凰家说法NO.31：买低价房被起诉 怎样算“跳单”？

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湖北维力律师事务所 祁海燕 卢青霞

王某想把自己现在正在居住的房屋转卖，换一套新房。于是到多家中介机构挂牌销售该房屋。

李某在A中介公司看中了王某的房屋，在A公司的带领下看了该房屋，并签订了《房地产求购确认书》。《房地产求购确认书》中约定李某在验看过该房屋后六个月内，李某或与其有关联的人，利用A公司提供的信息、机会等条件但未通过A公司而与第三方达成买卖交易的，李某应按照与出卖方就该房屋买卖达成的实际成交价的1%，向A公司支付违约金。

后李某发现B公司对该套房屋的报价低于A公司，于是李某在B公司的居间下，与王某签订了房屋买卖合同，办理了过户手续。

A公司认为李某的行为违反了《房地产求购确认书》，于是将李某诉至法院，要求其支付违约金。法院最终判决李某的行为不构成“跳单”违约，对A公司的请求不予支持。

那么，如何判定恶意“跳单”行为呢？

根据《合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。所以，房屋中介公司与房屋买卖双方之间是居间合同关系。

判断李某是否属于跳过中介，直接与王某签订房屋买卖合同的“跳单”违约行为的关键在于，其是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。若其只是根据其他正当途径获得同一房源信息，则李某有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立。

在本案中，李某将其待卖的房屋在多家中介机构挂牌销售，即与A、B公司均构成了居间合同关系。李某通过A、B公司均了解到了王某的房屋，并最终选择价格较低的B公司促成买卖合同成立，其行为并不属于“跳单”行为，也就不属于违约行为，因此李某无需支付违约金。