其他城市，但对财政的贡献比例较低。例如上半年房价涨幅第一的广州，多年来卖地收入还不如杭州、南京甚至大连和武汉。

一线城市优秀的医疗、教育、文化、就业资源吸引着全国的优秀人才和富裕阶层，还有大量海归，为高端房产提供着源源不断的有支付能力的消费人群。在可以预见的五年之内，大小城市房价背离的趋势依然会持续。

“上半年房地产总体形势用一句话形容，就是各项指标处于本轮调控以来高位。”24日，全联房地产商会名誉会长聂梅生在博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会上表示，2013年以来，房地产投资贡献率、房地产交易量、交易额等多方面指标由负转正，达到近两年高位，她预测，由于宏观经济影响，下半年虽然房价上涨动力依然存在，但是同比涨幅将趋缓。

日前，国家统计局发布的2013年上半年全国房地产开发和销售情况报告显示，前6月全国房地产行业在开发投资、新开工面积、销售情况及资金状况方面均呈现出增长态势。

聂梅生指出，在本轮调控期间，2011年和2012年大部分时间，房地产投资对固定资产投资形成负拉动作用，但是到了2013年形成了正拉动作用。统计局数据显示，2013年全国房地产开发投资36828亿元，同比增长20.3%，高于全国固定资产投资20.1%的增速，形成正拉动作用。而在2012年，全国房地产开发投资同比增长仅为16.2%，远远低于全国固定资产投资20.6%的增速，形成负拉动。

另外，从交易额与交易量来看，今年一、二月商品房销售额增长速度高达77.6%，销售面积增速也超过50%。

房价方面，今年1至6月份房价平均涨幅高达11.2%，仅次于2009年21.2%的增速，达到第二高点。

“但从现阶段来看，房地产成交量以及价格走势均有趋缓之势，因此，受宏观经济环境影响，下半年虽然房价上涨动力依然存在，但是同比涨幅将趋缓。”聂梅生说。

聂梅生指出，未来房地产市场走势主要受宏观经济环境、调控政策以及房地产市场自身布局影响。从宏观经济环境来看，货币政策坚实稳健是明确的信号“面对二季度货币供应量的回落以及五月份以来资金外流导致的流动性紧张，国务院常务会议给出了明确的表态，要将稳健的货币政策坚持住发挥好，合理地保持货币总量。因此，未来货币政策整体放松的可能性不大，金融市场流动性紧张的局面还会继续。”

从调控政策来看，扩大房产税试点范围预期日渐增强的同时，多个重点城市尤其一线城市调控会趋严，而从紧的调控会增加市场的观望。

从商品房销售面积和新开工面积来看，2012年下半年商品房的销售增幅高于新开工面积增幅，增加了28.7%，意味着房地产供应面积是减少的。从存量房统计数据看，截至6月末，仅部分三、四线城市的存货水平较高，多数城市商品房的存货量同比减少。因此，结合供需两方面因素，预计三季度房价保持稳中有升，房价涨幅趋缓。

世联地产监测数据也显示，2013年上半年，房企土地购置并没有跟上销售。根据世联地产统计，核心房地产企业上半年销售目标完成率平均达六成，持有较多现金。但由于未来央行信贷投放趋于谨慎，下半年社会融资总量增速将适度回落，从而带动房地产市场销量增速下滑。