凰家说法NO.211：二手房交付在即租户在屋内自杀 房东应当承担责任吗？

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湖北维力律师事务所吴胜利、雷静

如今，大家买房都讲究平平安安、顺当无事。可如果买到的房子内发生了非正常死亡事件，购房者难以接受，以 " 凶宅 "为由要求房主退还已支付过的房款。房东应当承担责任吗？

事件回顾

今年年初，小王从小高、小刘处购得一套二手房，总价值约为 115 万元，双方约定在房主收到全额房款后的 5 个工作日内交付房屋，并且小高、小刘承诺该房屋在房屋本体结构内未发生过非正常死亡事件。

随后，小王付清了全部房款，双方也完成了房屋过户手续，但是小高、小刘却没有按照约定好的时间将房屋交付给小王。

原来，这套房屋在出售之前正处于出租的状态，交付房屋需要租户搬离并完成清扫，这也导致了小高、小刘不能按时交付房屋给小王。偏偏就在这个过程中，房屋内原本的租户突然自杀了。

很快小王得知了这个消息，立即表示这套房屋已经变成了 " 凶宅 "，要求撤销房屋买卖合同。小高、小刘则认为此时房屋所有权已经转移给了小王，租户自杀属于意外事件，不影响房屋正常使用，拒绝接受小王终止合同的要求。

那么，小王撤销房屋买卖合同的要求合理吗？如果要继续履行合同，小高、小刘是否需要承担部分赔偿呢？

律师说法

针对这起事件，湖北维力律师事务所的吴胜利、雷静律师认为：

小王可以要求解除房屋买卖合同，如果要继续履行合同，小高、小刘应当对小王承担违约责任，予以赔偿小王的损失。签订房屋买卖合同时，小高、小刘已承诺该房屋在房屋本体结构内未发生过非正常死亡事件。

“ 凶宅 ”的观点虽然属于民间普遍存在的民风民俗，但也可以认定为民法上的 “ 善良风俗 ”。“ 凶宅 ” 虽然不影响房屋本身使用价值，但会给购房者带来内心的恐惧，从而影响购房意愿，在交易上房屋的价值也会大打折扣，属于房屋的重大瑕疵，小王有权解除房屋买卖合同。

但小高、小刘未能按期交付房屋，后又发生了非正常死亡事件，小高、小刘应承担小王因解除合同而产生的主要损失。若继续履行合同，因房屋已成“ 凶宅 ”且存在房屋价值贬损风险，交付的房屋具有瑕疵，依据法律规定，小高、小刘应当对小王承担违约责任，予以赔偿小王的损失。

相关法律法规

《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。