六问地王：谁给了房企挥金如土的底气？

“地王年年有身价节节高”要到何时？

收入者有一种无力感，这诱发了一定的恐慌情绪。”张大伟指出，总体来看，中国房地产泡沫很严重，因为国内一二线城市的房价反映的并不是当地的购买力，而是全国富有阶层的购买力，高额的房价和大量的中低收入者收入极为不匹配，这一点在“北上广”这样的大城市里表现得非常明显，比如在北京一个年收入20万元的家庭可能一辈子也买不起五环以内的房。

张大伟还分析说，房地产分为居住属性和投资属性，就居住属性来看，房地产的泡沫非常严重，由于租金远低于利息，一套市价200万元的住宅月租金可能是4千元，但如果这笔钱存入银行，那么每个月的利息要比房屋租金高得多。“在明显的价差下，绝大多数的人选择去投资房地产，可见其中的泡沫有多大。”

“楼市泡沫是否会继续吹大，受政策、开发商、市场预期等多方因素影响，当前来看，一时还难以停下疯狂的脚步。” 韩长吉对记者说。

张大伟指出，从短期来看，一二线城市的房价还会上涨，在房价上升预期明显，实体经济相对不景气的情况下，存量流入实体经济受到较大的阻碍。反过来， 房价上涨速度加快，也就促使社会形成房地产是优质资产的心理预期，这就加剧了资金流向房地产的趋势，导致了整体经济的“房地产化”，实体经济不振也就是必然的结果。(伊巍)

1问地王：“手中有粮”来自哪里？

刚刚迈过“金九”门槛，土地市场就上演了疯狂24小时。

9月5日，继融创以43.24亿元北京夺地，并创下全国单价地王纪录后，24小时内，沪杭苏三地又连现地王。港企新鸿基旗下公司以217.7亿元加冕上海总价地王；随后，绿地、世茂、滨江在杭州各拿下一宗地，合计总价136.7亿元；世茂还在苏州以47.25亿包揽两块地，并创造当地单价地王。24小时之间，444.89亿元洒在了土地市场。

是谁给了房地产企业在土地市场挥金如土的底气？

住宅市场销售的火爆“顺利”传导到了上游市场，开发商“手中有粮、心中不慌”。

国家统计局公布的数据显示，今年前7个月，住宅销售面积增长27.1%，销售额增长39.9%；房地产开发企业到位资金66831亿元，同比增长31.5%。易居房地产研究院此前的报告表示，2013年上半年，全国房地产开发企业资金状况较为宽松,这是自2010年以来,房地产开发企业资金首次步入“偏松”区间。

进入9月，住宅销售再次呈现快速增长态势，中原地产研究中心统计数据显示，9月前8天，全国54个重点城市，楼市新建住宅签约套数达到6.43万套，环比8月的6.32万套上涨2%。8月份54个重点城市成交面积达到2368.67万平方米，环比7月增长4.2%，其中一线与三四线城市分别录得1.9与3.1个百分点的正增长。

住宅成交量走高令房地产企业收入颇丰。截至2013年8月末，首创置业累计实现签约面积约93.1万平方米，签约金额约84.1亿元，同比增长6%。2013年1—8月，万科累计实现销售面积967.6万平方米，销售金额1129.3亿元，8月单月销售金额同比上涨34%。累计至8月底，富力地产今年总合约销售金额约251.1亿元，比去年同期增加27%。合生创展近日公布，今年前8个月，集团合约销售金额为约75.8亿元，较去年同期增长31%。

虽然房地产企业的A股再融资尚未开启，但他们的海外融资道路颇为顺利，这也增加了房企在拍卖现场举牌的勇气。

9月5日，绿城中国控股有限公司宣布已和多个财务机构达成融资协议，据此，绿城将向该批财务机构借款最多达3亿美元，绿城若干附属公司为该借款担保人。绿城表示，该笔融资所得将用作一般营运资金及资本重组。贷款将于融资协议日期起，计36个月内最终还款日期前分期偿还。

绿地集团8月30日在官网公布，集团与贵州省政府签署金融战略合作协议，拟在发起设立外资小额贷款公司、商业银行，组建金融资产交易所、金融租赁公司等方面开展合作。

8月29日，广州富力地产股份有限公司发布公告表示，公司建议在中国发行本金总额不超过60亿元的境内公司债券，期限为5-10年。富力表示，拟发行境内公司债券可以补充公司营运资金、取代部份银行借贷及优化公司财务结构。

