养老激发盖楼热 各路资本竞逐有钱老人的荷包

【思】

赚不赚钱还是没谱的事

尽管养老地产的价值获得公认，但现阶段都仍在“摸着石头过河”，谈盈利还为时过早，赚不赚钱还是没谱的事。

同策咨询研究中心总监张宏伟告诉记者，当前已经在操作养老地产的开发商基本上是试水，没有找到快速复制与扩张的盈利模式，纯养老地产部分的运营还处于初级探索阶段，养老地产的盈利也基本上靠地产的销售赚钱，纯养老运营部分尚难能够单独活得好。

与传统住宅开发销售、回笼资金的模式不同，养老地产后期的运营甚至大于开发，而且投入多，回报慢，需要开发商有“打持久战”的准备。

方圆地产首席市场分析师邓浩志在接受媒体采访时表示，尽管养老地产是一个新的掘金点，但由于开发模式和营销方式不同，养老地产前期投入大，回报周期更长，业内公认会在7-10年以上，足足是商业地产的2倍，且普遍缺乏明确的盈利模式。这种长期运营的模式，对房地产开发企业以往的短期盈利模式形成挑战。

“这就意味着充裕的资金链对养老地产的发展至关重要，如果处理得不好，开发商很可能会被拖死。 ”

华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司策划经理郝荣福则指出，对于以持有为主的养老地产，业内的普遍观点是10-15年，每年8%-10%的回报率。巨大的投入和缓慢的收益使得其发展需要依靠国家配套政策的大力支持。

除了模式不同，在设计上，养老地产的投入也比普通住宅高，如果售价过高，购房者未必会为了这些适老设计买单，土地价格将成为影响成本的根本因素。

后期服务费用的制定也颇为关键，如果运营成本控制不好导致服务费太高，也会造成无人问津。据报道，武汉首个高端养老地产侨亚康瑞颐乐园就曾因服务费过高引发“退房门”。

养老地产不仅是地产

事实上，尽管也叫“地产”，但传统房产开发商对于新兴且专业性较强的养老地产来说都还是“门外汉”。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍向晚报记者表示，现阶段国内养老地产更多的还是“地产”，“养老”只是贴在上面的标牌。

“养老地产最重要的是服务，但‘术业有专攻’，地产商擅长的并非服务。由地产商牵头的项目往往颠倒了‘养老’和‘地产’之间的顺序，甚至只是单纯为了炒地。 ”宋会雍说，现阶段还是需要龙头企业做出适合的样本，探索清晰的盈利模式。

对此，张宏伟也表示，地产商进入养老地产领域，相对于政府、慈善机构来讲，还比较浮躁。当纯养老地产还没有看得见的盈利模式之时，这些开发商的进入养老地产的主要目的还是以追求投资回报和利润为目的。这些“投资回报”和利润来自哪里？不是纯养老地产项目部分，而是养老地产部分之外的住宅开发、商业配套的开发。因此，从现实角度来讲，现阶段养老地产还是一种拿地模式，众多房企通过养老项目获得土地资源，进行养老地产部分之外的住宅和商业配套开发。

据北京商报报道，目前已有的养老地产项目已经出现了不少“有名无实”的现象。养老地产商开发的项目挂着养老的旗号，实际却是在卖房子。

记者还调查发现，北京太阳城、九华山庄等主要养老公寓中，年轻人居住的不在少数，这些养老公寓项目都提供转租服务，租金低于目前北京市场租房价格的养老公寓或将成为转租中心，让养老地产名不副实。

“适老化”发展途径

近日，香港开发商崇邦集团位于昆山的新项目正式开售，尽管位于上海“养老后花园”的昆山，且项目配备了不少康乐设施，公司副总裁梁美芬仍表示：“我们定位还是年轻化的，不会做专门针对老年人的另类住宅。 ”

梁美芬告诉晚报记者，只要有完善的设计和配套，普通住宅也适合老年人居住，不需要专门建设“老年城”。之所以作出这样的决定，也是考虑到了中国人的传统观念。 “跟美国家庭的独立不同，中国老人还是居家养老为主，还是希望住得离小孩近一点，可以让他们常回家吃饭，国外的模式并不太适合我们。 ”

这样的担忧并非少数。目前，养老地产项目多数位于远郊甚至异地，空气质量是一个卖点，土地价格也是重要考虑因素。但这也带来了种种问题。

清华同衡规划设计研究院养老产业与养老地产研究所所长陈首春曾向媒体提出，远郊养老是在拉开养老与普通人日常生活的距离。

“实际上，尽量不去改变老年人原来的生活方式才是他们的养老需求，老年人群的养老不该独自住在一个偏远的地方。 ”他表示，在中国，由于受传统文化影响，大部分中国老人更愿意与子女共同居住或邻近子女居住，不仅可以尽享天伦之乐，也更容易实现家庭内的代际互助。但如果老年人群集中在远郊养老地产的巨大社区居住，社区就相当于形成了一个“老人城”，对配套要求的需求也很大，很难真正满足老年人的养老需求。

对此，中国房地产学会副会长陈国强提出了“适老化”发展途径。他心目中养老地产理想的模式是就地养老、居家养老。 “一个人在逐步老龄化过程中，可以不离开自己常年生存的环境，逐步接受不同级别的服务。一个商品房小区有10%-20%的适老化住宅，有一定数量床位的养老机构，构成了全龄化社区。适老化住宅依然是商品房，可以销售，只是设计上要适合老年人居住，硬件和软件上满足老年人的生活需求。年轻人能把这里当成第一居所，能实现每天上下班的实际需求。当老人需要半护理和全护理的时候，如果子女没时间，可以住进社区的养老机构，由专业服务人员进行照料。 ”