凰家视角NO.38：伪造房产证卖房 受害人应当如何维权

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湖北维力律师事务所 王龙 聂长桢

据新闻媒体报道，2009年12月，李某经人介绍，同姚某签订《房屋转让协议》，购买一小区的住房，约定的房屋价格为31万元。

自合同签订后，李某分期向姚某支付购房款，两年的时间内共向姚某支付房款26万元。随后，姚某向李某提供了房产证，双方约定，剩下5万元，在李某拿到房产证之后的一年内支付。

2013年8月底，拿到钥匙的李某开始装修房屋，这时一位女士找上门来，说房子归她所有。经多方求证之后，李某发现自己被骗了，姚某给他的房产证经房产部门鉴定也是假的。李某向警方报了案，2013年9月，姚某被批捕。

对于姚某的法律定性，我们在此不做定论，因为已有相关的判决对姚某作出法律制裁。但是作为受害人的李某和房屋所有权人应当如何维护自己的合法权益呢？

首先，作为受害人的李某，可以根据《房屋转让协议》要求出卖人李某承担违约责任；或者要求解除《房屋转让协议》，并向李某主张损害赔偿责任。因为依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因为取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

其次，作为房屋所有权人，有权追回房屋。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”因为依照《物权法》规定，取得房屋所有权应该到不动产所在地的登记机构办理登记手续，但是买受人李某并没有办理完相关的登记手续，所以，买受人李某不符合善意取得的条件，房屋所有权人有权追回住房。

温馨提示：建议购房者在购买房屋的时候，最好到住房保障与房屋管理局进行查询，如查询购买房屋的权属真实情况等。同时，双方签订购房合同，该备案的应该去相关部门完成备案手续，该登记的应该去相关部门完成登记手续，这样才能在产生纠纷的时候更好的维护自己的合法权益。

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