十堰母亲擅卖女儿名下房屋 女儿起诉合同无效遭败诉

原标题：10年前，离异母亲擅卖房产 女儿现在起诉买卖合同无效败诉

2000年，刘某与王某协议离婚时，不满5岁的幼女星星随父亲刘某生活。后刘某不幸去世，女儿依法继承了父亲一套房产。不过，2003年，未经女儿同意，王某将房产卖给他人。

去年，星星一纸诉状将母亲王某和购房者曾某一并告上法庭，要求收回被卖掉的房产。

日前，十堰市中级人民法院二审依法驳回了星星的诉讼请求。

父亲病世7岁女继承房产

2000年4月，十堰丹江口市民刘某与妻子王某协议离婚。离婚时双方约定，时年5岁的女儿星星随刘某生活，并由其抚养，所有家庭财产全归刘某所有，包括一套72平方米房产。

2002 年10月，刘某因病去世。同年11月16日，王某以法定监护人的身份代表星星与祖母孙某签订一份《遗产分割协议》。协议约定：星星随母亲王某生活，并由其负责监护；刘某留下的房产，星星祖母自愿放弃继承，该房屋产权全部归星星所有；因星星未成年，王某代管房产证，等星星满十八周岁后，再进行变更登记。

三方还对所签订的《遗产分割协议》、刘某留下的家庭用品清单等，在丹江口市公证处进行了公证。

母亲擅卖女儿名下房屋被起诉

2003年6月，王某未经女儿星星同意，将房屋卖给曾某。

双方还就房屋买卖事宜形成一份《住宅房屋买卖协议》。协议规定：曾某一次性付房款2.9万元，取得房屋所有权；王某在协议生效后3日内将房屋腾空交付曾某。 同时，王某还承诺星星及其亲属以后不与曾某就房屋买卖发生争执；否则，王某无条件退回全部款项，并双倍赔偿所有损失。

曾某交清费用后，王某将房屋产权证书及相关手续交给曾某。此后，曾某对该房屋进行了维修，并居住至今。但房屋产权至今没有办理所有权过户手续。

去年，得知母亲将其继承父亲的房屋卖出后，星星向法院提起诉讼。

购买者是否善意取得成焦点

一审法院认为，房屋是星星继承父亲刘某遗产，且截至目前该房屋仍登记在刘某名下；刘某去世后，王某与星星祖母签定的《遗产分割协议》已明确约定，该房屋产权全部归星星所有；但王某在代为管理房屋期间，擅自将房屋卖给他人，而曾某在明知该房屋不归王某所有且无权处分的情况下，仍与其签订买卖协议，王某、曾某均存在过错。

法院认为，虽然曾某在购买房屋时支付了相应对价，并已实际占有居住至今，但是其占有、取得房屋并不能认定为善意取得，其行为因侵犯了所有权人合法权益，不受法律保护。

一审法院认为，曾某应将房屋返还给星星；对因买房遭受的损失，曾某可另行主张权利。

曾某不服判决，提起上诉。

十堰中院二审认为，王某在《遗产分割协议》的第七个月，就与他人签订《住宅房买卖协议》系超越监护职责的行为，损害了被监护人的合法权益，王某给星星造成的损失只能由其自己承担；曾某的购房行为是在与王某协商基础，双方通过签订协议，支付对价，尔后善意取得了对该房屋占有、使用权益，并不违反法律禁止性规定。

十堰中院认为，一审法院虽然对本案认定的事实清楚，但适用法律错误，导致实体处理不当，应当纠正。该院二审驳回星星的诉讼请求。

法院释法

生活中，经常出现房屋卖出多年后，家庭成员以自己不知情为由，请求法院确认房屋买卖合同无效,从而收回已成交房屋的情况。而此时，很多购买者已实际居住多年，且进行了装修改造，还有的甚至数易其主，房屋价格早已是原交易价格的一倍甚至数倍。

如何认定合同的效力，具体案件应具体分析。对此类案件，《物权法》有明确的规定。《物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。