杨红旭：关于“地王热”的冷思考

地王，一个接一个，如同一颗又一颗，炙热的陨石，穿过大热层，狠狠地砸在了中国楼市的屁股上、胸口上。而且，近期地王的个头超大，燃烧的火球与温度亦吓人，对于楼市的冲击波不容小觑。

9月4日，经过69轮激烈竞价，融创以21亿元加异地建医院的代价夺北京农展馆地块，楼面价7.3万元，超越2010年2月华侨城5.28万元拿下的上海苏河湾地块，成为全国单价新地王。

而9月5日，新鸿基以218亿竞得徐家汇中心地块，仅次于全国总价地王：2009年12月255亿元的广州亚运城地块，而后者由富力、雅居乐、碧桂园、世茂、中信联手拿下，由此更显新鸿基之牛叉。

今年以来，一线城市和少数二线城市，高价地并不稀罕，可近日如此密集、如此高价的地王潮，还是让人感到惊诧、困惑和担心。人们困惑的是，调控政策怎么就没一点用处呢？民众担心的是，面粉这么贵了，将来面包能不涨价吗？

首先，房企敢于抢地王原因，主要可归结为三点。其一，房企不差钱。一方面，去年二季度以来销售顺利，回笼资金很多；另一方面，去年至今年上半年，融资面有所放松。其二，房企急需补库存。过去一年房子卖得多，就需要拿地造房子，这是再生产的必须。其三，地方政府很精明，为了获得更多的土地出让金，只在楼市繁荣期，才愿推出优质地，而优质地才可能诞生地王。

其次，地王频出的影响，总体弊大于利。道理很简单，它能改变人们的预期。预期是影响房价走势的重要因素，但预期看不见、摸不着，只是能感觉得到。

一般规律：地王一出，周边新盘或二手房就会提价。而近日如此“猖狂”的地王行为艺术，经过媒体广泛报道，且多数报道会添油加醋，将增强全国人民看涨房价的预期。这是所谓其弊。所谓其利：地王也是地，增加土地供应，有利于改变未来几年的供求关系，从而有助于缓解未来房价上涨的压力。

再次，并无妙方根治地王热。每轮楼市上行期，都会遇到持续多月的时间段内地王频出。楼市整体高温，再遇到政府推出优质地，“金风玉露”一相逢，便生出大大小小的地王。

每次地王频出时点，国土部都很紧张，看似严厉的声称要抑制地王，比如溢价率超过50%被视为“异常交易地块”，需向国土部报备。但只是报备，又非禁止。况且也不应禁止。

比如一幅地，开发商甲愿出100亿，政府总不能50亿卖给开发商乙吧，因为开发商不会自动未来将房价降低一半销售。所以，土地“招拍挂”本身并没错，这一制度远比以前的协议出让合理。另外，为将溢价率控制在50%，部分地块实行竞配建保障房，但不可能所有地块都配建保障房，经过近几年保障房建设大跃进后，几年后也不再需要大量建设保障房了。

最后，地王一定会笑到最后吗？答案是：不一定。正如，含着金汤勺出生的孩子，不一定成年后获得成功。地王诞生，只是一个楼盘运作的开始，对于开发商而言，只有等到房子最后卖出、租出，才知道是否操盘成功。而媒体聚光灯常射向“产房”中的地王，却不再理会卖房时的“太平间”中的地王楼盘。只听新人笑，谁闻旧人哭。

当然，过去十年，地王项目成功者众，多数都赚到了钱。但卖房时，才发现形势差于抢地时的预期，有此感受的开发商倒也不少。

2007年四季度和2008上半年出生的地王，在2008年四季度和2009年上半年卖房时，相当多很失意。2009年四季度和2010年出生的地王，在2011年下半年和2012年上半年卖房时，也感凉风袭人。幸好，多数项目有惊无险，因为市场降温的时间较短、幅度较小。扛过去，便是春天。但即便如此，仍有少数项目仅获得了微利，甚至赔本。

巴菲特的那句话：在别人恐惧的时候我疯狂，在别人疯狂的时候我恐惧。同样适用于在开发商拿地。因为：房地产市场与股市一样，存在着周期性波动。只要有周期，一定会有冷暖交替。据笔者的研究，近十年来，中国楼市存在着很明显的短周期波动。而当前，已处于偏高位的区间了。