武汉义和巷“老地王”蛰伏4年变身楼王 闲置地成豪宅

第一财经日报2011年7月21日讯 近日，武汉市4年前的“老地王”汉口京汉大道义和巷项目，以“金地京汉1903”的豪宅面孔亮相中心城区，随即引发业内关注。

2007年，金地(集团)股份有限公司(600383.SH，下称“金地集团”)摘得这块武汉单价“地王”，楼面地价高达6879元/平方米，甚至超过了周边的房价。如今，在二三线城市限购令日趋收紧的形势下，昔日老地王以武汉市地标性豪宅(单价2万~3万元/平方米)身份面世，其命运也引起多方猜测。

“这是个命运多舛的地王。”昨日，多位业内人士在接受《第一财经日报》采访时，无不做出这样的评价。据了解，由于当时地价超过周边房价，加之随后两年武汉房价回调，开发就意味着亏本卖，“老地王”一直闲置，甚至一度出现退地传言。

“终于熬到武汉房价回暖，不料又遭遇住宅市场限购令，这让客户定位在已持多套房产者的‘新楼王’再陷泥淖。”业内人士直言。

根据金地集团的介绍，在武汉宣布，金地京汉1903项目将建成包含两栋48层超高层住宅、多层顶级会所、天幕高尔夫练习场等为一体的、具有汉口特征的城市地标性豪宅。

本报记者昨日在上述项目工地内看到，两栋在建超高层建筑目前已经建到18~19层。而就在一年多以前，此处还是一片空地，空地上的杂草长了一米多高。

昔日地王何以晒了多年的地皮？面对质疑，金地集团给出了不同版本的解释。2008年底，金地集团相关负责人在接受新华社记者采访时表示，由于拆迁等方面的原因，方案需要重新调整，所以相关部门对开发年限延长了一年。而金地京汉1903项目负责人李自东的解释是，项目动工前的前期调研、客户访谈的持续时间较长，拉长了整个项目开发的时间。

不过，多位知情人士向本报透露，由于武汉土地市场在2008年至2009年初急转直下，金地集团不得不延迟开发以等待市场回暖；而在这一等待期内，其工地上则常年摆放着两台挖土机以应对政府相关部门的监督检查，“这在武汉房地产开发市场业内相当普遍”。

对此，武汉市国土资源和房产管理局相关负责人表示，对地王地块故意晒地皮一事并不知情。

中国指数院一位专家在接受本报记者采访时指出，事实上，金地武汉义和巷“地王”项目是一桩开发延误的典型案例，“其原因可能是多方面的，包括政府层面的拆迁及规划调整，以及企业自身资金流问题、对项目当即开发的盈利前景不明和项目规划调整搁置。”

李自东在接受本报记者采访时亦直言，最初的方案仅是三栋超高层建筑，“普通的商住两用楼”，但随着附近的武汉天地和长江对岸的万达[简介最新动态]公馆、武汉绿地中心等项目接连启动、开盘，昔日地王也担负了更大的使命——建成与上海外滩九里、香港天玺等城市地标比肩的豪宅。

事实上，对于饱受晒地皮争议的这块“老地王”而言，摆在其面前的“新挑战”则更为棘手。

据李自东介绍，从目前已超1万元的综合建造成本来看，项目开盘价可能在2万~3万元/平方米，意味着昔日地王即将变身武汉市的新楼王。

但该新楼王对主流客户的定位落在“已有多套住房但在汉口中心区没有购房的武汉尤其是汉口本地居民”上，并辅以“中高等收入的外地居民”。然而，在当前住宅销售市场的“三限”以及呼之欲出的针对二三线城市“限购”等多重现实压力下，如何说服目标客户用手里现有的多套房产换购一套楼王房？这引起业内诸多猜测：昔日老地王、今日新楼王，房子卖得出去吗？

除了金地京汉1903项目外，武汉从2007年以来土地市场还出现了多宗单价“地王”，其楼面地价都逼近了周边的房价，“面粉贵过面包”特征明显。

一位业内人士指出，相比项目开工之前的囤地监管，对于开工后的进度监管更是空白。如多大规模的地块要在多长时间内开发完毕，目前没有有效的措施，其造成的后果比单纯的囤地不开发更为隐蔽，难以察觉。尤其当“地王”遇到长时间的市场调控与疲软，“面粉贵过面包”的地王地块们以各种“瞒天过海”的方式推迟开发或放缓开发进度将成常态。