武汉被称最典型中国本土城市 商业因水而起迎超越发展
从武昌到汉口的轮渡上，沿途随处可见大规模的城建项目
武昌江边休憩的老人
原标题：“大武汉”的商业脸谱
在描述武汉这个城市的时候，地理位置和水运资源，实在是两个无法绕过的话题。如果不是水运带来的兴盛，很难理解“大武汉”在近代史上超越自身地理区位的巨大影响力。商业因水而聚，却也随着水运重要性的减弱，带来城市影响力的衰退。而在今天，当一线城市的开发相对饱和，商业开拓者渐渐将目光移到了二线城市的代表者身上。一些体量更大的商业体、观念新颖的综合项目，落在了武汉这块土地资源丰厚的“试验田”上。历史上的辉煌与今天的大资金相遇，二线城市的商业，或许迎来了有着超越性的春天。
最典型的中国本土城市
何祚欢是武汉人的明星，一口韵味十足的汉腔探古索今，成为城市里几代人的历史启蒙者。虽然他已经70岁出头，在我这个武汉人的印象中，他应该仍是我10年前离开武汉时在电视上讲评书的样子，一头黑发，中气十足。当今天我作为一个“客人”来探索家乡时，首先想到的就是找找何祚欢，他口中的城市才叫一个活色生香。按约定见面后，何祚欢在武汉楚剧院门口拦下一辆出租车，带我们去他在武昌江边的工作室聊天。出租车的司机近50岁，一眼认出了他：“哎呀，何老师，这是你第二次坐我的出租车。我可是听你的评书长大的。”1000多万人生活的武汉市，因为这一句“相识”，忽然让人觉得城市变小了。
何祚欢的工作室在武昌江边的高楼上，眼前辽阔的江景，成为他叙述这座城市最好的起点。他指着对面说：“这里是长江与汉水交汇处，两条江水分隔出武汉三镇，交汇处滋养出了汉正街。这里是龟山，那个方位是蛇山……”
水对于武汉的重要，一直很有说头。因了长江和汉水，武汉三镇构成了远远超出湖广平原而往北、往西、往南延伸一两千公里、进入山区和盆地的巨大水系的中枢。在近代历史中，武汉三镇成了近四分之三的中国本土各种物资、各色人等以及各种信息传递到首都和下达到长江三角洲的交通枢纽。武汉地域面积本来就广，再加上水运使它四通八达，近代便有了“大武汉”的说法，这种在城市名前面加上“大”字的荣誉，只有长江边的“大上海”相媲美。
武汉民用建筑设计研究院的副院长郑国庆向我讲述武汉时，也是首先提到武汉的“两江”。郑国庆说，武汉有着大城市的骨架，有山有水，湖泊众多。长江和长江最大的分支汉江，对于武汉的意义不一样。沿着长江，武汉可以通达上海、重庆，黄河水运条件受季节影响大，而长江航运非常稳定，所以即使是战争期间，长江流域也比较繁华。而汉水从长江中游地区向秦巴地区延伸，湖北省和陕西省主要经济体基本是沿汉水而生，比如湖北十堰、襄樊，陕西汉中、安康。汉水向西北地区的河南、陕西延伸1000多公里，北方地区小麦、玉米等经济作物，得以与湖北鱼米之乡的经济作物相交换，这条水道也成为煤、木材等资源的交换通道。
可是一旦说起武汉历史上的辉煌，难免对比出如今地位上的不济。水运条件早已不再掌握一个城市的经济命脉，武汉面临着怎么和历史相处的疑惑。华中科技大学建筑与城市规划学院教授汪原给我这样一个定位：武汉是中国最典型的城市。他认为北京、上海是在特殊的需求和政策下建成的，因而不具有中国城市的代表性。武汉的市民文化发达，是最市民化的城市之一；它生活便利，且一直保持着“汉味”。另外，武汉的经济发展和中国的总体水平相匹配，它就是全国经济发展的平均水平，代表了一个典型城市的问题和优势。
这种典型性，首先体现在它因江而建的格局。武汉的湖泊多，从城市地名就可以看出，“菱角湖”、“范湖”、“杨汊湖”、“金银湖”，更别提水域面积达到33平方公里的东湖。武汉人对于水，实在是不觉得稀罕。巨大的水道和星罗棋布的湖泊，也让夏天的武汉吸收了更多的热能，整个城市犹如一个大蒸笼。就在20年前，夏天的夜里，城市大街小巷摆满了“竹床阵”，街坊邻居就这样四仰八叉地睡着露天纳凉。
