荆州古城整体搬迁溯源：人口建筑密集 改造难度大

原标题：内外置换 再兴荆州古城

——关于湖北荆州古城的调查与思考

荆州古城是1982年国务院首批公布的24座历史文化名城之一。当前，古城内人口密度高，建筑物密集，致使古城内整体环境不优，严重制约了荆楚文化特色旅游项目的再扩展，不利于旧区改造。针对这些问题，湖北省荆州市荆州区建设局组织课题调研专班进行了深入调研，提出建设性的古城改造思路。

荆州古城目前人口、建筑物密度过大，不利于旧城改造，旅游景点附加值不高，规划不到位、基础设施不完善。荆州古城占地约454公顷，古城内版土面积为4.47平方公里，根据荆州市1996年总体规划和2000年古城保护规划，古城人口规模应控制在5.5万人以内。但古城内现有人口为11.7万人，人口密度258人／公顷，人均建设用地不足39平方米，人均居住用地仅12．4平方米，低于国际人均18平方米的下限标准。荆州古城的旅游资源比较丰富，但现有的景点缺乏包装，缺少吸引力。

古城改造新设想

2000年以来荆州市政府相继对球场路、三国文化街片区进行了改造。正在施工中的玄妙观饮食文化街、拥军路名店街建成后，虽然会对古城片区改造及旅游业的发展起到一定的推动作用，但并不能从根本上解决荆州古城的问题。笔者认为用古城内外置换项目的方式改造古城、开发旅游景点是破解难题的现实选择。

古城人口疏散设想。将古城内现有行政机关、企事业单位、年代久远的居民区有计划地逐步迁移至古城外，从根本上解决古城人口密度过高、旧城改造受限等问题。内外置换腾出来的土地主要用于恢复史记景点建设，打造特色旅游，提升国家历史文化名城的内涵。

古城内旅游景点开发设想。一是建设古城墙环城景观带。充分依托现有古城墙及城墙上遗址，恢复景龙楼、曲江楼、九阳楼。结合古城周边景点，整体打包建设项目，采取政府与开发商合作经营的方式运营。二是建设护城河外岸上主题商住区。依托巍巍古城，结合护城河环城景观带浏览线路，在护城河南岸规划三片主题商住区（即屈原雕像以西、四机厂卫生院和太晖村以南），总用地面积26.3公顷，拆迁总建筑面积16.5万平方米，可建设面积26万平方米。地块开发为与古城风貌相协调的特色商住空间，集传统民居与特色商业于一体，景要体现古荆州民俗风情，建成特色街区浏览，街区夜景观光。建筑控制在三层以内，容积率控制在1.0以内。三是建设荆州博物馆景区。依托现有的荆州博物馆，背靠三国公园景区，建设集文物展示、修复为一体的文保科研楼。并结合博物馆建设文物市场、匠人坊、茶社等综合服务设施，在其中设置古迹浏览、文物赏鉴、陶艺等体验活动，为游客提供餐饮、购物、休息的场所。四是建设荆州关庙景区。依托现有关庙和冠带巷，挖掘关公文化内涵，建设五重院落关庙、朝觐广场、特色小商品街，组织关公祭拜、朝觐和参与性活动，建成集餐饮、购物、观赏、住宿等为一体的景区。五是建设荆州关府景区。即在现有军分区和荆州市委的土地上，规划总用地面积13.98公顷，拆迁面积9.45万平方米，建设面积23000平方米的改造项目。依托关公文化内涵，建设全区最大的关公府衙，建设府衙区、后堂、书房、客堂和客栈。策划仿古升堂断案表演、影视表演、关公书画壁画展、餐饮购物、休闲娱乐、住宿等活动和服务设施。

改造更需政策配套

制定实施方案，加强组织领导。市、区两级政府必须统一思想认识，分步予以实施。同时，市政府应责成建设、规划等有关部门从严控制荆州古城内的建设审批。

另一方面，更要出台鼓励和引导古城人口外迁的配套政策保证改造的实施。一是减免城市建设配套费。外迁的机关团体、企事业单位职工和社区居民可以在规划新区内集资建房、定向开发，并不受住房开发规模限制。机关团体、企事业单位外迁建设，免收城建配套费；社区居民外迁建房减半征收城建配套费。二是实行外迁安置补贴。机关团体、企事业单位连同住房整体外迁及社区居民住房外迁，市政府给予适当补贴，补贴资金从对上争取的扶持资金、土地出让收益、城建配套费等经费中列支。三是实行腾地收益返还。外迁单位原有的土地处置收益，用于其搬迁补偿及安置补贴。四是控制新区土地征用费和供地费。搬迁规划范围内的土地征用、供地费用，控制在国家规定的基准价以内，一般按最低价执行。规划区内的土地出让金主要用于外迁补贴。五是减免外迁供地的相关规费。古城内机关团体、企事业单位及社区居民外迁用地，除上缴省以上的有关政策性规费外，其它部门规费按工业兴市和企业改制的优惠政策收取。六是免收行政事业性收费。外迁新建项目免收行政事业性收费；外迁单位和居民腾迁后的可用房产变更过户，建设、规划、土地、房产等部门只收取工本费。七是降低配套设施开户成本。外迁单位和居民的水、电、气、有线电视等配套设施开户，按成本价收取费用。八是外迁后的空地只能作为商贸、旅游开发用地，经营性土地一律实行招拍挂。参与古城内项目开发的单位，享受市政府招商引资优惠政策，项目建设按有关政策减免规费。项目建成后，企业所得税实行“两免三减半”政策。