凰家视角NO.399：为买房少交200万元税款 男子欲离婚与卖家结婚……
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湖北维力律师事务所的吴胜利 田崇军
夫妻俩想买一套“学区房”，为避税在中介的安排下“婚更”，也就是买卖双方通过结婚办理过户手续后再离婚的方式买卖房屋。合同签订后不久，买卖双方因房屋价格、付款方式等产生分歧，买家拒绝按期补齐定金，卖家则以夫妻俩违约为由拒绝返还已支付的定金。
事件回顾
小莉和小张想为孩子上学置换一套“学区房”。3月份的一天，夫妻俩通过中介公司找到了卖家李女士。李女士表示：“我7月1日就能拿到房子的不动产权证，如果你们能接受，房价可以商量。”
经过协商，房屋成交价格定为3870万元。为逃避200多万元的税款，中介公司提议买卖双方可通过“婚更”办理过户手续，即小莉与小张先离婚，小张再与卖家李女士结婚，两人在婚内办理房产过户，之后再离婚。买卖双方同意了这一提议。
于是，买卖双方签订了《房地产买卖合同》。合同中约定购房定金为200万元，现场交付20万元，剩余180万元于本合同签订后七日内补足。合同中还约定双方通过婚姻办理过户手续，并载明：如果因为乙方（小莉、小张）原因导致本合同无法履行，乙方已支付的定金由甲方（李女士）没收等内容。
合同签订后不到一周，小莉和小张却就房价款、付款期限、付款方式与李女士产生了分歧。
“张先生，房东愿意给咱们优惠，您这边能给到3750吗？”中介在微信中问到。小张很生气地回复说：“这个价格已经没有了。你要和房东再确认一下，我们谈价的先决条件是要改变付款条件的。”李女士得知这一消息后，也很不满，“他们无非是上个房子卖的低，心理上无法接受。”
原来，在合同签订后第二天，小莉、小张从别处了解到，该小区上一套相同户型房子以3500万元的价格卖出。夫妻俩认为中介串通卖家把房价抬高，从而要求降低房价、延后付款期限等。在与卖家协商无果后，夫妻俩迟迟没有支付剩余定金。
当年6月，李女士向小莉、小张发送了《合同解除通知函》，通知他们购房合同解除，并且没收已经缴纳的20万元定金。夫妻俩不服，将李女士告上法庭，要求李女士返还定金以及支付相应利息。此前，小莉与小张已经办理了离婚手续；因买卖双方出现分歧，小张还未跟李女士办理结婚手续。
那么，双方签订的《房地产买卖合同》有效吗？李女士没收已经缴纳的20万元购房定金合理吗？
律师说法
针对这起事件，湖北维力律师事务所的吴胜利、田崇军律师认为：
本案中，小莉和小张为了避税，和李女士假结婚再离婚，其避税行为违反了法律法规的强制性规定，应属无效，同时，这种假结婚的行为也违背了公序良俗，双方签订的《房地产买卖合同》无效，根据《民法典》关于无效民事法律行为的规定，李女士应当返还20万定金。
相关法律法规
《中华人民共和国民法典》
第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
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