汉阳昔日地王九龙仓地块低调开工 将建成住宅项目

2012年4月消息 2010年11月25日，在武汉市一次土地交易会上，汉阳区汉钢厂旧址内的编号为P(2010)129的地块，经过几十轮激烈竞价，最终被香港九龙仓集团以10.2亿元的总价竞得，楼面地价高达8063元/平方米。这块地立马成为汉阳当之无愧的单价地王，至今无人打破。

去年底曾有媒体探访，九龙仓方面称“正在平整土地，春节后将正式开工。”笔者日前得到消息称，该地块已经正式动工。笔者在现场看到，在靠近月湖桥一侧，已经树立起五六台吊机，还有十几台挖掘机正在紧张的工作中。

香港九龙仓：和“地王”的不解之缘

九龙仓集团有限公司始创于1886年，集团实力雄厚，以地产发展为业务的策略重点，致力于收购土地、融资、项目发展、设计、建筑及市场推广。近两年，内地地产发展为该集团增长的新动力。虽然自2010年开始，内地对房地产实施了空前严厉的调控措施，但该集团对内地地产市场的基调保持乐观，在多个城市大手笔拿地。

百度搜索九龙仓，会发现这家香港公司和“地王”似乎有不解之缘： 2010年2月，九龙仓被南京市国土资源局收回了总价达24.1亿元的地王，却又在3月下旬勇夺杭州地王;4月，九龙仓72亿拍下成都地王;9月，九龙仓48亿夺上海浦东地王……

据该公司3月下旬发布的集团2011年年报显示，2011年，九龙仓营业额增加24%至港币240亿元，经常性租金收入增长及中国物业销售强劲。国内资产于2011年底占九龙仓营业资产约40%。2011年，九龙仓以135亿元于长沙、佛山、广州、杭州及苏州等城市购入11幅地块发展9个项目，应占楼面面积为210万平方米。至此，九龙仓于内地的土地储备在2011年年末时为1220万平方米，遍布14个城市。

位于汉阳汉钢旧址的P(2010)129地块，是其在内地多城市地王中并不算投入太大的一块地。

P(2010)129地块：优势劣势同样明显

此块项目用地位于汉江以南。其四至关系为：东临15米宽规划道路;南临15米宽汉钢侧路;西临20米宽汉钢北路;北临15米宽汉龙路。现状用地内地势较平坦，具备较好的开发建设条件。

项目规划用地的性质为居住用地，规划净用地面积为42166平方米，按照“容积率控制在3.0以内”的要求，其可建最大建筑面积为12.65万方;另外，按规定：其建筑密度控制在25%以内;临汉钢公园一侧宜布局多层建筑;西侧规划汉钢北路为联系汉江与汉钢公园的绿化景观廊道，需布局小区级及以下级别公共服务建筑;该用地位于特殊控制片区，其中套型建筑面积90平方米以下商品房建设规模不少于住房总建筑规模的36%。

此后，据香港九龙仓集团新闻稿介绍，该地块计划发展成高档多层住宅及联排低密度套房，其集团对内地地产市场充满信心。

该地块靠近月湖，临近汉江，坐拥汉钢公园，这些优势不言自明。不过它的劣势和优势一样明显，一是生活配套相对滞后。此外交通也不是很方便，虽然跨过月湖桥就是硚口，但是交通拥堵加上ETC收费，对这个版块的交通来说并不能算是利好。

地块周边：中烟、华润藏龙卧虎

汉钢旧址地块被分为B、C、D三块， C、D地块并宗挂牌，挂牌编号为P(2010)130号，其中C地块规划净用地面积21358平方米，土地用途为居住、商服用地，容积率3.3;D地块规划净用地面积30953平方米，土地用途为居住用地，容积率3.25。C、D地块为中烟集团竞得，楼面地价7704元/平米。

汉钢旧址地块被争抢已经不是新鲜事。2007年，华润置地打败了来自香港、武汉、重庆、厦门等地的9家开发商，最终以13.53亿元竞得该旧址内一地块，楼面地价3887元/平米，刷新了当时汉阳地区土地拍卖价格新纪录。也就是现在的华润置地中央公园，目前已经开发到第三期，现毛坯房均价13000元/平方米。

相比来说，P(2010)129地块的楼面地价已经达到8063元/平方米，后期开发的产品如果没有差异性和独特性，将很难有优势。

九龙仓地块住宅项目规划微调

最近，九龙仓(武汉)置业有限公司正在微调武汉市汉阳区汉钢中路西南侧P(2010)129号地块项目规划设计方案，以此来希望达到企业开发建设最理想状态。

具体来看整个楼盘项目当中，楼层略微降低一点，630个停车位变成735个，670套住宅变成893套，其它大的参数基本上保持不变。另外，在总共893套住宅单位当中，90平方米户型占36%，140平方米户型占10%，170平方米户型占21%，180平方米户型占12%，230平方米户型占9%，280平方米户型占12%。

由此看来，此次九龙仓微调汉阳楼王项目规划，主要是适当增加小户型套数和停车位数量，从而能够使得楼盘项目更加贴近武汉实际消费情况。