凰家视角NO.40：直管公房未办理登记的更名有效吗？

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湖北维力律师事务所 罗胜  聂长桢

位于武汉市汉阳区某路666号房屋原系武汉市汉阳区房地产公司某房管所的直管公房，1992年该房屋承租人登记为梁甲。

1999年，梁乙于向该房管所申请变更承租人登记，并于同年10月30日填写《直管公房过户、分户、更名申请审批表》一份，该表中“过分更户户名原因”一栏载明：“本人少年服刑，兄代签约，现回收物归原主”，房管员在“房管所意见”一栏中签署“情况属实”并签名，房调员、房管所长均在“房管所意见”一栏中签名，但该审批表中“市局、区公司审批意见”一栏均未填写内容，该房屋承租人也未实际进行变更登记。

2009年12月23日，梁甲签订《武汉市直管公房使用权有偿转让申请书》一份，将汉阳区某路的住房使用权转让给梁丙，梁丙于同日签订《武汉市直管公房使用权有偿受让申请书》一份表示同意受让，该房屋承租人变更登记为梁丙。   

另，位于武汉市汉阳区某路的房屋后由武汉某房地产管理有限公司接管。2015年7月24日，该房地产管理有限公司出具证明一份，该证明载明：“汉阳区某路5-7号系我公司管理的国有直管公房，现被列入大归元片房屋征收范围。该栋房屋某路666房屋承租人为梁丙，其按照征收政策和征收指挥部指示已于2015年6月18日参加房改，取得完全产权（公司发给其房改证明），其房屋建筑面积为42.92平方米”。

梁甲、梁乙、梁丙系兄弟姐妹关系。现三人对房屋产生纠纷，梁乙遂起诉至法院。

那么，这个案件的争议焦点即为1999年梁乙的变更行为是否有效？

位于武汉市汉阳区某路666号房屋系直管公房，承租人于承租时仅享有该房屋的使用权。根据《武汉市关于办理直管公房承租人过户、分户、更名的规定》中规定，民用住宅承租人申请过户的必备条件是:新承租人必须是与原承租人同户籍，并与原承租人同住三年以上，其他处确无住房的已成年的近亲属。因此。梁乙虽于1999年申请变更登记该房屋的承租人，但是因该申请变更登记手续尚未完成，承租人并未进行变更登记，该房屋承租人仍为梁甲。

根据《武汉市直管公房使用权有偿调换、转让管理办法》中规定，直管公房是可以进行有偿转让的，直管公房的有偿转让是指承租人经出租人同意, 按规定的程序将房屋使用权转让给他人，由受让人对转让人予以经济补偿的行为。梁甲与梁丙转让承租权后，该房屋承租权人变更登记为梁丙，梁丙享有该房屋的使用权，该房屋于2015年6月18日房改后梁丙取得该房屋的所有权。因梁乙未能提交充分证据证明梁乙系诉争房屋的实际承租人，且使用权不等同于所有权，梁乙的户籍登记在诉争房屋处，也不代表原告即享有诉争房屋的所有权，故对梁乙要求确认武汉市汉阳区某路666号房屋权益归梁乙所有的诉请，法院不予支持。