楼市调控“短效机制”会变成“长效机制”吗？

原标题：楼市调控“短效机制”会变成“长效机制”吗?

盘和林 财政部中国财政科学研究院应用经济学博士后

中共中央政治局4月25日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，审议《关于巡视中央政法单位情况的专题报告》。会议再次强调，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。

就在前两天，经济参考报刊登中国社科院财经战略研究院邹琳华文章称：也许，限购、限售和限贷这些所谓的“短效机制”，才是历史选择的中国大城市楼市新长效机制。这也是大城市住房市场始终无法摆脱它们的真正原因。我们需要做的，是在法治框架下，对这些政策作进一步的规范化和制度化。要避免行政权力被滥用，强化执行监督，保证它们的公平性和适用性。这样，我们可能就不用再苦苦等待“长效机制”的推出了。

楼市调控的“长效机制”提法由来已久，但历来的调控政策多是围绕“限贷、限购、控制地产商资金来源”等短期调控措施，加之一些专家学者的揣测，有分析担忧“长效机制”要落空。此次，最高层会议透露出的信号是，楼市调控的“长效机制”，必然不是限购、限售和限贷等“短效机制”的长期化。据最新消息，近日国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆表示，国家正紧锣密鼓地研制楼市长效机制。

撇开错综复杂的房地产市场，假如我们把房价高烧看成一个高烧的病人，或许能更好地理解问题的本质。毫无疑问，房价“高烧”只是一个症状，病因错综复杂，有的专家说是一个货币现象;有的专家说是土地供给短缺;有的专家说是土地财政所致;还有的专家说这是经济“脱实向虚”所导致的，不一而足。应该说，任何单一原因都是“盲人摸象”，房价“高烧”并不是单纯某一方面的“病因”。

从医治“高烧”的思路来看，必须既要治标又得治本。常识告诉我们，“高烧”烧到一定程度也是要“烧死人”的，病人一旦高烧超过39C°，就必须打退烧针、或采取冰敷等物理退烧手段。而限购、限贷、限卖等政策措施，就是一些紧急“退烧”措施，类似冰敷，直接退烧再说。也就是说，不管是不是市场化措施，只要能“退烧”，也是治疗房价“高烧”的正确选项之一。

但我们不能被表面的“退烧”所蒙蔽，毕竟高烧只是感染病灶释放的“发热因子”所致，只要病灶不除，必然再次复燃，有时候的结果可能是：敷冰之后，体温暂降，稍后，热得更甚，体温升得更高。我们总不能一直给房地产市场进行“冰敷”吧?

我们应该清醒地看到，房地产市场直接依靠限购限贷限卖等行政化手段进行了“速冻”，甚至不惜按下了了房产交易暂停键，降低了流动性，这对房地产健康发展带来一定的隐忧，长期下去也会给经济带来负面影响。而且一旦再次放松政策，难免会出现报复性反弹。这显然是一个“万不得已”的“次选项”，更不是此次会议“房地产市场稳定发展”的要求。

再则，没有听说将行政化手段进行长期化、或者“法律化”(并非法治化)，就能转变成“市场化”，所谓市场化主要是依靠市场的力量来调节供需变化。如果像邹琳华所言将限购限贷政策长期化、法律化就能解决问题，何不干脆回到“分房”的计划经济时代，那岂不更加一劳永逸?

房价是宏观经济的一部分，与信贷政策、货币宽松、实体经济利润率等宏观经济环境密不可分;房价更是经济社会多方矛盾的一个“火山口”，例如央地财权分配、国有土地供给制度、居民投资理财渠道匮乏、股市长期低迷等，都与之紧密相连。

所谓的长效机制，就是要把房价置身于整个宏观经济、各种经济社会矛盾，来通盘考量、统筹安排。假如仅仅是简单地将行政化手段进行长期化，必然会引发更复杂、更可怕的后果。因为“冰敷退烧”长期使用的话，就会掩盖真实的病情，导致病情在体内蔓延、扩散。房价“越调房价越高”某种程度上就是一个深刻教训。窃以为，楼市调控的“短效机制”绝不会简单地变成“长效机制”。