李宇嘉：央行降准将夯实楼市企稳回升局面

原标题：李宇嘉：央行降准将夯实楼市企稳回升局面

从货币政策稳定物价水平和促进经济增长这两个最主要的功能看，再次启动“降准降息”在预料之中。

近期，国内物价水平下行，意味着实体经济实际承担的利率水平提高了。同时，人民币贬值压力加剧资本外流，7月份外汇占款创10年来最大降幅。而央行稳定汇率收回基础货币，也使得资金面紧张和利率攀升的预期抬头。此外，全球金融市场动荡，也将通过贸易渠道和资本流动冲击我国经济。

下半年，股市交易额骤降至6000亿元;因不良贷款连续攀升14个季度，银行“惜贷”情绪浓重，房贷有收紧迹象。分析人士预测，若金融业增速回归去年水平，将拖累GDP0.3个百分点。

但是也不乏亮点，突出的就是实体经济“融资难、融资贵”开始缓解，货币政策中梗阻的坚冰开始融化。

随着地方债置换和发行规模快速扩张，6月以后，社会融资总量增长已经明显加速，投资到位资金增长加快。7月份，固定资产投资资金来源单月同比增速回升到9.4%;7月份金融机构贷款加权平均利率为5.97%，自2011年以来首次回落至6%以下的水平。

从控制通缩、稳定利率和市场预期等角度出发，以夯实经济企稳局面来看，再次启动“降准降息”可谓“一石多鸟”。

历来，“双降”对资金面敏感的股市和楼市影响最大，此次或许有所不同。

先看股市，经历了震荡大跌后，管理层对通过繁荣股市来“接济”和“壮大”实体经济的难度有了更清醒的认识。7月份以来，关于国有企业改革和国有资本功能的论点，以及近期“两只鸟论”的提出都透露出一个重要的信号，那就是实体经济壮大是股市繁荣的根基，而不是倒过来。

因此，此次“双降”并非只针对股市，而主要从资金面紧张、融资成本抬升、经济预期恶化和全年GDP或“破7”这一负反馈机制“发作”出发。

当然，此次全球金融风暴有过度悲观所致的成分，人民币过度贬值和中国经济“破7”的可能性并不大，所以“双降”也有稳定股市的考虑。

再看楼市。上半年楼市可谓“一枝独秀”，全国商品房(资料、团购、论坛)销售面积从年初下跌16.3%，迅速逆转为1~7月份增长6.1%，对“稳增长”的贡献功不可没。

但进入下半年，全国商品房销售连续三个季度回升，并没有传导至房企拿地和新开工，这两项先行指标的增速一直回落。即便多渠道融资“开闸”，融资成本普遍降至6%左右，但房企土地购置金额占销售金额的比重只有20%。相反，房企在跨界转型上却丝毫不吝啬，整体有“去房地产杠杆”的迹象。

同时，楼市供求错配严重。供应在三、四线城市，而需求却在一线和二线重点城市，导致待售库存有增无减，压制楼市回升。

主要城市楼市火热过后，销售有回落迹象，但前期高地价驱使的房价仍旧在连续上涨，目前已经攀升至较高的水平。此次“降准降息”后，贷款基准利率创历史新低，对于降低住房购置成本无疑具有重要意义。

“降准”也有利于增加银行低成本的可贷资金，缓减房贷收紧的趋势。对于稳定楼市需求特别是改善型需求、加速三、四线城市楼市的库存去化，夯实全国楼市企稳回升的局面意义非凡。

资本外流被认为是制约货币宽松政策的“新烦恼”，也是此前机构普遍认为我国“降准降息”空间有限的理由。但从两次金融危机中新兴国家应对资本流动的教训看，维持较高利率水平并不是留住资本的有力手段。

2013年8月，为应对QE退出传闻而导致资本外流，印度也采取资本管制和加息措施，但卢比贬值创历史新低、股市也创四年最大跌幅。

关键是，“降准降息”要有效降低实体经济融资成本，增强市场对经济回升和汇率稳定的信心。此外，四季度及明年基建投资将真正发力，地方政府要真金白银地在PPP中投钱，这些都需要经济回升和财政的可持续性。

目前的形势也需要“降准降息”来稳定楼市和股市，提振市场预期。在发达经济体复苏慢于预期，美联储加息不断推后的情况下，我们还有时间和空间来“坐实”这项工作。

(作者为深圳市房地产研究中心研究员)