一不小心买来违章建筑

买房对每一个普通家庭都是件大事,走过买房的荆棘路,欢欢喜喜搬进新居后,却发现因开发商违建无法办理房产证,甚至面临着房子将被部分拆除的尴尬境地,成为买房人的噩梦。由于卖房市场的信息不透明,购房者了解信息多靠售房员的说辞,往往不能识破开发商的圈套。等到发现问题,开发商却选择避而不见,业主往往几年甚至十几年没办法拿到房产证。杜绝这类违法违规问题,需要相关部门进行有效的监管,维护消费者权益。

  • 赠送面积
  • 私自加盖
  • 未批先建
  • 更改规划

    “两房变三房”、“最高赠送面积可达25平方米”、“买一层送一层”的宣传语屡次见不鲜。对于消费者来说,“买房送面积”的形式早已不是新鲜事,很多开发商以这种方式博买房人欢喜,然而,这种“送面积”的房真的靠谱吗?

    侦察分析:首先要告诉你一个真相,赠送面积不是开发商给你的优惠,而是国家已经规定好了的。另外,开发商经常会承诺给顶层业主的顶层露台、给底层业主的地下室空间等。其实,根据《物权法》的规定,该部分空间应当属于该楼的全体业主共有,而非属于开发商所有,只要其他业主提出异议,受“赠”的业主是无法独享其利的。另外,赠送面积不属于产权面积。

    开发商为了追求商业利益加盖楼层或者将规划好的绿地建成楼房,增加小区实际居住面积,产生的后果是购房者所购房屋的居住环境和生活舒适度变差了,房屋价值相对下降。按照相关规定,加盖楼层前必须向有关部门提出申请,得到批准后才能加盖。

    侦察分析:如果擅自加盖属违规建房,该建筑工程不能通过竣工验收,购房者当然拿不到房产证。而在许多开发商违规加盖的案例中,业主都是在交房后才发现问题,向有关部门举报后,往往是罚款了之。但是,罚款的金额往往小于加盖建筑的金额,这样的监管方式明显无法抑制开发商的违规行为。而部分加盖的楼房,改变了原有的设计,安全性堪忧,危害和隐患不能确定。

    没经过相关部门的批准或者获得相关手续而私自先建造建筑,该建筑为违法违章建筑。这种现象在地方招商项目上尤其严重。而未批先建的项目烂尾隐患明显,当资金链出现问题,未交付土地转让金的开发商大可选择一走了之。

    侦察分析:随着产业调整、节能减排等政策的普及和实施,建设项目立项难度不断加大,不但在产能、土地等指标上费尽周折,在环评、安评等环节也历经洗礼。因此,在依法审批难以通过、且时间长成本高的情况下,一些企业铤而走险,利用法律法规中有关限期补办手续的条款,造成先上马的事实再补办手续,使“未批先建”成为大干快上的潜规则。

    在商品房价格大幅上涨,利润空间增大的情况下,房地产开发商可能会出现以变更规划、变更设计或减少绿地面积来增加商品房开发量的情形。变更规划影响购房人的合法权益。

    侦察分析:即使经过相关政府部门的批准,房地产开发商变更规划仍可以构成违约,购房人有权向房地产开发商要求赔偿。为了防止这类纠纷的发生,购房者在看房时可要求开发商提供规划部门核准的小区平面图,通过该图可对住宅小区的建筑物有全面了解。购房者在确认买房后,签订预售合同时可将该图作为合同附件并由双方签章确认,一旦交房时出现了小区平面布局与该附件不符,购房者便可凭此与开发商交涉,还根据合同的约定行使要求恢复或偿付违约金的权利。

  • 复地东湖国际开发商违建

    608户业主3年办不下房产证

  • 违建楼盘占道多年未拆

    千余业主出行需绕道

  • 29层违建楼外表雷同隔壁小区

    封顶4年无人管

  • 江夏区一开发商以建绿之名

    欺骗居民违规建房

    复地东湖国际5期多名业主反映,自2014年底他们收房至今,因小区开发商和部分业主违建,开发商无法办理初始产权登记,致小区600多户业主一直无法办理房产证。业主们的户口迁移、小孩入学、房屋交易等诸多事宜都无法办理。

    复地(集团)股份有限公司武汉公司一名汪姓工作人员表示,因公司和部分业主搭建的问题,导致业主们不能办理房产证。目前,公司已向相关部门递交了完善的资料,正和政府部门积极沟通解决此事。【详情】

    受违建楼盘占道影响,武汉水蓝路锦绣良缘小区门禁通道“只进不出”,严重干扰小区居民的正常出行。记者在前往锦绣良缘小区途中看到,已经投用的水蓝路车来车往,交通状况良好,但宽阔笔直的道路行至锦绣良缘小区后,双车道立刻变成狭隘的单车道。

    好几年过去了,为何这座违建楼盘迟迟未能拆迁?武汉光谷建设投资有限公司张姓工作人员介绍,贵族公寓拆迁问题还在谈判过程中,目前只剩少数居民由于拆迁索赔过高,双方僵持不下,导致拆迁工作受阻。【详情】

    南湖保利中央公馆小区旁一栋29层的商用楼内将进驻南湖妇产中心,因该商用楼紧邻小区,且楼内不具备医院应有的硬件设施,此举将对整个小区数千名居民的生活造成严重影响。规划图显示商用楼所占地块上标有“污水泵站”字样,排污泵站为何改建起高楼?

