凤言锋语第278期：土拍市场强势回升 为武汉注入强势动能

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机械轰鸣，尘土飞扬，风雨兼程四十余载后，武汉市武昌区傅家坡客运站破土动工，正式成为武汉市民的时代记忆。在2025年6月30日的拍卖中，该项目地块以122020万元成功拍卖。据规划，未来，将在此处规划修建小学、公园、高端住宅和社会公共停车位等。

6月30日，武汉市2025年第12次土地拍卖活动共成交6宗土地，成交土地面积19.10公顷，规划建筑面积36.80万平方米，成交总金额29.06亿元。

2025上半年，武汉土拍市场强势回升，为城市发展引擎注入强势动能。

数看土拍市场：热火朝天

在最新一次的土拍活动敲下“成交锤”之前，武汉市土拍市场的火热已经持续了相当一段时间。整个2025上半年，优质地块频频引发激烈争抢。

数据显示，3月28日，武汉市2025年第四次土地拍卖活动出让16宗优质地块，涵盖住宅、商业、文化创意等多种业态。位于青山区临江大道与三弓路交汇处的014号住宅地块经4家企业网上竞价44轮后，最终以84200万元总价成交，溢价率为34.29%。

5月21日，武汉市2025年第七次土地拍卖活动共成交8宗土地，其中位于武昌区中山路与解放路交汇处的035号住宅地块经7家企业网上竞价38轮后，最终以总价34150万元成交，溢价率为30.59%。

在刚刚结束的武汉市2025年第十二次土地拍卖活动上，最热门的江岸区地块吸引了至少11家竞买人参与，经过106轮竞价，最终由绿城以6.645亿元竞得，成交楼面价27920元/㎡，溢价率54.36%，成为近年来单宗住宅项目参与人数最多、楼面地价历史第二高、溢价率最高的地块。

多管齐下：洞见成交密码

捷报频传的武汉市土拍市场，究竟有何魔力？

政策精准赋能，供需两端协同发力。从供给端来看，武汉市土地供应继续坚持“优结构、稳节奏、增频率、提质量”，重点加大优质地块出让。主城区低容积率的“小而美”地块，总价可控，适合打造高品质改善性住房，降低竞买门槛，提振企业拿地意愿。

从需求端来看，武汉市住房需求迎来亟待释放的关键时期。据《证券时报》报道，中指研究院（华中）市场研究中心主任李国政分析：武汉家庭住房置换周期普遍在8年至10年，当前正值上一轮购房潮后的改善窗口期。优惠政策进一步激活市场需求，4月30日，武汉市出台“汉九条”，特别加大了“以旧换新”、公积金等支持力度，将多子女家庭购房补贴范围由新城区扩大到全市范围，有力促进了住房消费，6月30日政策延期进一步加大购房支持力度。

城市能级提升，稀缺资源成价值引擎。傅家坡客运站所处地块的资源重置，正是武汉城市能级提升的缩影：正如人们的出行工具不断迭代升级，城市功能区的规划也在持续提档更新。土拍成交结果显示，高溢价地块均位于城市核心区。中心城区因交通区位好、周边教育医疗等配套服务优，人气尤为旺盛，市场反应热烈，开盘去化率达到80%以上。武汉市2025年第七次土拍中湖北天创房地产开发集团有限公司以34150万元总价竞得、溢价率为30.59%的地块，地处武昌区核心区域，生活氛围浓厚，周边临近昙华林、武汉革命博物馆、省实验中学和武昌江滩公园，教育、文化、医疗、商业等配套成熟，交通优势明显，属于该区域难得的规模适中、体量精致的优质住宅项目，具有较大投资潜力。

头部房企重仓布局，市场信心持续走强。头部央企重仓布局新城区优质地块，众多名企积极竞价核心区域优质地块等迹象，都显现出业内对武汉市经济发展的信心以及对未来市场走势抱有的重大期待。6月30日土拍中，位于江岸区新兴街的049号住宅地块，吸引了中海、华润、保利、杭州绿城、武汉凯德等14家一线央企、民企竞拍。房企入局，对买房者的信心同样带来大力提振，形成良性循环，数据显示，今年1—6月，武汉市新建商品住房网签面积506.97万平方米，同比增长30.6%；二手住房网签成交面积533.37万平方米，同比增长10.8%，市场回暖态势显著。

强势赋能：武汉城市高质量发展

武汉土拍市场的高热本质，是‌“政策精准度、土地稀缺性、城市竞争力”的三重共振，土地要素正在持续赋能武汉城市高质量发展。

武汉“土拍热”优化土地资源配置，赋能产业升级与土地高效利用，系统性强化城市核心功能并重塑空间格局。随着城市化进程的加速，土地资源的稀缺性愈发显著，如何根据市场需求和城市规划做出战略调整尤为重要。武汉市2025年首次土拍，对汉阳区四新方岛A3地块进行规划调整，将部分商业用地转为居住用地，增加居住用地面积约1.37公顷，为居民提供了更多的住房选择，有效促进房地产市场的发展。

同时，“土拍热”也在提振经济信心与财政韧性，加速公共服务与基建落地。土地市场作为宏观经济的重要风向标，其活跃度直接关联经济信心与财政韧性。地方政府通过创新土地要素配置模式增强抗风险能力，精细化运营为公共服务提质提供了空间载体。

从土拍市场结构性回暖，带来了房企信心修复，土地财政韧性增强，基建与公共服务提速‌，形成“土地-资金-项目”闭环。以政策精准供给、地块稀缺价值挖掘等多方力量共同驱动经济内生复苏，土地市场的高质量运行，正成为武汉迈向“长江经济带核心城市”的关键引擎。

（文/袁苑）