殷哲：未来房地产资产运营能力大于拿地开发

原标题：殷哲：未来房地产资产运营能力大于拿地开发

总裁殷哲没有试图把其掌舵的歌斐资产的资产管理和投资当作一门隐晦的哲学来“传道”，他的投资逻辑里，随处可见人性与人类社会发展规律的宏大命题。

与许多基金经理、资管公司趋利地谈论内部回报率、收益率等语汇不同的是，殷哲在与记者们近一个小时的交流中，说得最多的，反而是“效率”、“分工”等抽象词汇。

不过，殷哲在解释歌斐资产的投资方向以及未来基金等金融投资趋势时，他向记者们解释得尤为通俗，从物流到外卖，从基金到股票，从房多多到YOU+公寓，殷哲如数家珍。他列举身边的例子，都暗含着其所领悟的投资逻辑，诙谐有趣。

殷哲开场即说他最近在看一本名叫《理性乐观派》的书，书中提到人类社会之所以能够发展，其核心就是分工。

“分工节约了每个人的时间，效率是非常重要的。人类的整个社会发展就是这样一个逻辑，相互合作让效率越来越高，节省更多的时间去做专业化的事情。”殷哲说，“地产是一个高度分工的行业，过去地产商的资金靠借款、上市、盈利积累，但是现在已经在依赖金融，比如股权投资，越来越专业化。”

住宅项目投资越来越少

歌斐资产到现在仍然管理着超过320亿元的房地产基金，不过殷哲说，歌斐资产对住宅项目的投资已经很少。

“住宅项目现在整个收益率都在下降，如今的状况是，好的项目资本都在抢，不像过去什么项目都缺钱，现在好的项目不需要钱。”殷哲说，“现在投资住宅项目比较少，一是收益率在下降，二是开发商现在钱也多，甚至这些有钱的开发商也拿不到好的项目。”

当下，殷哲对国内房地产市场的判断，他认为现在是一个回归理性的市场。

“过去房地产的投资是从无到有，所有人都会觉得买房子是最好的投资，因为过去十年不管你买什么房子都是赚钱的，它会让人觉得买房子的收益很高。”殷哲说，所以可能会有一个误区，大家会觉得房地产投资是高回报和高收益的，但实际上未来不是这样，从海外经验来看，房地产投资的收益是比较稳定的。“房地产的核心是土地资源，它应该具备资产的属性，核心就是抗通胀属性，所以房地产投资的收益也不应该很高。”

殷哲喜欢按照西方发达国家，尤其是美国的经验来推导投资的逻辑，因为他觉得像美国这样的国家，金融和房地产市场早已成熟起来，经历了很多的变化，这些国家金融和投资行业的宽度，要高于目前国内地产金融的发展阶段。

殷哲说，最早外资进入国内的时候，基本不投住宅，因为在这些国外资本的认知里，住宅市场已经非常成熟，投资的机会已经很小，所以这些地产金融偏好商业地产，外资觉得机会在商业地产，“如今国内的地产金融也发展到了当初外资的认知阶段。”

投资机会在地产新型业态

殷哲认为接下来地产金融一个非常有潜力的投资的机会是房地产的新型业态。这些新型业态也符合殷哲的投资逻辑，因为它们获得了“效率”改进和提升。

“未来中国房地产的趋势，一定是运营资产的能力要远远大于过去简单拿地开发的能力，但是这个能力的构建是不容易的。”殷哲说，与此同时，房地产新型业态的发展，比如YOU+公寓和优客工场，这些都是轻资产、重运营，可能产品刚开始尝试和做好并不容易，但应该是代表未来的方向。

近期歌斐资产与房地产O2O平台房多多共同发起成立创新型地产基金，该基金的创新包括与开发商约定首付比例，以一定的特价折扣，用包销或者团购的方式收购开发商房源，并通过房多多的平台进行销售，获取之间的溢价。

歌斐资产方面也介绍，这个创新型地产基金在投资策略上会选择库存比合理、房多多销售能力强的城市以及筛选品牌房企，主要布局刚需和改善性需求住房。并且基金还会与开发商约定货源推出机制，进一步降低股权投资的风险。

房多多这类公司显然是殷哲所说的房地产新型业态。“这些房地产新业态的出现是非常有机会的，因为开发商的房子不好卖了，房多多能够很好地帮助这些卖房的开发商找到客户，如果房地产像过去一样，房子根本不愁卖，相信房多多这样的新业态也没有机会。”殷哲说。

他也进一步补充，之所以与房多多合作的基金在策略上布局一、二线城市，是因为这些城市对于投资风险而言，更多是可控和可以确定的。“虽然今年一、二线城市房地产市场不错，但是对房多多来说，它还是能够帮助开发商增加效率，通过增量来赚钱。”

殷哲预测未来十年内中国房地产发展的机会在于“存量资产”和“新型业态”，他也罗列了房地产投资的5个具体方向，其中包括长线跨周期投资、互联网+房地产的新模式、收购困境资产的机会、持有抗通胀的核心资产以及布局以人口为导向的一线城市、健康的二线城市。

“除了核心资产外，房地产项目投资的机会其实已经比较小。所以也会看地产公司的股权投资。”殷哲说，现在对房地产公司做股权投资，也应该用PE和VC的方式去看待，对于房地产另类投资基金来说，要根据企业的发展周期选择合适的时点进入，比如一些新型业态，类似房多多等，这些企业处在高速发展期或者转型期，未来会获得价值提升。

在最后解释歌斐资产作为一家房地产资管和地产金融公司的核心能力时，殷哲认为其核心能力是分辨项目的基础资产的能力和分辨运营团队的能力。

“现在房地产金融简单给钱投资已经不行了，但是歌斐也不能什么都做，这样就违背了人类社会发展的分工规律。”殷哲说，“所以，我们做地产金融主要是甄别好的项目资产以及寻找优秀的运营团队。”