林木雄：下一个十年房地产市场基数仍在变大

关于发展，我认为当前的主要挑战还是人才资源，这里面涉及三方面。首先，房地产市场前景长远而且当下机会也非常多，对于人才来说，面对的问题是如何选择行业和机会？房地产服务行业的挑战就是要在各行各业中凸显出优势。我们在过去一段时间中都在不断地寻找人才和培养人才，怎么样让他们相信这个行业的优势和机会，怎么让他们能在这里发挥能力和才华，这是很大的挑战。

其次，合伙人制度是去年以来房地产企业中非常火热的话题，但事实上合伙人制度一直存在于房地产服务行业。第一太平戴维斯发展至今已有160年，期间也是通过合伙人制发展壮大的，这是我们的优势。但是现在国内开发商和其他相关行业的企业也都在尝试合伙人制，一定程度上对于我们的吸引力也有些影响。

第三，部分相对门槛低一些、平台重要性强一些的业务版块，比如说交易类业务，现在竞争越来越激烈。有些同行将提成点提得很高，甚至改变了很多行业的规则，这种做法能否持续我并不肯定，但目前对于市场的发展、人员的流动是有影响的。

所以未来如何保证人才资源是个关键，因为我们的行业中人才培养并不容易。幸而第一太平戴维斯通过二十年的发展，已经拥有了自己的资源和优势。第一个就是客户资源。包括中国在内的世界各国的市场中，我们的客户对第一太平戴维斯都建立了信任感，这种信任不是一时就会被取代的。第二个就是第一太平戴维斯的服务和员工。有很多的伙伴适应公司的文化后已经在这里扎根下来，推动公司的发展。从服务供应商的角度来说，我们的服务是具有持续性和粘稠性的，可能项目方面的人员已经经历几番变动，但是我们的服务团队是一直都没有变的，第一太平戴维斯有一些项目服务合作可以长达十几年二十年。这是我们长远耕耘的理念。

观点地产新媒体：在较为乐观的长期展望基础之上，您怎么看下半年房地产市场的走向？今年第二季度一线城市房地产成交量回升，您是否认为回暖已经到来？

林木雄：我认为现在还有些不确定因素。一方面，近期股票市场的波动对于房地产市场的影响还有待观察，但另一方面，下半年继续降息的可能性会给房地产市场带来利好空间。

第二季度一线城市一手住宅的交易量在回升，但我们的观察点应该还要包括二手市场。一手住宅市场中，可能某些大项目的涨价降价措施就能够影响到短期的成交情况和数据表现。但是二手市场的表现更多地代表了整体的趋势，这是买家和卖家的对于入市和出售的双向选择，可以观察到更多群体对于房地产市场未来的期望和判断。

今年年初的时候我们的判断是会有四次降息，下半年可能继续降息，如果确实推出的话对房地产市场也是加分利好，利率的影响作用还是非常重要的。

总结2015年，我认为方向还是好的。市场随时都处在一个变化过程中，有时候波动小一点有时候波动大一点，但是我相信大方向依然是好的。

观点地产新媒体：今年博鳌房地产论坛主题是转变时期的中国房地产，转型也是房企中热议的话题，对此您如何理解？

林木雄：首先不能预计未来十年都能像过去十年那样增长那么快，对比过去的业绩增长目前的增幅可能是下降了，但是整个市场的基数还是在变大的，整体的住宅市场还是在增长的。因为现在中国城镇化还在继续进行中，经济仍在继续发展中，还是需要房屋建设的，所以总的判断，市场的蛋糕肯定会变大。

其次，市场也不是今天才发生改变，企业要做的是如何应对改变的市场，从而实现增长。所以市场调整中，房地产行业中发生优胜劣汰是很自然的，因为这是很专业的行业。可以看看香港房地产行业过去五十年中陷下来的开发商有多少个，做开发商也不容易，能够做下来的肯定都有各自的优势。

观点地产新媒体：近期国内首支公募REITs启动，您认为REITs在中国推行的关键和难点是什么？这将对商业地产的发展和格局产生什么样的影响？

林木雄：REITs是个大方向，国内商业地产未来发展自然是会往这个方向走的。按美国和日本的经验来看，从长远的角度去考虑，持有物业很多时候不是开发商的行为。打个比方，开发销售就像工厂，必须要有资金才能流转运作。假如你获得一个地标性项目，需要100亿贷款来开发建设，建成后持有物业的年收益率是7%，那么一年只有7亿资金回笼，对于更多的买地滚动发展其实杯水车薪。如果有REITs,可以从市场实现短期回笼资金80亿、100亿，这笔资金就足以让开发商继续买地开发滚动发展。这是成熟的房地产行业中的一个模式，所以也可能是国内未来一个很有想象的空间。

但是REITs到底能走多快，怎么走，还是要考虑多方面的因素。首先是股票市场制度，房地产投资信托基金应该怎样按照制度在国内股票市场实现上市交易。其次是税制，国内现行税收制度对于房地产投资信托基金并不一定有利，未来如果没有相关的税收优惠政策来降低税收成本，REITs也很难操作。我认为这个过程依然需要一段较长的时间来等待。

至于对商业地产发展和格局的影响，从全球市场来看，REITs在美国做得比较好，其次是日本、新加坡，香港虽然有但相比之下并不是特别活跃，而且香港和内地资产租金收益率不高。按照香港6%-7%的投资回报率来倒推，在内地市场中很难找到租金回报率能够达到要求的资产。但是怎样才能提升物业租金回报率？归根到底还是要看供求情况，看经济发展带来的真实需求。

观点地产新媒体：相较于房地产私募基金、信托还有近期大热的众筹，REITs的优势体现在哪些方面？

林木雄：风险不一样，REITs是通过持续稳定的业务经营租金分红来收益，它本身有物业的权益及价值提升的优势，相对来说风险更小。公务REITs一般都是落成了并经营成熟的物业，将一个物业租出去，至少会有一定时期的稳定收益，不会在一天两年内发生大变化，所以收益率能够保证的。其次，REITs毕竟还是持有资产作保证，价值比较稳定。所以有些基金的配置中，REITs是比较保险的选择。私募、信托或是纵筹，较多的是集中未建成的项目，收入还未必得到保证，而且它受到的监管相对较少。