武汉万元级楼盘三年翻两倍 边界扩至三环附近

国家统计局最新统计显示，今年7月武汉新建商品房价格指数同比上涨8.9%，虽然相比北京等城市两位数的涨幅，武汉房价涨势相对“缓和”，但老百姓对武汉房价变化有何感受?今天，我们通过梳理江城的“万元楼盘”变化，给出最直观的答案。

5、6年前，单价超过1万元/平方米的楼盘，在武汉老百姓眼中或许已是“天价”。但短短几年时间，单价过万的房子，在江城已是“遍地开花”。

2007年，武汉的“万元楼盘”一双手就能数过来，2010年开始“万元楼盘”突然增加到30多个。今年，记者粗略统计，整个江城的万元楼盘已达90个(不含别墅)。

变化的不仅是数量。

3年前，在汉口购买单价过万的楼盘，也许你能买在三阳路这样的核心地段。但3年后，同样在江岸区，单价万元的楼盘已经“外扩”到工农兵路、二七路甚至后湖。

若画出武汉“万元楼盘”的边界，3年前“万元楼盘”集中在核心区域，超过这个边界的区域房价基本在万元/平方米以下。但3年后，“万元楼盘”边界已大幅向城市边缘外扩，其中“边界”外扩最远距离已达5.7公里(硚口万元楼盘从宝丰路“外扩”至汉西路)!

武汉“万元楼盘”边界不断外扩或已成趋势，由于城市基础设施条件的改善，此前一些相对偏远的区域如今已经成为中心区，并成功带动“万元楼盘”外扩。

■购房者说

幸亏三年前在中北路旁安家

现如今只能在二七桥头选房

3年前，在武昌上班的刘先生为了住得离单位更近一些，在中北路复地东湖国际用商业贷款，购买了一套总价63万元、64平方米的小户型。当时购房单价已经接近万元/平方米，朋友们都说刘先生房子买贵了，因为当时中北路附近楼盘价格也就在8000多元/平方米。

但3年之后，朋友们都后悔了。

刘先生告诉记者，当时为了能够买到一套自己满意的房子，他在中北路沿线看房达一个月之久。准备购买的备选房源有福星惠誉的国际城，价格9000元/平方米左右;徐东片区的万科金域华府，当时单价已经过万。但最终，他选择了复地东湖国际。如今随着楚河汉街的落成，这里已经成为武昌新的商业区，刘先生所在小区目前二手房报价都已超过1.2万元。“现在想花一万/平方米单价在武昌购房，根本不可能买中北路了，估计要到青山或者关山去，青山二七桥附近的新房如今单价都达到万元。”刘先生说。

■楼市变迁

三年前万元房处于黄金地段

现如今“金角银边”成现实

小董和刘先生的经历并非个案，3年前在武汉单价过万的楼盘凤毛麟角，大多占据这个城市最核心的地段。

外滩三阳金城单价1万元整、航天双城1万、葛洲坝国际广场1.1万、菱角湖万达1.05万、硚口·金利屋9600元、同馨花园9800元……这就是2010年汉口区域每平方米单价过万的楼盘。从区域上看，全部集中于三阳路、宝丰路、中山大道、青年路、黄浦路等核心地段。如今上述多个项目都已售罄，而仍在售的项目价格已经“今非昔比”。以外滩三阳金城为例，目前的单价在1.5万/平方米，3年价格上涨了50%。

在武昌同样如此。2010年，徐东商圈的武昌万科金域华府1.3万/平方米;司门口商圈的金都汉宫1.1万元/平方米;中南路商圈的复地东湖国际1.08万/平方米;光谷商圈的西班牙步行街2期1万元/平方米;街道口商圈的未来城1.25万元/平方米。从武昌地图上看去，2010年过“万元楼盘”全部集中在新建成的几大商圈之内。由于地理优势明显，在商圈附近大多是老城区，教育设施、医疗设施、公共设施齐全，价格自然不低。

如今，在上述这些区域几乎已经没有万元左右的楼盘了。以复地东湖国际为例，目前该楼盘最新推出的房源，售价在1.3万/平方米左右，3年价格上浮3成，平均一年涨一成。

■数据说话

每平米“万元起步”存量房逾六万套

武汉市房管局统计的数据显示，3年前的2010年，武汉单价万元以上的住宅，销售总套数为10636套，市场占比为9.41%，市场占比不足10%。而今年1~7月同等价位房源销售量已经达到7553套，按这个速度发展下去，全年成交套数可能达到1.3万套。

记者粗略统计，目前武汉在售和年内即将发售的住宅项目中，单价过万的楼盘大约有90个，在全部300多个在售楼盘中占比接近1/4。根据知名房地产服务商仲量联行的统计，武汉目前存量高端房源(均价接近1.2万/平方米)，年内将达到6万套。

相比3年前，“万元楼盘”已经从相对的“阳春白雪”，变成如今江城市民购房常见品种。从范围上看，“万元楼盘”的边界也不断向城市边缘外扩。以汉口为例，如今“万元楼盘“的最远边界已经到了临近三环线的长港路、后湖大道。相比3年前，万元楼盘最远的距离外扩已经达到5.7公里(硚口2010年的万元楼盘边界在武胜路，如今已在汉西路)。

江城“万元楼盘”边界向外扩大的趋势背后，显示的是武汉房价近几年上涨的现实。2010年，武汉新建住宅的销售平均价格为6184元/平方米，而到今年7月，武汉新建住宅的销售均价为6894元/平方米，涨幅为11.4%。

