凰家说法NO.26：近名校为何进不了名校

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湖北维力律师事务所 吴胜利 崔珍珍

今年上半年，王女士的女儿即将从幼儿园毕业，要上小学了，为了让自己的女儿不输在起跑线上，王女士费尽心思选了一套刘先生所有的学区房，只为让女儿能就近上当地有名的小学。

该房屋面积100平方米，价款200万元人民币，双方在买卖合同中约定刘先生应于房屋过户后30日内将原有户口迁出，逾期按日支付总房价款千分之五的违约金。王女士想着女儿马上就可以上名校了，非常高兴，立即支付了所有购房款200万元人民币，并将房屋过户至自己名下。

然而，刘先生并未按期将房屋内户口迁出，眼看就要开学了，如果王女士一家人户口迟迟未迁入该房屋，女儿就上不了名校了，那么买这么贵的房子还有什么意义呢？多次沟通无果之下，王女士将刘先生诉至法院，要求刘先生将户口迁出，并要求其按日支付总房款千分之五的违约金。

法庭上，刘先生对买卖房屋事实没有异议。但认为户口没能迁出不是他主观上不想迁出，而是自己的新房没有下来，而导致无法迁出的，另外，虽然户籍没有迁出，但这对王女士没有产生实际的经济损失，违约金应该减少一些。

法院经审理后认为，刘先生未按照合同约定将户口迁出，明显违反合同约定，理应支付违约金，鉴于双方对于违约金约定明显过高，且刘先生请求法院酌减，法院最终根据案件具体情况依法酌定刘先生支付15万元违约金。

虽然判了违约金，但是户口问题依然没有解决，王女士的女儿上还是不了名校，那么法院的判决是否合理呢？ 

依据《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，由于房屋价格高昂，按合同约定计算每日违约金高达1万元，显然不合理，所以法院结合具体实际情况作出违约金的判决是合法合理的。

关于户口迁出的问题，根据我国目前户籍管理政策，户籍管辖权在派出所，而非法院，王女士诉请刘先生迁出户口不属于法院的管辖范围，法院亦无权判令刘先生强行将户口迁出。

随着国家二胎政策的放开，学区房将越来越受追捧，由此引发的纠纷也会也来越多。律师建议：一方面，买房者可以在买卖合同中约定迁出户口作为支付购房款的条件，最好不要一次性付清房款，留一部分尾款，待卖房人迁出户口后，再付尾款；另一方面，提前查询房屋内现有户口情况，购房时将户口作为决定是否买房的因素之一，以对是否购房作出理智的判断。