巴曙松：物业税改革对房地产市场的影响

原标题：观点意见：物业税改革对房地产市场的影响

物业税在不同国家和地区又称为“财产税”、“不动产税”、“物业税”、“地方税”或“差饷”，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定的税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。按照征税范围和方式，物业税一般分为两种：一种是土地与物业分开收税，如日本、韩国等；一种是统一征收，如美国、英国等。按照税基，物业税分为两类：一类是按物业价值征收，如美国、英国和加拿大等；一类是按租金征收，如法国、新加坡和我国香港地区等。总体来看，物业税税负通常占到可支配收入的2%左右，对普通自住房一般采用优惠税率，对高价房和多套住房税率增加明显。

一、物业税在中国税收体制中的地位

税收是政府财政收入最主要的来源，也是国家用以加强宏观调控的重要经济杠杆，对于一国的经济、社会发展具有十分重要的影响。

物业税属于财产税类。财产税不但历史悠久，而且是现代国家三大税收体系之一，具有举足轻重的地位。一般来说，目前，我国流转税的税种计比较先进，所得税也实现基本覆盖，但财产税仍处于比较不完善的状态。

我国现行的房地产税制是在1994年税制改革的基础上逐步形成的，涉及的税种主要包括营业税、印花税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和企业所得税等。从中可以看出，现行的房地产税制涉及土地使用、土地建设、企业所得、房产或土地转让交易、房屋出租和物业管理等各个方面的税收，造成了税种多、税目复杂、税基不合理、重复征税、轻保有重开发和流通等问题，在很大程度上制约了我国房地产业的发展。

二、物业税改革目的

1、改善地方财政的收支不平衡使地方财政收入稳定化

1994年我国进行分税制改革以后，中央与地方的财政收入比重有了明显的变化。仅就1993年与1994年的对比来看，地方财政收入所占的比重已由78%下降到44.3%，近些年来地方财政收入所占比重也一直处于50%以下的水平。与此同时，地方财政支出的比重却一直在70%左右的水平上，2007 年地方财政支出的比重更是达到了77%。由此可见，分税制改革后的10多年来，地方财政收支不平衡的矛盾并未得到改变。

地方财政收支剪刀差的长期存在，强化了地方政府积极开辟可自主支配收入来源的动力，而增加土地出让收入便成为地方政府增收的主要途径。土地出让占地方财政预算外收入的60%以上，个别市县达到90%左右。从全国情况看，土地出让收入占财政收入的比重也非常高。从一些可取得土地有偿使用收入数据的城市来看，土地出让收入在地方政府的收入结构中占据了越来越重要的地位。

然而，土地资源的数量是有限的，地方政府的这种“卖地”收入是不可持续的，地方财政对土地出让收入普遍依赖的局面必然需要改变。在发达国家，物业税是地方税收的支柱。多数发达国家财产税收入占国民收入的比重为5%左右，占一国全部税收的比重多在10%以上。但在我国，房地产行业的税收绝大部分集中在开发和交易环节，持有环节的税种只有房产税和城镇土地使用税。这就导致持有环节税负极低，造成部分热点城市新建住房空置率偏高，形成巨大的资源浪费。因此，物业税就被赋予了成为地方财政收入新来源的使命，征收物业的目的中也就不可避免地包含了改善地方财政收支不平衡，使之成为地方财政长期、可持续收入来源的期许。

2、优化房地产税费构成、改变税费种类繁多和征收多门的现状

我国现行的房地产税收体系主要包括耕地占用税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、契税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税及印花税等。从结构上看，土地增值税与企业所得税之间、房产税与城镇土地使用税之间均存在着重复课税，同时，部分税种的课税范围、税率及其相互配合等也存在一定的问题。从数量上看，在不考虑土地增值税、所得税等税收的情况下，房地产开发的税收成本约占总开发成本的10%以上。

3、调节贫富差距，优化资源配置

现在多数物业税改革方案都建议向居住高档别墅者课以重税或采用累进税率，向居住普通住房者实行优惠税率或减免税，从而实现调节收入分配差距的目的。 物业税是在降低房产交易税负的同时，增加房产拥有的税负，这可能迫使业主努力提高房地产使用效率，盘活现有房地产的存量；开发商未来如果房产空置，除了要负担贷款利息还要负担物业税，因此也会加大促销力度，使房地产资源得到合理的利用；购房者为了避免以后背上沉重的税收负担，也会更倾向于购买经济型住宅； 而对租房者来说，其房租中由于含有物业税，可能租金会比以前高，因此大户型的吸引力将下降，房地产资源配置将得到优化。

三、物业税改革的主要方案

1、仅对现有税制中的房地产保有环节税收进行调整

根据国务院发布的第546号令，自2009年1月1日起废止1951年由原政务院公布的《城市房地产税暂行条例》，外资企业和外籍个人不再缴纳城市房地产税，取而代之的是依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。这就意味着我国的房地产税制中，不再有城市房地产税这一税种，房地产保有环节的税种由城市房地产税、房产税、城镇土地使用税三种变为房产税和城镇土地使用税两个税种。