    为何四年来未被发现、查处?区城管称该楼当时在建设时被保利中央公馆小区工地围墙围住,二者同期施工以致被误导。区水务局称,保利中央公馆还未在水务部门办理相关手续。【详情】

    江夏区金口街金水农场金顶小区的开发商以修建绿化和球场的名义欺骗小区住户,在取得小区住户同意的情况下,在小区旁边施工,实则是在无任何审批手续的情况下修建住房和车库,最终违建被拆除。

    城管队员对其违法建筑进行勘察,确认该建筑为房屋地基和车库,并非开发商向住户承若的绿化和球场,真相大白后金顶小区居民群情激愤。江夏区城管委金口中队立即调集了70人的执法队伍。【详情】

  • 业主
  • 开发商
  • 住建部
  • 房管局

    要求开发商承担违约责任,赔偿损失后退房。

    要求开发商承担违约责任、赔偿损失后继续履行合同。

    翻脸不认人,拒绝拆除违建,或者要求业主购买“赠送面积”后再解决。

    玩消失,观望政府有关部门的态度。

    实施《建筑工程建筑面积计算规范》,细化建筑产品面积的计算规则,极大压缩了开发商“擦边球”的操作空间。

    搭建全国规划建设管理信息平台,对违法建设实施利用卫星遥感监测所有城市全覆盖。

    房管局工作人员无法亲自到场核实每一所交易的房屋是否违规。只要开发商提供的楼盘资料齐全,没理由不发房产证。

    如开发商违规,政府部门就要冻结交易。不能因为受影响人数多,就要网开一面。业主利益受损,需由开发商承担负责。

    王振华/上海市政协委员、新城控股董事长

    在首尾两端监管好 就可能杜绝类似问题的出现

    对新建项目来说,应该从规划审批伊始就加紧监管,类似行为一经发现,就责令其整改,否则不予审批相关手续;对于已经交付的房屋,出现‘赠送面积’,明确责任后,可以通过罚款‘代补出让金’进行整改,但补充出让金的标准需要按照市价补缴,而不是按照原来出让的地价补缴。

    尹维真/原湖北省住房和城乡建设厅党组书记、厅长

    开发商违建被罚款不能转嫁给业主

    如果开发商违反规划建设,规划部门对其下达的处罚应由开发商自己承担,不能转嫁给住户。我们要把情况弄清楚,按法律法规来妥善处理。不管怎样,开发商的违规行为,不能转嫁给住户。

    媒体声音/人民网

    武汉复地东湖违建暴露了谁的“软肋”?

    在笔者看来,开发商公然违建实为一己之利,损害业主权益,而监管不力成为企业“成功违建”的关键。该事件暴露出政府部门事前监管不力、事中监管缺位、事后监管缺失的“工作”状态。

凰家大律师

罗胜

◆湖北维力律师事务所合伙人
湖北省律师协会建筑与房地产专业委员会委员

主要服务领域:民商事法律事务,公司法律事务,尤其擅长在建筑与房地产法律项目和其相关法律实务。

  • 建立维权意识 发现问题要尽早投诉
  • 不规范违规宣传 “赠送面积”无法消失
  • 买房看清小区规划图 将楼书和广告写进合同

    对开发商的监督是非常有必要的,购房者一旦发现开发商有违规的举动,就及时向管理部门举报。等意识到问题的严重性,损失已经难以挽回了。业主可以向住房部门反映,住房部门会不断更新对开发商的监管方式,以维护购房者的权益。在这里要提醒广大的购房者们,买房时,尽量选择那些口碑好的品牌开发商。

    开发商“赠送”的面积既然不合法,为什么所有的购房者还趋之若鹜呢?原因很简单,反之是免费的,送了总比不送好,不要白不要,这是几乎所有购房者共同的想法,因为一方面该面积表面上看是不计价的,二方面“法不治众”。只要政府放任开发商违法“赠送”,购房者便违法“接受”。

    购房者在看房时可要求开发商提供规划部门核准的小区平面图,将住房周围的道路、绿化等情况,用不同颜色的笔标示清楚。一旦出现维权的情况,这些就是证据。 如果购房者是被楼书或广告中的规划,就一定要把这些规划写到预售合同中去。相关法律规定规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺要具体确定。

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