任志强：土地市场回归正常之日 便是房价下降之时

今年以来，一线城市土地，尤其是宅地，因其相对稳定的回报率以及迅速跳涨的土地红利，使得大批房企争抢，以泰禾集团[-0.09% 资金研报]为首的福建系房企成为其中重要的推手。

从北京楼市发展历程看，包括通州、房山、朝阳多个区域，每一轮的房价上涨，背后都有土地价格上涨的影子。中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，地价上涨带动房价是很自然的；要调控房价就先要管控地价，破除“土地财政”。

上海易居房地产研究院数据显示，2012年全国共出让国有建设用地中，基建占比最大，为47%，工矿仓储用地近30%，住宅用地为16%，商服用地为7%，后二者统称为房地产用地，合计仅为23%。

华远地产[0.00% 资金研报]董事长任志强估计，如果算上军事用地和旅游用地，每年纯商品房用地只占到总供应面积的1.5%。而土地价格增长幅度远远高于房价增长幅度，因为2/3土地都用低价方式转让给能提供GDP的工业、基础设施，而大部分土地出让金则通过商业用地、住宅用地获取。

大多数业内人士认为，长期以来，真正用于商品住宅开发的土地和需求之间的缺口很大。这在一线城市表现得尤为明显。以北京为例，今年北京拟供应5650公顷国有土地，其中仅1650公顷为住宅用地，保障房占800公顷，商品房占850公顷，仅占25%。

“我国国有建设用地出让的总量并不少，但结构有问题。不多的宅地中，集资房、公务员小区等灰色违规项目占相当比重，导致市场化宅地，在一二线城市偏少，推高房价！”上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出。

国泰君安地产分析师李品科的研究显示，地方政府财政对于卖地收入的依赖度非常高：今年主流城市卖地占地方财政收入的44%，其中一线城市卖地收入占地方政府财政收入的39%、二线城市占50%；同时，来自国土部的调查也表明，“卖地收入”已成为地方政府还债主要手段。

高策地产服务机构董事长陶红兵分析认为，“随着土地越来越稀缺，特别是好地段的地，稀缺价值更高。另一方面，土地整理成本越来越高，成本的上升推高了土地价格。”

“如果土地价格越来越高，开发商从成本考虑，一定会增添房源定高价的驱动力。”邹晓云说，地价推涨房价的效应是存在的。根本原因是土地供应制度的垄断。

万科副总裁肖莉在接受本报记者采访时曾表示，土地全部由政府来开发，政府开发依赖土地出让金，土地出让金又依赖开发商的投资，开发商投资又依赖市场的销售，这是一个封闭的循环。当市场低迷，开发商没有钱了就不投资了，政府的出让金又降低了，土地开发和供应就跟不上了。

肖莉认为，目前有些旧城改造项目，某些机构手中的城市非经营性用地，以及农村的宅基地等，可以吸引民间资本来投资。通过这些市场化的方式进行土地供应，打破仅由政府供地的封闭循环。

“事实上，只要放开土地的供给，北京土地供给市场的供求关系马上就会改变，北京的地价也会改变。”香港大学教授许成钢说。

此外，在具体的土地出让设计上，也存在很多不合理现象。北京等城市规定，地价达到上限后竞报配建公租房面积，“房企在竞报公租房过程中，商品房地价实际仍然在上升。同时，公租房这样的保障房，本身应是政府承担的，却推给了开发商，开发商建设的成本仍然会再加到商品房上。”陶红兵说。

“土地市场回归正常之日，便是房价下降之时。”华远地产董事长任志强认为，建立健康的土地长效供应机制，首先要统一市场和供给制度。作者：张晓玲 王留阳