2、对现有的房地产税费进行调整，但不涉及土地出让金

我国现行税制中与房地产有关的税收有十种左右，而房地产开发商所需缴纳的政府收费项目林林总总多达几十种，产生了许多问题，主要包括税费混杂、重复课税、税种配合失当、计税依据及税率过时、重交易轻保有等。物业税改革的方案之二，就是不涉及土地出让金，而将现有的房地产税费进行调整。同时，税基的调整思路是自用住宅也需缴纳物业税，税基的评估方法改为按市场价值评估。

3、对现有的房地产税费、土地出让金进行综合调整

广义的土地出让金是指国有土地使用权出让时总的交易金额，包括一级开发建设补偿费和政府收益两大组成部分，其中一级开发建设补偿费又包括征地、拆迁和水、电、路等大市政配套建设费用等一级开发成本，以及政府规定的较低水平的一级开发商利润。由于一级开发建设补偿费是由二级开发商支付给一级开发商的， 所以纳入财政收入的只是政府收益这一部分。因而，纳入物业税征收的只能包括政府收益这部分，而不是全部的土地出让金。

物业税改革的方案之三，是把土地出让金与现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税，并把土地出让金由一次性缴纳分摊在物业税当中，按年缴纳。税基包括自用住房，评估方法为按市场价值评估。

四、物业税改革的难点

1、产权法律基础不完备

在我国，房屋的所有者对房产拥有所有权，而对与房产密不可分的地产却只拥有一定期限的使用权，如何将两者结合实现合理征税一直是困扰理论界的难题。 而《物权法》的出台，则为原来的土地使用权赋予了“建设用地使用权”这一新的称谓和内涵，它是土地物权的核心权力和最重要的土地财产权之一。

具体来讲，传统的土地使用权仅是一项具体的法律权利，并不承担基础制度构建方面的任务，因而不能作为一项独立的财产权存在，不具备物权属性，不能进入土地市场流通。而新的土地所有权权利结构中的土地使用权，则是一项独立的财产权，具备土地物权属性，因而可以直接进入土地市场转让、出租、赠与或抵押。 土地使用权的独立物权属性的法律确认，为房地产税收的独立土地物权奠定了基础。可以说，《物权法》的制度性突破，在土地两权分离理论的基础上为建设用地使用权作出了更完整的物权认定，从而为物业税的开征扫平了理论和制度障碍。

但是，物业税征税的具体执行，需要有明晰健全的产权基础作支撑。而在我国，仅就城镇居民住房而言，目前我国就有商品房、经济适用房、合作建房、集资建房、房改房等多种形式；在广大农村地区，土地集体所有的概念较为模糊，农村宅基地和农用地权属关系也存在一定程度的混乱。许多企事业单位、部门的用房存在严重的产权不清、产权与使用权分离的现象。作为财产税的物业税理应向房屋的产权人征收，而实际情况是很多房屋却只有，没有产权，按照产权征收困难较大。

2、物业税的出台法律程序复杂

物业税作为一个新税种，从出台到进行征收需要经过多部门决策，有严格的法律程序。首先，需由财政部、国家税务总局及住建部牵头，制订一个相对详细的细则草案，之后要征求多方意见，最后报请国务院法制办审核通过。在国务院法制办审核通过的前提下，方可向国务院提出提案，并由国务院向全国人民代表大会提出法律案，并由全国人大主席团决定列入会议议程。在全国人民代表大会闭会期间，国务院可以先向全国人民代表大会常务委员会提出，经常委会相关程序审议后， 决定提请全国人民代表大会审议的，由常委会或提案人向大会全体会议作说明。最后，经全国人大审核通过后，方可颁布相关法律。在这一系列的过程中，首先要保证细则草案的可行性与适用性，以及征收条件和征收技术是否具备；在前提条件具备的前提下，还需要征求各方意见，经过层层审批方可颁布法律。

3、房地产价值评估体系不健全

物业税应缴纳的税额是随着不动产的市场价值升高而提高的。因此，物业税准确、合理的计税依据应是房产的市场价值，而其市场价值是通过房地产价值评估机构评估出来的，所以物业税的计税基础也就是房地产的评估价值。这样一来，房地产价值的评估便成为物业税能否成功实行的关键一环。目前我国的房地产评估机构存在着财产评估机构和人员严重不足、评估制度和法规不完善、评估周期不明确等客观事实。若在此种情况下实行物业税改革，房地产估价的结果很有可能导致不公正的税负，从而引发社会问题。

4、税率和税基的确定有难度

首先，由于中国地域广，贫富差异大，在确定税基税率的过程中既要体现差异又要兼顾平等，具有一定的难度。税率税基制定的过程中，应充分考虑支付能力和地方财政需求两个方面。各地方政府需要作大量的研究，根据地方实际情况作出决定；中央政府要考虑全国的统一性和平等性，对各地方政府的决定进行科学的审批。其次，无论制定税率还是税基，真实可靠的物业价值历史数据非常重要。目前我们还没有这样的参考数据库，对每一处物业的建成、成本、转手、资本升值和改善情况，了解程度都非常有限，而积累数据也将是较为长期的过程。