“汉七条”实施前夜 开发商加班抢网签

原标题：“汉七条”实施前夜开发商加班抢网签

“前晚我们工作人员加班到12点，终于抢在凌晨前，网签30多个外地人客户，他们不会因为新政丧失购房资格。”昨日，汉阳某楼盘相关负责人接受记者采访时，疲惫中不乏成就感。

11月22日，武汉市政府发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的意见》（简称“汉七条”），最具体的措施为提高外地人在汉购房门槛，在本市纳税或者缴纳社会保险时间从原来的1年调整为2年。

上述新政昨日正式实施，冲击波全面显现。记者从多个外地人购房较多的楼盘获悉，预计将有10%-15%已经缴纳认筹、定金、签署认购书甚至通过银行审核的外地客户，由于不符合新政条件，将不具备购房资格。

●极端个案办了“假离婚”没想出新政

昨日一大早，蔡军（化名）看到武汉出台的购房新政顿时傻了眼。因为突然发布的政策，他不得不面临暂时无法购房的尴尬。

蔡军2007年曾贷款购买一套二手房，2010年该房被拆迁。随后，他又贷款购买一套二手房，不料整栋楼出现严重沉降甚至影响到居住，他只得再度卖出。“我因为贷过两次款，再买房就不能贷款了，而后湖这几年房价从5000多元都上涨到9000多元/平了，卖房的钱不够一次性付清。”

无奈之下，蔡军考虑自己的妻子户口不在武汉，且从没有贷款记录，因此前段时间和妻子“假离婚”，准备以她个人名义贷款再买套二手房，上周刚刚向中介缴纳了3万元定金。不料还没签合同、进行购房资格核查，他们就突然遇上新政。

“‘老婆’2007年就开始在武汉缴纳社保，去年4月离职了一段时间导致中途断档，现在不够2年，这怎么买房啊！”蔡军没办法，只得继续租房住，等‘老婆’社保缴足了2年再说。

●突击交易开发商前夜加班抢网签

新政突然实施，紧张的不仅仅是外地客户，开发商更怕“煮熟的鸭子飞了”。

22日下午6点多，得知新政将于昨日起实施，一些售楼部顿时忙做一团。通过紧急梳理，他们发现有近30多个外地客户，缴纳社保或纳税证明都只有1年多不足2年，而这些客户都已经签订认购书、通过银行贷款审核，甚至已经递交资料并通过了购房资格核查，就差网签并打印签署纸质合同这一步。而根据相关规定，新政以网签时间为节点。

“这部分客户马上就可以转成实际成交，如果因为就差一步无法完成购房，机会错过就太可惜了。”该楼盘相关负责人告诉记者，于是他们紧急通知客户，赶紧办理网上签约。

实际上，前晚盘龙城、光谷等多个楼盘售楼部，几乎都是灯火通明，忙到晚上十一二点。“社保缴纳年限未到2年的购房者，我们基本都电话通知网签。”盘龙城一家楼盘开发商介绍，很多外地客户想买套房也不容易，有的是一家人在武汉租房，有的为了买房已把老家的房子卖了，就指望在武汉拥有一套住房。

●中止交易一成购房者“不达标”将退房

即便开发商连夜办网签，那些刚刚缴纳定金、认筹，还没有提交资料进行购房资格审查的外地客户，如果社保缴纳未满2年，则只能选择退房，而他们先期缴纳的资金已有1万到5万。

记者综合盘龙城、光谷、江夏一带的楼盘数据显示，这部分客户约占预销售量的10%-15%。而开发商方面则普遍表示，定金将无条件退还。

不过与购买新房略有差异的是，二手房正式交易前，买方会预缴纳1万至3万的“诚意金”，这笔钱在核查、交易、过户完成后，会转成物业交割相关费用。一般而言，这笔钱一半交给中介、一半交给房东。

“如果确实因新政这样的不可抗力因素，导致买房者不具备购房资格，交易被迫终止，这笔钱应该如数退还。”21世纪不动产（武汉）法律部相关人士介绍，中介会与房东进行协商，如果不行，买方可走法律途径。

●限购加码近郊楼盘可能受最大影响

而随着外地人在汉买房门槛提高，武汉有一批楼盘销量或受到影响。

根据武汉市房管局公布的数据，2011年全年，武汉本地购房者占比为47.61%，外地客户占比为52.34%，境外客户占比为0.05%。

后来，随着限购操作越来越严格，例如今年就不再允许补交社保，导致外地客户购房比例开始降低。“高峰时段外地客户占比达40%，现在只有10%左右。”盘龙城一名开发商透露。

据记者了解，外地人在汉购房，目前呈现两个极端，一方面是外地（省内）高收入群体，倾向于在汉购买单价2万/平方米以上的高端项目，另一类则是从事小商品交易、在民企工作的群体，倾向于购买盘龙城、江夏、东西湖等区域每平方米单价6000元至7800元的楼盘。

去年，汉阳四新片区均价6000多元的时候，外地客户一度占比接近25%，但随着该区域房价涨至7800元左右，外地客户比例也大幅降至15%左右。

“很多外地购房者的社保缴纳都不是很规范，做小生意的购房者更是缺乏社保意识，这就导致对外地购房者吸引力较大的近郊楼盘，可能受冲击最大。”业内人士分析。

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武汉首次明确对开发商“限价”

在22日发布的“汉七条”中，武汉明确表示，将对开发商定价进行“限制”，这也是武汉首次公开表态“限价”，开发商不得随意涨价。

“汉七条”称，“引导开发商理性定价，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证”。2010年，武汉执行《商品房预售方案管理暂行规定》，明确要求开发商申请预售许可证之前，必须将包括售价在内的核心信息，在房管局进行备案。

2011年武汉开始新一轮房地产调控，不时有开发商反映，如果备案价格明显比周边在售项目高，向房管局申请预售许可证难度非常大。如宝丰路一个单价达到1.8万/平方米、月湖桥一个单价1.4万元/平方米，以及常青花园一个单价超过9000元/平方米的项目，这些项目的开发商都向本报透露，最终批复备案的价格，比他们最初申报的价格要低。但即便如此，武汉从未明确对外承认，会限制开发商的报价。而国内，目前只有北京等少数几个城市，公开表示将限制开发商的报价。

“武汉这次明确要对开发商限价，实际上更多是表达一种态度——依然会严厉控制房地产市场，尤其是价格变化。”湖北省房地产学会专家委员殷跃建认为，今年1月至9月，武汉房价一直处于上涨阶段，“但到了10月，武汉商品房均价已经出现下跌拐点，在这种时候，政府的这一表态，更是一种打压市场涨价预期的手段，防止年末出现房价翘尾因素。”