8月28日有消息称，包括中银香港、东亚银行、星展银行、恒生银行和汇丰银行在内的五家银行，将在两周内与万科置业(香港)有限公司签署3.75亿美元3.5年期贷款协议。上述贷款中，包括一笔定期贷款和一笔循环信贷，大约是3亿美元贷款和7500万美元循环信贷，两部分的综合收益约为250个基点。

2问地王：拉升房价谁之过？

“面粉已经贵过面包，周边的房价肯定要上涨，才能和地王的地块相匹配，这势必会引起新一轮的市场定价恐慌。”中原地产市场研究部总监张大伟在接受《证券日报》记者采访时说，高溢价的房地产最终还是需要“刚需”来买单。

在日益火爆的房地产市场，“面粉”和“面包”的比喻已经成为土地与房屋之间关系的代名词。按常理而言，“面包”是“面粉”的加工产品，“面粉”的价格必然低于“面包”的价格，但国内市场往往会出现“面粉”比“面包”贵的情况。9月以来的地王井喷现象，又引发了“面粉”与“面包”的激烈讨论。

业内人士指出，尽管从土地成交到房屋交付需要两至三年时间，但是具有标志性作用的地王对楼市预期影响明显。“ 面粉涨价， 面包肯定会涨价”是购房者的普遍看法，因为土地成本最终会反映在房价上。另外，地王还会直接带动周边房价，形成所谓的“诱涨效应”。在目前楼市整体进入上升通道的情况下，地王频现很可能再次带动房价上涨。

“地王的出现确实会对周边房价有明显的刺激作用。开发商高价拿地后，一般看好该地段，后续开发建设会持续进行，这有利于带动周边消费、经济发展。为了将来卖个好价格，开发商对周边环境、基础设施建设也会有所投入，因此对整个区域内居住环境等形成一定的外部溢出效应。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《证券日报》记者采访时表示，由于原有住宅地块无形升值，已经拿地建设的开发商就会抓住机会、抓住消费者心理来提高房价。

根据国家统计局发布的数据，2013年7月中国70个大中城市中，有69个城市房价同比上涨，最高涨幅达到18.3%。

张大伟指出，由于“金九银十”的示范效应非常大，所以9月份出现的地王井喷现象是很正常的，具体而言主要有三方面的原因：第一，从市场的角度来看， 市场整体表现良好，资金链趋于稳定，销售回暖；第二，从房企的角度来看，因为一二线人口集聚明显，而三四线房市普遍不景气，导致大型房企从三四线城市回归一二线城市的趋势加强，在“日光盘”迭出的情况下，补充库存遇到了良好的时机,豪赌市场的行为加速膨胀；第三，从地方政府的角度来看，本次地王拿下的均为优质地块，政府能从中获得更高的溢价，为补充财政收入提供了充足的资金保障。

“一般而言，政府下半年推出的地块要多于上半年，为地王出现提供了前提条件。”韩长吉指出。

3问地王：谁吹大地产泡沫？

在9月份“地王”轮番问世之后，对于“地王”引发的房地产泡沫的话题又进入了舆论的焦点。据悉，在得知北京农展馆地块问鼎全国单价地王后，万科董事会主席王石评论称：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”此举被部分业内人士解读为国内房地产泡沫已达最高点。

“在金九银十的示范效应下，本轮地王的出现会诱发房价的进一步走高，由于中低收入人群的收入增幅远跟不上房价的上涨，那么一二线房地产泡沫的扩大在所难免。”张大伟对记者说，地价与房价是相互影响的，在目前情况下，地价房价均在互相促进上涨，如果不抑制这种地价上涨趋势，房价继续明显上涨的可能性非常大。

国信证券房地产行业分析师区瑞明认为，“地王”是泡沫的始作俑者，地王越多的地方，泡沫越多，即使在上海，15万元/平方米的高价盘在去年仅卖出几套，10余万元/平方米的也不过几十套，市场购买力不支持地王的天价。

根据上海易居房地产研究院数据，2012年全国35个大中城市房价收入比均值为8.3，而北京拔得头筹，高达13.3。业内人士指出，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。