武汉的市井生活成为城市血液的一部分，无论是生活习惯、方言的顽固，还是本地人对文化的一种共识，都透着汉味。这里号称有着“百种小吃”，街上总有端着热干面或是烧卖、豆皮边走边吃的人们。在像毛细血管一样丰富的小巷里，街坊们共存着一些“秘密”，比如哪家的牛肉粉最好吃、哪家的糍粑最香、哪家的面窝最脆。在我的印象中，那些著名的美食门面都极不起眼，地面墙壁被熏得发黑，泛着油光。热气腾腾的大锅后边往往站着一位面孔孤傲的老板娘，早点卖到上午10点多，这一天的生意就打烊了。而旁边的门面苦兮兮地守上一天，生意也不及这家。市民味儿重的城市，养就了居民在吃食上极为挑剔的嘴。
而武汉作为中国最本土化城市的特点，也引起了美国历史学家罗威廉的注意。在选择研究对象的时候，罗威廉舍弃了中国政治意味明显的城市，也没有挑选沿海地区，而是将清末的汉口作为中国城市的样本。汉口“五百年前一荒洲，五百年后楼外楼”，它因其独特地理位置而自然聚集了强大的商业力量，衍生出看似粗鄙却鬼魅迷人的市井生活。“汉口引人注目的第一特征就是极度的世俗化，其最典型的表现则是穷奢极欲，相互攀比以夸豪斗富。”而同时，“一般认为，坚忍不拔和实用主义是汉口人的又一特性……与商业冒险这一倾向紧密相连的是，当面对生活中的不幸以及生命与财富面临危险时，汉口人相当平静地接受之”。
中国最典型的城市，一定有着浓厚的历史意味。如果从汉口商业繁衍时的客观条件来看，罗威廉观察到：“19世纪中叶太平军和清军作战、辛亥革命的冲击。即使在比较安定的岁月里，汉口也受到白莲教、欧洲入侵者和捻军起义者的威胁。这里还频繁受到洪水与火灾的猛烈袭击。但是尽管如此，汉口以其优越的地理位置与封建社会晚期势不可挡的商业力量相结合，形成并维持着一个卓越的商业都会，一个代表着在接受欧洲文化模式之前、中国本土城市化所达到的最高水平的城市。”
因水而生的商业
造就武汉成为典型中国城市的，是“大武汉”的商业辉煌。何祚欢说，武汉原是沼泽之地，明成化年间，汉水最后一次改道，汉江在龟山以北入长江，汉口因此而形成。在武汉三镇中，武昌发展得最早，汉阳隔江相望。汉口的历史最短，商业却最为发达。究其原因，一方面与天然条件紧密相关，江水的通畅或是泥沙淤积，决定了不同区域的商业命运。在两晋、南北朝时，武昌黄军浦(今文昌门外鲇鱼套一带)河水入江之处，套口可以停船。至宋朝，鹦鹉洲在江中，武昌市场逐渐东移。及至清雍正年间，金沙洲与白沙洲之间因为泥沙淤积而不可挺船。武胜门外江中淤起一洲，商贾云集，却因道光二十九年(1849)一场大火，烧毁船只800多艘，闹市渐渐转往汉口镇。
另一方面，武昌作为大武汉的政治中心，历来受到中央集权的控制较多，汉口相对自由。
汉口开埠后，外商通过洋行买办与号商、行栈联系，或直接派人去产地收购后出口，形成专业性市场。清初，武汉已有米谷、山货、杂粮、药材、花布、纸张、水果等行栈。来武汉做生意的人，也因为同乡关系而聚拢，形成了广纳四海的湖南帮、江南宁波帮、四川帮、云贵帮、潮帮、香港帮。
而今天外来商业力量看中的，也正是武汉深厚的商业特性。虽然水运的重要性衰减，但是武汉作为九省通衢之地，聚集人流和物流的实力仍旧雄厚。人们喜欢这样描述武汉的位置：“你在中国的地图上，沿着中轴线划十字，或是将最远的四个角连成交叉线，中心点都在武汉这儿。”万达集团提到，“两江三镇”的独特布局和得天独厚的地理位置，让武汉自古以来就是兵家重地与商业重镇。武汉在中国的历史上饰演着重要角色，它是楚文化所在地、湖广总督府、武昌首义之区、武汉保卫战发生地等。近600年前，随着商业的发展，围绕汉口和汉正街，武汉形成初期的财富聚集。而后的鸦片战争和租界时期，长江西岸沿江又形成了带有码头文化特色的生活圈。万达看中武汉传统商圈的活力，较早进驻江汉路，以万达广场带给武汉新的商业特色，再逐渐将万达广场扩展到菱角湖、积玉桥等地。
