颜雪明：尊重契约精神 理性面对房价波动

近期，因房价持续下跌，温州（楼盘）部分购房者因拒不按照合同支付按揭，被开发商起诉。购房者丁某败诉后拒不履行法院生效判决，被温州市永嘉县法院司法拘留15天。此事经媒体报道后，社会舆论一时哗然。

不止是温州，此前，因房价调整，深圳（楼盘）、北京、上海（楼盘）等地也曾发生过多起业主要求原价退房或补偿的类似事件，更有多个项目售楼处被打砸的情况发生。如何正确看待这类房产纠纷现象？相关政府部门、开发商及购房者各自应从此类事件中思考些什么？万科集团首席律师颜雪明接受了《中国建设报·中国住房》记者的独家专访，从法律与实务的双重角度，谈了他的观点。

中国住房：类似上述退房或降价补偿的事件近年来在楼市多有上演，可谓司空见惯，但温州这起最新事件还是引发了广泛关注，你认为主要原因是什么？

颜雪明：房价下跌时，商品房纠纷会大量增加，这是一个普遍规律。如你所说，此类事件早已屡见不鲜。温州事件引发关注，主要是因为法院的处理有些出人意料。购房者因房价下跌要求补偿没有法律和合同依据，无论在法律上还是情理上，都不能成立。开发商完全可以依照合同的约定，要求他承担违约责任，毕竟买房人已经交了60多万元的房款，足以承担违约金。如果购房者确实不想买了，或者在经济上的确没有能力购买，开发商一定要他继续履行合同没有意义，法院也没有办法强制其履行合同。

但本案中法院以司法拘留制裁丁某的行为，确实有些让人难以理解。

中国住房：现实中，部分购房者市场风险承受能力的确不足，但可以理解的是，这可能是他一生最大的交易，看到市场下跌，难免心理紧张。你认为购房者应该持怎样的心态对待降价？

颜雪明：作为一个市场参与者，应当正确看待房价的波动。

首先，房屋的价格是双方协商确定的，与其它人的价格条件没有关系。这在法律上叫“合同的相对性”。我们坐飞机买了全价票，登机后发现身旁的乘客都是3折票价，我们有理由向航空公司“维权”吗？

其次，资产价格是市场决定的，开发商不决定已售出资产的价格。一个楼盘，如果市场已经跌了，开发商不降价，前期买房人的资产价值也会缩水；如果市场没有跌，开发商再降价，前期买房人的资产价值也不会有变化。所以，开发商根据市场的变化作出反应，只提供了一个即时的市场价格参照，不是导致购房者资产损失的原因。

最后，资产价格是动态的，不能以某一时的价格来衡量自己购房的损益。今天也许市场价格下跌了，但明年呢？后年呢？房产的使用寿命是50年甚至100年，土地使用权的期间是70年，到期还能自动续期，也就是说，房屋的价值是长期体现的。2008年房价下跌时，上海有一批买房人，利用合同中关于退房须支付3%违约金的约定，要求退房，等到打赢了官司，房价又大涨起来，让这些人后悔不迭。

中国住房：当“退房潮”或“索赔潮”发生后，企业和政府部门都面临压力。你认为企业和政府分别应如何应对，又应当从中引发什么思考？

颜雪明：一个成熟的房地产开发企业，应对客户的投诉，应当是一项基本功。总的要求就是“以合同与法律为依据；平等协商；承担应有责任，但不做无原则让步。”因为企业不仅仅要对客户负责，还要对股东负责，对市场负责，对行业秩序负责。任何欺负客户的做法都不足取，但一味姑息忍让也不会取得良好效果。

降价索赔既然没有正当理由，明确拒绝即可，我相信绝大多数客户是明事理的。反而是含含糊糊的态度、模棱两可的说法会误导客户，激起更大规模的投诉。

有些企业，总想善待自己的客户，尽量让他们满意，这个初衷当然是好的，但如果用它来指导一切投诉个案的处理，效果适得其反。善待客户，应当表现在更好地守法、履约，表现在更高的道德标准，表现在更好的质量与服务保障，提供更有竞争力的价格等，而不是一遇到投诉，就急忙花钱消灾、息事宁人。至于客户以索赔维权为由，发展到打砸闹事、损害企业的经营秩序和财产利益，这已属违法行为，应当旗帜鲜明地予以反对。

“降价索赔”及“退房潮”反映出买房人作为市场参与者的不成熟，但房价的大起大落，也反映出房地产市场的不成熟。作为市场的管理者，政府应当致力于维护市场稳定，避免运动式的调控。另外，市场有纠纷并不奇怪，作为行政裁判者，政府部门应当明确是非、超脱利益、公正裁断、保护合法利益、制裁违法行为。这才能使房地产市场健康稳定发展。