全国地王现状调查：武汉东湖“地王”顺利化身豪宅

近期，各大城市“地王”退地传言四起，这些“地王”均为地产龙头们在去年房价地价高歌猛进时拍卖所得，某种意义上说，“地王”的现状代表了行业的风向标。本报记者从上海、杭州、武汉、长沙、广州发回的一组报道，将有助于我们更清晰地了解房地产行业的现状。

武汉：考验开发商资金实力

总价35.02亿元，楼面地价约3290元/平方米

2007年1月31日，上海豫园旅游商城股份有限公司以总价35.02亿元击退华润集团、和记黄埔和福星惠誉等诸多地产大鳄，拿下中北路武重项目地块。此后，该地块因总价为武汉历史最高而被诸多媒体冠以武汉“地王”。

与全国其他“地王”项目略有不同的是，武汉“地王”3290元/平方米的平均楼面价格不算高得离谱。武重地块地处武汉中心城区，靠近国家风景名胜东湖，同时毗临省府中心。据记者了解，该地块附近中北路区域楼盘均价至今仍稳定在6000元/平方米以上，而且多数是品质一般的小型楼盘，不久前开盘的与武重地块相邻的由道博物业发展有限公司开发的“东湖壹号”楼盘，是附近较大的一个品质较高的项目，其开盘起价为6580元/平方米，均价约8000元/平方米。从楼面价格来看，如果运作得当，武汉“地王”盈利似乎不成问题。然而武汉“地王”项目从诞生伊始，资金便成为考验开发商的主要问题。

2007年3月14日，上海豫园旅游商城股份有限公司发布“加盟”公告，急征其它开发商共同开发武重项目。对此，业内人士普遍认为这一定是豫园商城(600655行情，爱股，资讯)资金吃紧所致。根据当时武汉市政府有关规定，豫园商城须在2007年4月1日之前支付近三分之一土地出让金额约10亿元，在2007年12月31日之前支付剩余的土地出让金额约26亿元。

显然，在如此短时间内拿出这么大一笔巨资对豫园商城是不可能的，最后，同为复星系的香港上市公司上海复地(2337.HK)出手，获得了该项目70%的权益，豫园商城保留30%的权益，武重地块项目正式命名为“复地?东湖国际”。

上海复地加盟后，“复地?东湖国际”项目的资金问题似乎并未划上句号。因上海复地市值仅40亿港元，其同时在开发的还有几个大楼盘。由于武重全部土地最后移交时间是在2009年11月30日，这意味着“复地?东湖国际”的大量资金要压相当长的时间。

根据规划，“复地东湖国际”产品包括超高层住宅、花园洋房、别墅、商业、高级写字楼、LOFT办公、星级酒店、酒店式公寓、中小学校等，规划总建筑面积106万平方米。“复地?东湖国际”采用分期滚动开发的策略，即用前期开发的产品销售回款来进行后期开发，这样做的好处是可以缓解开发商资金压力，但同时会使其前期产品销售时的价格受到影响。

目前，东湖国际的一期开发已在进行，计划于2008年10月份推出28万平方米包括电梯洋房、高层和超高层的住宅楼。

进入2008年以来，武汉楼市虽然未出现大的价格调整，但成交量日益萎缩。特别是土地拍卖市场情况令人堪忧，今年共举行了三次土地拍卖会，流拍近三成，成交价一般也多为底价，与去年各路地产大鳄围猎武汉的情形已不可比，中心城区平均楼面地价早已跌穿3000元/平方米，地价的持续走低进一步强化了购房者的观望情绪。

长沙：力争4季度开始施工

总价92亿元，楼面地价超3500元/平方米

去年7月24日，北辰实业(601588行情，爱股，资讯)联手北京城开以92亿元的惊人价格，竞得长沙新河三角洲地块面积为78.5万平方米的国有土地开发权。该笔交易创下了中国土地拍卖史上的单幅土地最高价，重金揽得地王归，北辰实业一时风光无限。

然而一年后，有消息称，由于无法按时付清土地出让金，北辰宁愿损失10亿元定金放弃这块“中国地王”。7月31日，北辰实业发布澄清公告称，公司正常履行长沙新河三角洲地块的《国有土地出让合同》，项目开发的前期准备工作正在按计划进行。公司与地方政府从未洽商过退地事宜，公司亦未有此意向。

“长沙项目我们非常看好，这一点从未动摇!”北辰实业董事会秘书郭川在接受记者采访时如是说。

据悉，长沙新河三角洲项目北辰实业占股80%，所需资金也基本由北辰方面承担。郭川介绍说，北辰实业已经交齐70%逾60亿元的首付地价款，而不仅仅是10亿元的保证金，所以所谓的“退地”根本不具备操作性。记者从长沙市政府相关负责人处也证实了这一说法，北辰实业首期的土地出让金60多亿元早在一年前就已打入长沙国土资源部门的指定账户。

