凰家说法NO.25：购房合同担保借款合同效力如何认定？

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湖北维力律师事务所 罗胜 聂长桢

2014年5月22日，卓某向郑某借款250000元，约定利息为月息2%。借款期间为2014年5月22日至2014年11月21日。郑某于当日向卓某银行转帐250000元。且于当日郑某与卓某签订《房屋买卖合同》，约定购买卓某个人所有的位于盛景丽园小区9号楼1单元602房一套房屋，同时卓某为郑某出具了250000元的购房款的收据一张。

2014年11月22日，卓某归还郑某利息30000元、本金100000元。至郑某起诉之日，卓某仍有150000元本金及相应利息没归还。因卓某无力还款，现郑某起诉卓某，请求卓某履行双方签订的《房屋买卖合同》。

那么，郑某请求履行双方签订的《房屋买卖合同》是否合理呢？

在实践中，应当按照哪份合同定义法律关系一致没有达成统一理论；直至2015年9月1日，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的施行。该司法解释中第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”

根据该司法解释精神，《房屋买卖合同》实际上是为《借款合同》提供担保的，郑某既是借款合同的债权人又是争议房屋的抵押权人，卓某是借款合同的债务人及争议房屋的抵押人。郑某、卓某之间的双重法律关系的实质为流押关系。因此，法院可能对原告主张的买卖关系不予支持。对于郑某持有卓某出具的欠条，应以借款关系向卓某主张权利。

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