凰家说法NO.139：租客自杀 出租屋成“凶宅” 房东索赔30余万
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湖北维力律师事务所吴胜利、邹扬扬
不管是买房、卖房，还是租房，很多人都有一套自己的讲究，比如“犯忌讳”的房子肯定不在考虑范围之内。在中国人的认知里，“凶宅”是非常不吉利的。可要是自己的房子租出去，结果却发生了租客死亡事件，房子成了“凶宅”，房东该怎么办呢？
事件回顾
潘女士在某市中心有一套空置的房屋一直用来出租，3年前，潘女士通过中介将该房屋出租给徐某及其丈夫，租金交付方式为“押一付三”。结果两人入住还不到三个月，徐某的丈夫就因为事业、生活中的各种不顺，在出租屋内自缢身亡。
得知徐女士的丈夫自杀之后，潘女士赶紧向中介打听自己的房子是否会贬值。对此中介机构表示，出现这种非自然死亡的情况，很可能会导致房屋价格贬损，一般会比周围的房屋少30%左右。
好好的房子瞬间变成“凶宅”，一时又无法出租，就算想卖出去也肯定卖不了想要的价钱。几番无奈之下，潘女士只能联系徐某，希望对方能够赔偿自己的损失。而徐某在接到电话之后，表示这地方是个伤心地，自己的丈夫人都没了，她现在什么也不想管，只想离开这里再也不回来。
眼看协商无果，潘女士便将徐某告上了法庭，要求对方赔偿自己精神损失费、房屋贬值损失等各项费用30余万元。那么，潘女士能否如愿拿到这笔钱呢？她的诉求合法吗？
律师说法
针对这起事件，湖北维力律师事务所的吴胜利、邹扬扬律师认为：
潘女士的主张较难得到法院支持，其中房屋贬值损失可能会得到较低比例的支持；而因房屋贬值主张精神损失，没有法律依据，不会得到法院支持。
本案中没有证据证明徐某在其丈夫的自杀死亡事件中存在过错。但房屋的贬值损失客观存在。而法院确认损失会结合实际并参考当地房屋价格、案涉合同租金等因素，会酌定房屋贬值损失以及房屋环境清洁、重新装饰费用。
根据《民法总则》和《侵权责任法》，“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任”。所以本律师倾向于认为，法院可能只能适用公平分担原则，在徐某丈夫的遗产范围内，要求徐某支付部分的房屋贬值损失。
综上，此类房屋的确存在难以出租或出卖情形，潘某自行居住亦不可避免存在心理障碍，房屋存在价值贬损。涉案房屋确因案外人死亡事件对房价产生的一定的影响。但是因为此类案件的精神损失没有相关法律依据，所以在司法实践中，可能只有部分的房屋贬值损失会得到支持。
若本案中不是徐某的丈夫自杀，而是存在因为徐某未经潘女士的允许，将房屋擅自转租给第三人，第三人的自杀事件导致房屋贬值；在类似的司法案例中，若房东起诉违法转租的二房东，司法实践中审理差异较大，有的地方法院支持了房屋贬值损失，有的法院不支持。
相关法律法规
《民事诉讼法》
第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百三十二条 当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。
《侵权责任法》
第二十二条 侵害他人人身权益，造成他人严重精神损害的，被侵权人可以请求精神损害赔偿。
第二十四条 受害人和行为人对损害的发生都没有过错的，可以根据实际情况，由双方分担损失。
