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房产投资增长只是短周期 适龄购房人群减少


来源:中国证券网

原标题:房产投资增长只是“短周期” 无论上游开发投资、新开工、土地购置三大指标,还是下游销售面积和金额,或是表征景气度的重要指标——70个大中城市房价

原标题:房产投资增长只是“短周期”

 

无论上游开发投资、新开工、土地购置三大指标,还是下游销售面积和金额,或是表征景气度的重要指标——70个大中城市房价指数,今年一季度数据均显示楼市处在高景气位上:开发投资同比增长9.1%,增速创下近两年新高,时隔28个月,住宅开发投资增速再次超过10%。

楼市量价长达近三年的复苏和回升,与始于2014年7月限购松绑的政策持续激励有关,例如需求端“去库存”的不懈努力,2014年“9·30”和2015年“3·30”在降成本和鼓励按揭上效果显著。2015年和2016年,商品房销售面积分别增长5.6%和22.5%,2015年商品房销售面积接近历史最高峰(2013年13.1亿平方米),2016年则比历史最高峰增长19.8%。而今年一季度商品房销售面积和金额同比分别增长19.5%和25.1%,单季度销售面积和金额再创历史新高。按开发投资反弹滞后于销售反弹12至18个月的规律,2012和2014年销售负增长,引致2013年至2015年开发投资回落,并从2015年1%的历史最低增速反弹至2016年的6.9%,今年一季度达9.1%。

开发投资强劲反弹,则与全国楼市进入主动“补库存”有关。2012年至2016年,全国土地购置年均下降12%,2014年至2015年新开工负增长。因此,2015年至2016年楼市下游销售端快速去化,特别是2016年商品房销售(15.7亿平方米)再创历史新高,开发商储备库存被大量消耗,导致2016年二季度以来热点城市在售库存消化周期多数降至10个月左右。同时,需求端激励“去库存”叠加供给端紧缩用地,以过去5年(2012年至2016年)累计销售作为在售库存来计算,三、四线楼市去化周期(1.46年)也显著下降。

短期“补库存”意味着增加新开工,连续2年负增长后,新开工累计增速在2016年转正(8.7%),今年一季度增幅达11.6%,累计增速创2016年9月以来的新高;中长期“补库存”意味着增加土地购置,土地购置面积累计增速从2016年8月最低点(-8.6%)开启反弹,一直到今年以来增速转正(一季度增长5.7%)。在新开工和土地购置强劲推动下,一季度开发投资创下两年来新高,住宅投资反弹更明显。

近期,随着近50个热点城市(县)强化调控,销售增速在放缓,业内预测开发投资增速将在四季度掉头回落。笔者认为,尽管一季度商品房销售面积和金额增速均放缓,基于调控“落地”和2016年以来需求过度释放,未来商品房销售增速或继续回落。但由于此前土地购置和新开工连续几年负增长,楼市持续回暖导致开发商土地储备和在建库存大量消耗,主动“补库存”进程远未结束,销售端利好对投资的滞后拉动将至少在一年以上。

同时,2015年以来,土地购置和新开工增速远慢于销售增速,而房价则快速回升。由此,开发商库存溢价大幅度增长,现金流持续改善。2016年以来,开发商到位资金一直保持15%左右的增长,今年一季度为11.5%,多渠道融资早已蔚然成风。因此,即便资金面收紧,也不会冲击“补库存”。住建部和国土部近日发文,要求各大城市在6月底前编制并公布宅地供应中期规划(2017年至2021年)和三年滚动计划(2017年至2019年)。同时,按“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)目标,督导供地计划的编制和实施。商品住房在售库存在12至6个月的,要增加供地,6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

按照在售库存消化周期这样明确的量化指标,督导各大城市供地计划编制和实施,意在倒逼热点城市增加供地,改变过去供地计划随意性强,刚性不足的局面。这标志着,今年以来的楼市调控将从“需求侧”转向“供给侧”,这也将为开发投资继续回升提供动力。

不过,从长周期看,我国适龄购房人群(25岁至45岁)从2015年开始减少,城镇化转入中低速增长,城镇户均住房拥有达到1.2至1.4套,开发投资长周期回落应是大概率事件。近年来,开发投资已进入个位数增长。目前,相比2015年1%的增速,开发投资增速明显反弹,但也是短周期(3至4年)反弹,增速也不可能超越历史峰值。未来,即便在“补库存”、增加供地的带动下,开发投资将继续增长,但仍局限于短周期反弹,增幅也将在个位数。

从领先指标看,当前商品房销售量价处于短周期(2014年至2017年)景气最高位。而在调控政策全面落地,需求过度释放(甚至透支)的情况下,资金面开始收紧。银监会近期密集发文,从严监管同业和表外业务,热点城市优惠房贷利率折扣减少,未来商品房销售增速将会继续回落。作为最滞后的一项指标,因受益于下游销售“短周期”的强势回升,开发投资在今年或会保持增长态势,但未来将会缓慢回落。

(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)

[责任编辑:林芳]

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