接着万达集团有了在武汉大手笔做文化产业的想法，将武汉水资源的特点利用起来，用新的商业理念表现楚文化。万达建立的“武汉中央文化区”以文化为核心，项目规划区域约1.8平方公里，兼具旅游、商业、商务、居住功能为一体，试图建成世界级文化旅游项目。它是目前全国唯一一个定位为“中央文化区”的超大型文化旅游项目。其500亿元投资额中，纯文化投资高达80亿元。
“中央文化区”以武汉环保工程为契机，将水系改造融进了文化景观。万达借武汉市大东湖生态水网构建工程的机会，将沙湖与东湖打通，建立“楚河”，并在“楚河”边平行建立1500米长的商业街“汉街”，将武汉中央文化区呈现出类似“清明上河图”的景象。
汉街东端建有“汉秀”，这是万达与世界顶级的美国弗兰克演艺公司合作，投资25亿元建立的世界顶级演艺舞台。在汉街西端，万达投资35亿元，建立全球唯一的室内电影文化公园。充满楚文化韵味的屈原广场、昭君广场、知音广场等五座名人广场贯穿汉街，这条步行街上还会容纳杜莎夫人蜡像馆、中国最大电影院、单体投资规模最大的万达广场等。
大资金进入，看中了武汉作为中心城市对周边的辐射能力。“湖北的特点就是武汉‘一城独大’。‘一城独大’有弊端，也有好处，比如说一个地方靠一个大城市，容易形成规模效应，但一个城市一旦发展到了一定规模后，又会产生负效应，因为它成本高。‘大武汉’的形成受其独特地貌因素影响，因为它有两条江，其他的地方不可能有。武汉内部是多中心划分，有武昌、汉口、汉阳三个中心，目前它的容量还可以，今后‘1+8’城市圈融为一体后，这个规模效应会显得更明显。”
按照万达的估算，武汉现有人口1200万，假如武汉卫星城镇带形成，可以容纳2000万人。武汉高校数目居全国前列，每年有20多万高校毕业生，其中近一半会留在武汉工作。武汉吸纳2000多万人口后，相当于湖北省人口的三分之一。“它可以像东京、首尔，一个城市就能消化全国人口的四分之一，甚至一半。如果武汉的发展是城市综合实力和功能实现跨越提升，重点在综合经济实力、改革创新、交通通达能力、人居环境、民生幸福，武汉的凝聚力会随着新型城镇化的建设而加强。”
有意思的是，中国的房地产发展20多年来，一线大企业的实力在不断增强，当它们积累了大规模资金、技术与成熟观念时，一线城市的土地资源逐渐稀缺，二线城市反而成了承接大手笔的更好场地。2000年后万达选择做不动产，从住宅开发为主转向商业地产为主，刚开始万达出于一种简单的生态考虑，后来商业模式越来越成熟，万达已经把不动产作为企业的第一个支柱产业。王健林提到，商业地产实际上是一个门槛很高的产业，它是一个复合型产业，包括地产、商业、投资、金融等，最需要低成本、能长期使用的资金。全国极少有企业大手笔做商业地产，因为对资金的要求非常高。同时，万达的选择也是对二线城市住宅项目的谨慎乐观。
万达投入在武汉大资金建立商业地产，并且依托商业地产引进文化产业。从投资回报率来看，文化产业在中国体现出很高的盈利水平。万达从2005年开始做电影院以后，到2012年，连续每年都超过35%的增长。即使在2011和2012年，宏观经济有所放缓，依然有超过30%的增长。从电影产业获得甜头后，万达开始舞台演绎，准备把美国的成熟模式引入中国。
后官湖新区的打造
看中武汉的大资金，有的像万达那样，选择在城市中心区大手笔建造商业；也有的选择将城市的范围往外扩，在新区“造城”。海派气质浓厚的上海世茂集团，投入400亿元，希望通过主题游乐园加住宅的形式，将武汉三环外西南部的后官湖地区带动起来。
