“按开发商建议改造”的房屋认定为违建 责任应如何划分？

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来自杭州的业主张红（化名）反映，她在杭州市余杭区径山镇西麓府购买了一套住房，“交房后，我按照开发商购房时的建议对房子电梯井及三楼卫生间等位置进行了改造，却被认定为违建，冻结了房产证。”

事件回顾

据张红介绍，西麓府位于杭州市余杭区径山镇，她在2020年因有购房需求看中了西麓府一套排屋，全屋共3层，其中地下1层，地上3层，产证面积150平方米，总价420余万元。

张红称，在购房时销售员曾介绍称等房子建好后，交房时开发商会预留电梯井的井坑和三楼露台的排污管，业主改造后，使用面积可以达到160多平方米。

直至2023年1月10日，开发商正式才通知交房。收房后，当时与张红房型相似的23户业主均对房子进行了类似改造。

2024年4月26日，余杭区无违建创建工作领导小组办公室下发通知，对西麓府23户房产启动“联合制约措施”。径山镇政府此后向业主出具的信访告知书显示，镇政府认为业主在原有2层露台上加建3层，属于违法建筑，要求整改。

通知下发后，23户业主的房产证均被冻结，他们认为自己被开发商坑了，希望开发商出面处理，但开发商始终未出面正式回应。

多名业主表示，交房后，他们改造所用的图纸都是由开发商提供的，施工单位也是开发商帮忙联系的。有业主称，当时的项目负责人甚至表示开发商会联系专业的施工单位进行改造施工。

“当时开发商担心以自己名义做会影响后续楼栋销售，让我们以业主名义和施工方签的合同。”一名业主称。

多位业主介绍，小区里同户型的房子一共有50余套，其中23户按照开发商给出的方案对房屋进行了改造，主要是在3楼露台上加盖了一个卫生间。据业主们提供的照片显示，他们的房子三楼露台经改造后，与未改造前相比，多出了一间卫生间，新增的卫生间外立面造型及材质等与房屋原有主体高度一致。

据业主提供的一段录音显示，开发商售后负责人赵某曾向业主表示：“前期我们产品这一块确实给你们预留了改造空间；杭州这边大部分别墅都有改造，没有改造这种产品没有亮点，很难卖出去。”

张红说，房产证被冻结后，23户业主的房子现在无法交易、无法抵押，“更现实的问题是，装修好的房子开通不了天然气。家里如果装地暖，需要开通燃气，但燃气公司告知房产证被冻结，无法办理。”

那么，在此事件中，“按开发商建议改造”的房屋认定为违建，谁的责任，过错比例如何划分？业主是否可以向开发商主张赔偿？

律师说法

针对这起事件，湖北维力律师事务所的吴胜利律师、郑钻泉律师认为：

本案中，由于开发商虚假宣传，在售房时明确向购房者承诺项目预留电梯井井坑、三楼露台排污管道，改造后可增加房屋使用面积，以及在装修时提供改造图纸、帮忙联系施工单位，明知改建行为违法仍引导购房者进行施工，对违建行为具有过错，应当对购房者的损失承担赔偿责任，同时购房者作为完全民事行为能力人，其自己身具有审慎义务，其也应当承担部分责任。

相关法律法规

《中华人民共和国民法典》

第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

《中华人民共和国消费者权益保护法》

第二十条 经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息，应当真实、全面，不得作虚假或者引人误解的宣传。

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