凰家视角NO.47：购房时违约金约定偏低如何维权？

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湖北维力律师事务所罗胜聂长桢

2010年11月15日，徐某、德泰公司签订《商品房买卖合同》，约定徐某购买德泰公司开发的房屋一套，房屋价款为400000元，且出卖人应当在2012年8月31日前将验收合格的商品房交付徐某。同时合同还约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。

2011年12月15日，徐某、德泰公司签订《车库买卖合同》，约定徐某购买德泰公司开发的汽车库，价款为150000元，且出卖人应当在2012年8月30日前将验收合格的车库交付徐某。同时合同还约定：出卖人应当在车库交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退车库，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。

合同签订后，徐某依约向德泰公司交付了全部价款，德泰公司也依约交付了房屋和车库，但是却未按合同规定为徐某办理房屋及车库的权属证书。

徐某遂起诉至法院，主张合同中关于逾期办证的条款为格式条款，应为无效条款，德泰公司应按照双方约定不明的司法解释向徐某支付逾期办证违约金。

根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中十七条规定：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”

此案一审法院认为：双方签订的合同真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，因此合法有效，双方均应履行合同义务;虽双方约定逾期办证的条款系格式条款，但该条款并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的情形，且提供格式条款的德泰公司并没有免除其责任、加重徐某责任、排除徐某主要权利，故该格式条款有效，对双方有约束力。因此一审法院判决德泰公司按照合同约定向徐某支付违约金。

但二审法院却认为：双方对逾期办证的约定明显偏低，不足以弥补违约给徐某造成的损失，且不论违约时间长短均为已付购房款的0.1%，不利于促使当事人积极履约，促进交易完成，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定应当增加违约金的数额，本院综合本案中德泰公司的违约情形及给徐某造成的实际损失等因素，对双方约定的违约金酌情调整。