蔡甸区在湖北因产藕而闻名，这里水田发达，自然条件丰厚，出品的藕格外甜糯。“三山六水一分田”，山水资源和生态环境非常好。除了鱼米之乡的自然资源之外，这里还是经济开发区比较集中的地区——东南部是武汉经济开发区，北部是吴家山经济开发区。在东面，是武汉近代工业的发源地汉阳黄金口工业园区。历史上蔡甸是汉南地区的经济中心，地方市场体系的核心，它如血管般遍布着“天(门)沔(阳)”地区的众多小水道的排泄口。对于许多汉水上的商人来说，蔡甸往往是他们南行的终点。出于经济或方便的考虑，他们大都不愿亲自到汉口去。很多以汉口为基地的小商贩每天来这里购买货物，再拿到城里去卖。到19世纪末，蔡甸已经成为著名的“水陆要津”，以及捞钱的厘金局的驻地。
世茂建立在后官湖的项目，将规划居住10万人口，整个世茂龙湾项目占地大约800万平方米，是世茂在华中的第一旅游大盘。对武汉人来说，或许是由于城市的建设长期滞后的原因，再加上大武汉有8400多平方公里的面积，人们特别在乎距离的远近。蔡甸是武汉的郊区，如何建立一个新区吸引人口，是“造城者”面临的最大挑战。
世茂龙湾的营销总监李戈介绍说，武汉的地产，购买者还是以本地人为主。世茂这个项目的卖点是自然资源加上商业配套，而商业项目如果没有特点，已经很难在竞争激烈的商业地产中立足。武汉传统的旅游项目被戏称为“三菜一汤”，即黄鹤楼、归元寺、古琴台和东湖。而城市的开发者准备利用武汉周边风景秀丽的大块土地，建造出全新的游乐景点。
世茂龙湾项目总经理张强说，武汉已经进驻了华侨城的游乐项目欢乐谷，海昌也依托极地海洋世界发展旅游地产。欢乐谷面对从10岁的孩子到三四十岁的成人，极地海洋世界展现的是海洋生物。世茂希望推出针对不同于这两个项目的主题游乐。在反复探讨后，他们决定推出针对6～15岁儿童的嘉年华，“现在的家庭基本以孩子为中心，抓住孩子就抓住了一个家庭”。
由于希望这个项目不受气候的影响，世茂最终决定将它打造成亚洲最大的室内游乐园，占地50万平方米，可以全天候游玩。“我们准备糅合世界上不同游乐场所的特点，以童话世界为主题，建立中国版的‘埃夫特林’。里边有天使小镇区、冰原冒险区、中央体验区、童话密林区等，让孩子们体验夜晚穹幕秀、仙女城堡、花街巡游，也会把冰上碰碰车、冰上滑道、攀岩等游乐项目融进去。”与之相配套的是，嘉年华会有专门的儿童购物中心，旁边也会建立三、四、五星级不同档次的酒店。整个龙湾还会建设华中首席18洞湾区果岭、欧洲私人领海游艇会、定制级万国风情别墅群、环球名品美食购物公园、富氧型商务区、创意酒店等。武汉市中心到后官湖大约为一小时车程的距离，世茂希望将度假休闲和旅游购物结合起来，吸引武汉周边甚至是华中其他省市游客。
李戈说，之所以不是单纯地全部引进国外的主题游乐项目，一方面是国外的版权限制，自己单独引进国外童话人物的费用，比整体引进如迪士尼这样的项目所需要的版权费用低。另外，世茂也希望能够创造新的模式。对于地方政府来说，开发商建造大的旅游项目，可以解决当地人就业问题，又能持续创造税收，比开发商建住宅一次性卖掉更有利于地方的发展。
除了依托嘉年华的游乐概念，世茂龙湾的住宅瞄准了都市人的农夫梦想。他们将大部分住宅盖成有天有地的联排或独栋别墅。“100万元只能在市中心买高层里边的一套普通房屋，但在这里有自己的别墅，能有一两百平方米的花园，还能多出10万元买辆车，我们叫做100万实现有别墅有车的梦想。”龙湾包围住了水域面积达30平方公里的知音湖，在世茂对游艇水道做了处理后，这里成为大小游艇都能驰骋的乐园，成为华中地区第一个私人游艇会。
对于在武汉城郊大手笔建新城，上海同济大学建筑与城市规划学院院长、上海世博园总规划师吴志强建议说，开发者应该考虑如何保护住原有的山水，如何保护好原有的文化遗产，并且将原有的村庄、居民如何进行合理的归并和安置。
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