凰家视角NO.35：房屋质量存瑕疵 是否可拒缴物业费？

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湖北维力律师事务所 罗胜 聂长桢

2011年1月4日，王某购买由某房地产公司开发的精装修商品房一套，双方签订了《房屋买卖合同》，该合同附件包括前期物业服务内容。王某确认住宅小区的前期物业管理由房地产公司选聘的某物业公司实施。王某入住房屋后，认为该房存在厨房、卫生间排水不合格等质量问题，多次同房地产公司协商未果，随向物业公司提出请求，希望物业公司能够协调解决，但也仍没有得到回复。

因物业公司的懈怠行为，王某一气之下，从2012年1月起拒不缴纳物业公司物业费，王某认为其与物业公司并未签订物业服务合同，双方不存在合同关系;其仅与房地产公司发生合同关系，房地产公司有违约行为，其有权拒绝物业公司关于交纳物业费的履行要求。为此，物业公司诉至法院要求王某交纳物业费。

那么，王某应房屋质量问题而不缴纳物业费是否合理呢? 根据《物业管理条例》规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”

王某与物业公司虽未直接签订物业服务合同，但建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。王某购买房屋时，对房地产公司选定物业公司关于前期物业服务的约定内容也予以确认，王某以其并非物业服务合同当事人，与物业公司不发生物业服务合同关系为由提出抗辩理由，于法无据。物业公司为王某住宅小区提供了物业服务，王某应按约交纳物业费。而王某以其购买的房屋存在瑕疵为由不缴纳物业费，则是混同了其与房地产公司之间的房屋买卖合同关系和与物业之间的服务关系。

因此，王某与房地产公司之间的纠纷应该另行寻求房地产公司解决，而不能拒付物业公司物业服务费。

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