二手房交易五成要买方“赎楼” 还贷要有第三方担保

楚天金报讯图为：有房贷的二手房交易过户，要避免风险（记者万多摄）

近日，有不少读者反映称，在购买二手房时，经常碰到一件“纠结事”：卖方贷款未还清，房产证还抵押在银行，要买这套房必须先出钱帮卖方还清贷款，“赎回”房产证后才能过户交易。这不出钱帮忙还贷款吧，卖方自己无法一次性提前还贷，买方买不成；出钱还贷吧，又怕有风险。

“赎楼”占比约五成

曾这样买过房子的李先生告诉记者，今年3月，他以帮房东“赎楼”的方式，在武昌晒湖小区买下一套二手房。李先生前期支付原房主四成房款，作为解除银行抵押的资金。办理过户手续当天，李先生在约好的地点等了两个多小时也没见到原房主的人影，对方电话一直关机，吓得李先生以为原房主携款跑了，差点报警。最后才知道，原房主在前一天晚上熬夜，第二天睡过头耽误了正事。   

武汉浩远房地产徐东店店长李青表示，被简称为“赎楼”的这种现象，主要集中在房龄较新的二手房当中，在二手房实际交易中占比约五成。一些房东是资金周转不开才卖房套现，所以短期内根本无法自己还清贷款，这时买房人就被房东要求帮忙“赎楼”。

引入担保可降低风险

业内人士指出，买家垫付资金代卖家“赎楼”存在一定风险：如果卖家名下还有其他欠款，房产证赎回后，房屋可能面临被查封；如果卖方临时变卦，坐地起价、故意拖延不配合交易、将房屋出售并过户到他人名下等情况，都将使买家陷入被动局面。 

出于这些风险因素考虑，买方垫资赎楼要异常谨慎。 

不少中介人士介绍，目前二手房交易中，垫资赎楼主要方式是，买方帮卖方提前还贷的款项，用作买方的首付款；帮原房主提前还贷后办理两证，然后将两证押在中介，买卖双方在约定日期内办理房屋过户手续。

湖北维力律师事务所主任律师吴胜利表示，这种有房贷的二手房，买卖双方应尽量避免私下交易，引入中介、担保或公证机构降低风险。在合同中要明确，若在交易过程中发生意外情况，担保机构需承担连带责任；协议中还应明确约定如果因卖方原因导致无法交易，卖方需承担违约责任，并赔偿买方相应损失。