以今年房价上涨速度较快的后湖片区为例，2010年左右6000多元/平方米就能买房，而如今这个片区的均价已经逼近9000元/平方米。如销售多年的新地盛世东方楼盘，3年前的售价只有6300元/平方米，而如今单价已经达到8850元/平方米。

在这样的背景之下，“万元房价临界点”向城市边沿扩展已成趋势。

今年40岁的老程在汉阳一家大型房地产公司干了5年营销，去年辞职自己创业，专门代理汉阳楼盘销售。他见证了汉阳“万元楼盘”从无到有的过程。

老程说，2011年前，汉阳比较高端的世茂锦绣长江的均价也只在9000多元。整个汉阳房价过万的只有水墨清华别墅。现在，汉阳一些临江临湖的普通住宅，单价已频频破万，“1万元单价不再是别墅的专享。”如月湖桥边的华润悦府单价1.35万/平方米、知音桥旁的宝安汉水琴台1.1万/平方米、而随着月湖片地王九龙仓项目问市，预计汉阳即将出现首个均价过万的片区。

■原因分析

万元楼盘三大推手：基建完善商圈带动品牌效应

值得注意的是，从2011年开始，武汉执行了严厉的房地产调控——限购、限贷。在这样的政策背景下，2011年武汉房价涨幅仅有3.6%，而2012年房价更是出现了下跌，对比2005年—2010年年均两位数的上涨速度，武汉房价上扬其实已经在被抑制。

在这样的市场环境下，武汉“万元楼盘”的外扩，更多源于武汉基础设施的改善、商圈的成熟以及开发商品牌效应，让一些相对偏远的区域变身成熟片区，催生一批“万元楼盘”。

一、基础设施建设完善。地铁二号线的通车，带动长港路一带楼盘成为汉口最新万元楼盘集中区域。而随着江城大道、鹦鹉洲长江大桥通车和开建，又让汉阳打造出一批万元楼盘。

汉阳一家大型地产开发公司负责人认为，部分具有住房改善型需求的消费者，对地段好、自然资源稀缺的住宅，明显有强劲的市场需求。一线临湖、临江的大宅，如月湖、墨水湖畔都是抢购的热门，而购买者也不再是仅仅汉阳本地居民。来自硚口、沌口、汉南等地的置业者不在少数。进而让汉阳，这个传统房价洼地，逐渐开始缩小与汉口和武昌的房价差。

后湖一家房地产开发商人士认为，武汉基础设施建设不仅让城市面貌改变，随着如今轻轨和地铁的通车，更改变我们对某些区域的“时空认知”。“比如后湖，以前到汉口核心区的距离很远，但武汉大道和三号线通车后，这个片区已经彻底融入市中心。”

二、商圈成熟。近几年武汉各个区域首个出现的万元楼盘，多伴随其所在商圈的成熟。如中北路商圈，带动中北路沿线楼盘价值上扬;徐东商圈成熟后，周边也遍布万元楼盘。而街道口、光谷，也是在商业形成气候后，诞生首个万元楼盘。“或许是武昌的商业氛围不够浓厚，不像汉口遍地是商铺，导致武昌的商圈成熟一个，就带动附近楼盘价格不断上涨。”业内人士分析。

三、品牌效应。以武昌为例，记者调查发现，保利、金地、万科、绿地、复地、福星惠誉等国内知名的楼盘开发商，只要进驻一个区域，往往会对当地楼盘形成价格示范效应。如关山大道片，在新世界和保利相继进驻后，将片区预计均价带至万元以上。

■新闻图解

三镇万元楼盘“开疆拓土”

汉口：万元楼盘边界邻近三环

3年前，汉口区域售价在1万元/平方米的楼盘，主要集中在青年路、解放大道、中山大道，一直到三阳路区域。北至青年路与常青路交会处，南至中山大道，东至三阳路，西至宝丰路。

如今，汉口区域万元楼盘的边界，最北的已经到靠近三环线的长港路，西至硚口区汉西路一带，往东则一直到二七路和工农兵路交会处。以硚口区为例，3年前硚口金利屋售价在1万元/平方米，而3年后，万元楼盘的边界在汉西路的保利香槟国际(售价1.03万/平方米)，“万元楼盘”边界外扩距离已达到5.7公里。

武昌：从街道口扩至李纸路

3年前，以江南的洪山区为例，2010年开盘的街道口未来城项目，价格接近1.2万/平方米。而在武昌区，当时一些临江楼盘售价也达到1万元/平方米，这些项目构成3年前武昌“万元楼盘”地图。

但经过3年的发展，如今洪山区均价万元的楼盘边界，已经延伸至南湖花园往西的李纸路上，该区域开盘在售的金地圣爱米伦二期，均价达到1.08万/平方米。如果往南延伸，在关山大道上，正在销售中的保利时代均价为1.03万/平方米。这些项目成为武昌“万元楼盘”的新边界。

汉阳：万元楼盘三年“从无到有”

相比武昌、汉口，汉阳3年前尚没有单价超过万元的楼盘。如今，汉阳过万楼盘主要集中于月湖桥头、墨水湖旁、王家湾以及知音桥等区域。汉阳当前几个万元楼盘呈三角形结构，最北面的是宝安汉水琴台，位于三角形的顶部。最南边到了江堤中路的广电兰亭珑府。而最东边的一个角则是月湖桥边的华润置地中央公园。