谈及资金压力，郭川表示“没问题。”他说实际上今年上半年公司房地产、投资物业、零售商业的收入都非常好，今年中报显示，北辰现金余额有35个亿，这还不包括后来发的17亿公司债。加之银行信贷，公司现有资金支付长沙的剩余地款是没有问题的———“8月底，长沙市政府将交付我们拆迁完成的土地，我们也会根据合同约定，将余款27.6亿元及有关税费全部付清。”

据介绍，目前长沙项目总体规划方案已基本完成，首开区规划设计开始启动，可行性研究报告和环境评估报告也已编制完成。根据公司计划，长沙项目力争于2008年3季度完成住宅首开区的住宅方案设计，力争在2008年4季度开始施工。长沙项目前期资金占用率比较大，只要启动开发，等到四证齐全以后就可以做开发贷款，到明年可以形成销售，资金的压力就会减轻很多。

“长沙很特殊，长沙地王项目也很特殊，不可复制，其他楼盘基本没有可比性。” 郭川介绍说，长沙在中部五省居民可支配收入最高，房价收入比最低，即使在国内地产普遍不景气的背景下， 长沙1-6月的房产价格同比增长14.8%，比2007年全年增长5.9%。同时，长沙项目是大盘，也属于长沙市的文化、休闲、娱乐、商业中心，它所打造的是一种全新的城市理念，380万平方米的地上建筑面积里有80万平方米的公建，有酒店、写字楼、商业、公寓这类的，剩下的是住宅。

“长沙项目将成为北辰实业走向全国的第一步。” 在采访的最后，郭川用一句话做了总结。

广州：静待交地

总价1.8亿元，楼面地价约1.8万元/平方米

保利地产(600048行情，爱股，资讯)金沙洲项目现场

去年风光无限的广州地王，今年大半仍是“绿意盎然”。去年9月11日，广州市集中出售13块地，卖了95.1亿元，其中云祥路、金沙洲、番禺滨江大道均以楼面地价远超周边楼价被名为“地王”。但记者调查发现，这些地王除了万科工地有动工迹象外，大半被郁郁葱葱绿色植物覆盖，相关公司表示原因均为政府尚未交地。

云祥路———等待政府交地

去年9月11日，富力地产以1.8亿元投得白云区云祥路地块，楼面地价高达18729元/平方米，刷新广州土地最高单价的纪录。该项交易不仅震撼了业内，就连地块周围的普通居民也都耳熟能详。“富力地产?不知道!”“原来是1万8的那块地啊，还是片山地。”

该地块在云翔路的一端，据富力地产介绍，政府尚未移交该地块，原因可能是有关部门还未协调好关系，如果政府交地，公司则会开发，保证盈利是没问题的。据当地房地产中介员工介绍，当地普通二手楼楼价3000-4000元/平方米，最贵的是附近的一个别墅盘，联排别墅15000元/平方米，独立别墅不到20000元/平方米。

金沙洲———规划正在上报

9月11日，保利地产拍下了金沙洲B3701A02和B3701A04两块地，其中江景地块A02竞价59轮之后才被保利最终以21.2亿元胜出，其8769元/平方米的楼面地价也令此地块成为金沙洲的“地王”。

A02地块位于金沙洲北部，东边为珠江，西边是山体。该地块与珠江之间隔着一条沿江路和绿化带，形状狭长。地面大半是裸露，也长着不少杂草，有些坑坑洼洼。

据广州规划局网站介绍，这块地已被保利地产规划建设“保利西海岸项目”，该项目的审批前公示已于5月23日结束。当地人介绍，这块地曾在5、6月有过一段时间的施工，之后再度沉寂。保利地产证券事务代表黄海表示，那次施工是政府交地前的“三通一平”工作，政府至今尚未交地，公司的规划正在上报，一旦政府交地，公司很快就可以施工。

番禺滨江大道———已支付预付款

还是9月11日，金地集团(600383行情，爱股，资讯)以15.9亿元夺得番禺滨江大道地块江景地块，楼面地价达6230元/平方米，不仅高过周边楼价，也比此前万科拿下的番禺地王西丽南路地块地价高出446元/平方米。

记者看见，这块地王目前是一片香蕉地，其中有几间茅屋。金地集团董秘郭国强表示，由于未满足土地交付条件，政府至今未交地。他强调，公司已按合约支付了预付款，而且公司将会继续履行合约项下的责任。

滨江大道地块由于紧邻广州后来推出的限价房而成为尴尬“地王”。据了解，番禺近年来发展较快，新盘开发也多，与该地块隔着番禺中学的“冠军园”目前售价在5000-6000元/平方米。郭国强表示，这对公司影响不大，项目定位、品质完全不同，价格自然没有任何可比性。

万科地王———已开始动工建设

2007年，万科拿下多个地王。其中江湾路项目以楼面地价7082元/平方米成为广州2007年最早拥有“地王”名号的地块。这也是记者走访中少数几个动工的地块之一。该地位于江湾路南，紧邻江湾大桥。现场一架吊塔正在工作，目前已经打下地基，地下圈梁也已建好。紧邻着工地的售楼处也已建成，但里面空空如也。与该楼盘隔着江湾路遥遥相对的中海名都目前价格在12000-15000元/平方米。

