凰家说法NO.422：房东是否有权要求楼内租客10天内全部退房？

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湖北维力律师事务所吴胜利 田崇军

某公寓的70多名租客收到房东通知，要求其在12月31日前全部搬离。其中，包括10多名合同未到期的租客以及多位合同到期后仍按月支付房租的租客。该公寓房东曾表示，此举是因为楼栋的经营权被他人竞拍所得。

那么，涉事房东是否有权要求楼内租客10天内全部退房？

事件回顾

12月30日，租客付先生介绍，他是今年4月20日在某公寓租的房子，合同约定到12月19日，每月租金1550元，押金3100元。本月房子虽然到期了，但他没想换房子，所以继续在此居住。不过还没来得及续签合同，只和房东口头说了续住事宜。12月20日，房东突然通知楼里的所有住户需要在31号前清理搬离。

付先生说，房东只留给大家10天时间，白天他们要上班，根本没时间找房子，最后他花了800元找的中介。

“我本来想讨回一些搬家费，但房东说我本来就到期了，就该搬走。但如果不是时间来不及，我肯定不会花钱找中介。”付先生介绍，他已于28日搬走了，搬家又花费400多元。房东收回了他的合同，让他在合同上写明了“本合同双方同意解除”并签署姓名后才退了押金，同时扣除了20日以后他多住的各项费用共计700多元，最终他收到2300多元的返还押金。

付先生介绍，楼里一共住了70多人，有部分在这里住了很久，按时付房租但是没有续签合同的住户。最后期限马上要到了，据他所知，大部分租户为了避免麻烦已默默搬离，起诉对他们来说太耗费时间和精力了，“据说是新房东想装修后另出租。

此前，当地媒体曾报道，上述租客中，有10多位租客合同尚未到期。当时，公寓房东陈女士接受采访时曾表示，该栋楼房产权属于广州市天河区棠下街棠下第六股份合作经济社。10年前她通过竞拍获得了该栋楼的经营权，按约今年到期。12月中旬，这栋楼的经营权被新的房东竞得。

付先生表示，他在租房时，根本不知道房东对这栋楼的经营权只到今年年底，而且也没听房东提过此事。而且，此前他在其他地方租房退房时，也没遇到过需返还合同签字后才能退押金的做法。

律师说法

针对这起事件，湖北维力律师事务所的吴胜利、田崇军律师认为：

本案中，尽管案涉房屋的经营权被新房东通过竞拍获得，根据《民法典》第七百二十五条的规定，买卖不破租赁，即租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，此外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，因此案涉房东无权要求租客搬离，其行为构成违约，应当承担违约责任。

相关法律法规

《中华人民共和国民法典》

第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第二十八条 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

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