武汉民营资本进军停车场遇阵痛 光盖章就跑了半年

原标题:投资回报周期较长 缺乏政策细则支持
          图文：民营资本进军停车场遇阵痛

图为：原本无人管理的新华时代小区门前广场，变成了整齐的停车场

图为：停车场标识很清晰

近两个月来，武汉最早成立民营企业租赁社区闲置共有物业建设停车场的领头人，正面临尴尬：建成的第一个停车场短期看不到盈利希望，再选址又遭遇种种阻碍。

作为首吃螃蟹者，由于没有明确的“身份”，仅靠一纸文件的鼓励，民营资本进军停车场，面临的市场“蛋糕”虽大，却难以吃下。

想再建停车场苦于找不到地方

上周，记者见到武汉联合发展停车场投资建设管理有限公司（下简称“联合发展”）负责人樊天华时，他正冒着酷暑为第二个停车场的选址在三镇奔走。

他告诉记者，公司租赁社区闲置物业建成第一个公共停车场后，将第二个项目选在武昌一处商住楼的门前广场上，但几轮跑下来一直没有眉目。

樊天华在武汉的首个项目——华立新华时代停车场，已成为很多企业前来学习的目标，甚至有杭州等地的企业邀他过去一起开发停车场项目。

8月8日中午11时许，记者来到汉口马场角路华立新华时代停车场，停车场几乎停满了车。

记者看到，这个位于新华时代小区商住楼外广场的停车场标识很清晰，停车场周边用花坛隔离了停车场和人行道。

去年初，樊天华的公司与新华时代小区达成协议，租赁小区的外广场，用来建停车场，去年4月6日，联合发展公司向交管部门申请77个泊车位，获批60个，并正式开始营业。

一年多过去了，民营企业进军公共停车场的模式引发大量关注，樊天华想再接再厉多与几个小区合作。但事与愿违，始终没有为第二个项目找到合适的地方。

樊天华说，租赁社区闲置物业建停车场，没有政策细则支持，很多小区业委会、物业公司不敢尝试；办事流程不清晰，在几个部门之间跑来跑去，都是第二个项目遥遥无期的重要原因。

缘起政策利好民企进军停车场

要解释樊天华这个停车场与普通道路停车场和商业停车场的不同，还得从武汉市出台的一个停车利好政策说起。

2010年11月，武汉市政府办公厅下发《关于开放社区单位院内停车场加强机动车停放管理工作的通知》（下简称《通知》）规定，属于业主共有的停车设施在满足本社区业主情况下可对外开放，以解决停车位不足。

樊天华敏锐地看中了这个商机，并在汉口马场角路的华立新华时代小区选址。

小区业委会副主任张涛16日向记者回忆说，这个广场在小区红线范围内，属于业主共用。但之前没有人管理，长期以来，各种车辆乱停，晚上没有照明，既不安全，广场受损也比较严重。

经过与业主、业主委员会多次沟通，联合发展承诺对广场地面、绿化设施、安全监控系统进行改造之后，业主委员会与联合发展达成了共识。

2012年1月，小区业委会代表业主和联合发展签订了13年的合同。

根据合同约定，联合发展公司投资数十万元对广场进行了改造，随后到交管部门办理了泊位停车证，又到物价部门咨询了有关收费政策。2012年4月8日停车场投入营运，收费标准为15分钟内免费，以后3元每小时，24小时内38元封顶。同时，联合发展还无偿提供15张免费停车卡，由业委会支配，收益归全体业主。

目前，业委会已经将15张免费卡租给小区业主，年收益4.5万元，用于小区公共支出，并建立了台账。张涛说，一年多过去了，小区外广场面貌大变样，原先持观望态度的业主也认为这是改善小区环境的不错举措。

首吃螃蟹真难光盖章就跑了半年

然而正如一开始提及的“选址难”的尴尬，其实，樊天华在经营民营停车场时遇到的困难，还有很多。

樊天华说，虽然政府鼓励社会投资人投资建设、经营公共停车场，但没有专门的细则规定，前期光跑章子就跑了半年。

新华时代的停车场，他先去了规划部门查询小区停车场的红线范围；因涉及到车辆进出口改造、栏杆等的施工，再到城管部门申请临时施工占道手续；还要到物价部门去咨询定价；最后再到交管部门申请泊位证。樊天华说：“由于没有细则，上述部门也不清楚每次需要哪些相关证件，经常是反复跑，缺什么补什么。”

还有个令樊天华不解的问题是，公司所建的首个公共停车场至今没有清晰“名分”。

华立新华时代停车场被划定为“道路临时停车场”，发放的是道路泊位证；但实际上，如果按小区专用停车位来管理，只需要到物价部门备案收费标准即可，不需要办理泊位证、占道证等多种手续。

正如第二个停车场难以落地，因涉及到全体业主的利益，而武昌的这个商住楼没有业委会，开放社区停车场需要2/3以上的业主同意，与单个业主打交道难以操作。

另外，投资回报慢，樊天华说，公司在华立新华时代停车场投入的100多万元，乐观估计保本要6年。而《通知》中提出，对参与停车场开放项目的企业可给与补贴优惠，一直也没有配套的实施细则。

建设绿色通道多方化解车位缺口

7月初，武汉市政协提案督办会上，武汉公共停车场的主要建设单位武汉城投公司称，市区新建一个停车泊位的成本达40万元，如仅靠每个泊位每年4000元的停车收费，差不多100年才能收回成本。

而联合发展公司初步摸底了解到，武汉有很多小区像华立新华时代一样，有一些闲置车位资源，中心城区起码有四五万个车位可以盘活，平均每个车位的投资很低；但是因没有政策支持，民企运营停车场步履维艰。

针对民企最关心的公共停车“泊位”身份问题，记者以投资者的身份咨询了一位交管系统的相关人士。

该人士称，目前租赁社区闲置物业建设公共停车场确实没有相关的名分，全市也没有部门牵头。但考虑停车场是对外经营的，其岗亭设备、进出的外来车辆等，都会对外界交通有影响，因此如果到交管部门审批，多数按道路停车场审批泊位证。

中国管理科学研究院武汉分院交通所所长胡润州教授表示，武汉市发文鼓励民营资本进军停车场是好事，但核心问题是没有清晰的名分。比如道路停车场是交管部门管理，但租赁社区闲置物业建公共停车场，该由哪个部门主导、办理什么证件、怎么收费？这都没有清晰答案，造成民企想出力而束手无策。那么是否可以成立一个专班，开辟一个绿色通道，让民企更方便地进军公共停车场投资领域？毕竟，目前武汉市停车位缺口约30万个，停车泊位的开发和建设迫在眉睫。

本报专家顾问团成员、中南财大MBA学院教授文豪认为，今年武汉市鼓励民企进入多个投资领域，但相关的配套和鼓励措施如果没有及时跟上，容易挫伤民企的积极性。