实际上，2007年7月，万科拿下的番禺沙湾西丽南路和东莞“双料地王”都已经动工。其中，东莞的地王在建“万科棠樾”，万科?棠樾项目总占地66万平方米，建筑面积41万平方米，容积率仅为0.62。该项目已于7月12日开盘，一期推出66套联排别墅，均价23000元/平方米，总价在700万-1000万元，目前一期第二批已经在售。

杭州：前期定位基本完成

总价17.1亿元，楼面地价约1.9万元/平方米

地价的不断刷新、热点土地的不断拍卖，见证了2007年杭州土地市场的火热，也见证了从去年上半年开始杭州房价的加速上涨。

去年5月底，位于钱江新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)的17号地块出让，最终被杭州葛洲坝(600068行情，爱股，资讯)实业投资管理有限公司、绿城房地产集团有限公司和杭州康居投资管理有限公司联手拿下，楼面价11759元/平方米，成为了当时的“地王”。

然而接下来的6月底到7月初短短两周的时间，“地王”记录两次被刷新。到了10月底，远洋地产竞得杭一棉地块，楼面地价达到了15588元/平方米。11月29日，年内最后一宗市中心黄金宝地出让。广宇集团(002133行情，爱股，资讯)与西湖房地产集团有限公司就联合竞得了这个毗邻京杭大运河、地理位置优越的原东南面粉厂地块，总价为17.1亿元，楼面地价超过19038元/平方米，由此也诞生了新的“地王”。

2008年已经过去一大半，但是杭州土地出让市场的表现却全面萎缩，上半年仅1月份和5月份各有两次出让，共出让15宗地块，同比去年减少了22宗;成交额同步下降，仅为去年的67%左右。今年楼面地价排名第一的农大西侧地块由浙江汇华房产竞得，其楼面地价仅为14118元/平方米，远低于去年底东南面粉厂创造的天价。排名二、三位的地块均由绿城房产竞得，楼面地价分别为11142元/平方米和10188元/平方米。

与此同时，去年雅戈尔(600177行情，爱股，资讯)置业创造的“地王”项目在澄清了市场传闻的退地风波后，公司总经理表示，原浙江工商大学地块项目方案已经上报，基本定位在高层住宅，可能走精装路线，公司对杭州市场目前很有信心，只要顺利通过审批，很可能在今年下半年就会动工兴建。

去年年底的新晋“地王”，到目前为止仍占据楼面地价最高位置的东南面粉厂地块则因为最早要到2009年5月份才能交地，开发商之一的广宇集团表示，该项目的前期定位基本已经完成，目前正在进行设计单位的筛选与沟通。公司表示，无论是从地段本身条件还是周边的其他因素来看，该项目都具备了做高品质项目的基本素质。

根据统计，去年全年杭州市共出让土地超过5000亩，创下历史新高。而在杭州近3年的土地交易中，几块热门宝地的竞价无一例外都被上市公司或者准上市公司拿下。面对这种情况，杭州不少中小型房企，除了相互间寻求合作以对抗资金雄厚的上市房企外，只能将投资重点放在了偏僻地块或者省内外其他二线城市。一位不愿意透露姓名的房地产公司负责人对记者表示，由于不断推高的楼面地价，很多开发商在选择项目方向上，都越来越倾向于精装修的高端住宅，“地王”催生天价楼盘成为不可阻挡的趋势。

经历了2007年房价的大幅上涨之后，今年以来，杭州房地产价格开始走稳，但地王项目的前景仍未可知。

上海：名成身退

总价44.04亿元，楼面地价6.69万元/平方米

本报讯日前，南京苏宁房地产开发有限公司与上海黄浦区房地局经友好协商签署协议，解除了黄浦区南京东路163地块的出让合同，黄浦区房地局将全额退还南京苏宁已支付的土地出让款。

去年8月24日，苏宁环球(000718行情，爱股，资讯)集团子公司南京苏宁房地产开发有限公司以44.04亿元竞得这一地块，每平方米楼面地价达6.69万元，至今这个价格仍是内地单价最高的“地王”。业内估算，如加上建设规划等费用，项目成本价格在8万元/平方米以上。

记者日前在这个“单价地王”现场看到，目前该地块完全没有动工迹象，地块周围被十几块巨幅广告牌遮得严严实实。此前，这里是由上海高典停车管理服务有限公司经营的停车场。停车场已运营两年多，但目前停车场已经暂停营业。

苏宁环球集团表示提出退地的理由是，在公司摘地付清土地款之后，交地时间却因轨道交通10号线而一拖再拖。163号地块底下是上海轨道交通10号线南京东路站站点，该线路最早于明年底前建成通车，而南京东路站的建成时间约在明年10月左右，受此影响，土地交付时间将在拿地两年之后。

据悉，这是上海去年高地价下的第二例开发商退地案例。此前，民营房地产企业志成企业的退地请求已经被普陀区房地局接受，志成企业为此损失了1.1亿元定金。