开发商违建 业主利益如何维护？

“两房变三房”、“最高赠送面积可达25平方米”、“买一层送一层”的宣传语屡次见不鲜。对于消费者来说，“买房送面积”的形式早已不是新鲜事，很多开发商以这种方式博买房人欢喜，然而，这种“送面积”的房真的靠谱吗？

侦察分析：首先要告诉你一个真相，赠送面积不是开发商给你的优惠，而是国家已经规定好了的。另外，开发商经常会承诺给顶层业主的顶层露台、给底层业主的地下室空间等。其实，根据《物权法》的规定，该部分空间应当属于该楼的全体业主共有，而非属于开发商所有，只要其他业主提出异议，受“赠”的业主是无法独享其利的。另外，赠送面积不属于产权面积。

开发商为了追求商业利益加盖楼层或者将规划好的绿地建成楼房，增加小区实际居住面积，产生的后果是购房者所购房屋的居住环境和生活舒适度变差了，房屋价值相对下降。按照相关规定，加盖楼层前必须向有关部门提出申请，得到批准后才能加盖。

侦察分析：如果擅自加盖属违规建房，该建筑工程不能通过竣工验收，购房者当然拿不到房产证。而在许多开发商违规加盖的案例中，业主都是在交房后才发现问题，向有关部门举报后，往往是罚款了之。但是，罚款的金额往往小于加盖建筑的金额，这样的监管方式明显无法抑制开发商的违规行为。而部分加盖的楼房，改变了原有的设计，安全性堪忧，危害和隐患不能确定。

没经过相关部门的批准或者获得相关手续而私自先建造建筑，该建筑为违法违章建筑。这种现象在地方招商项目上尤其严重。而未批先建的项目烂尾隐患明显，当资金链出现问题，未交付土地转让金的开发商大可选择一走了之。

侦察分析：随着产业调整、节能减排等政策的普及和实施，建设项目立项难度不断加大，不但在产能、土地等指标上费尽周折，在环评、安评等环节也历经洗礼。因此，在依法审批难以通过、且时间长成本高的情况下，一些企业铤而走险，利用法律法规中有关限期补办手续的条款，造成先上马的事实再补办手续，使“未批先建”成为大干快上的潜规则。

在商品房价格大幅上涨，利润空间增大的情况下，房地产开发商可能会出现以变更规划、变更设计或减少绿地面积来增加商品房开发量的情形。变更规划影响购房人的合法权益。

侦察分析：即使经过相关政府部门的批准，房地产开发商变更规划仍可以构成违约，购房人有权向房地产开发商要求赔偿。为了防止这类纠纷的发生，购房者在看房时可要求开发商提供规划部门核准的小区平面图，通过该图可对住宅小区的建筑物有全面了解。购房者在确认买房后，签订预售合同时可将该图作为合同附件并由双方签章确认，一旦交房时出现了小区平面布局与该附件不符，购房者便可凭此与开发商交涉，还根据合同的约定行使要求恢复或偿付违约金的权利。